[克而瑞]行業(yè)透視 |? 預(yù)計(jì)6月80城成交環(huán)增20%

??5月地方紓困政策密集出臺(tái)的確對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)好起到了一定的積極作用，6月市場(chǎng)回暖應(yīng)是大概率事件。

??6月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露行業(yè)數(shù)據(jù)，5月單月新房銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)投資、房屋施工、土地購(gòu)置等各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，近一周重點(diǎn)城市杭州、蘇州、青島、佛山等商品住宅成交面積環(huán)比大增，究竟近期成交激增是否意味著低迷的市場(chǎng)即將轉(zhuǎn)向？各城市真實(shí)的市場(chǎng)熱度又是怎樣的呢？

??6月多重因素疊加預(yù)計(jì)成交環(huán)增2成

??項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率逐周微增至52%

??因?qū)捤烧呙芗雠_(tái)，整體市場(chǎng)熱度還是有邊際回升態(tài)勢(shì)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，80個(gè)重點(diǎn)城市6月前20日累計(jì)成交量達(dá)1416萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)18%，較2022年6月同期回落41%，降幅呈收窄態(tài)勢(shì)。分能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)因上海、北京疫情得以階段性控制，環(huán)比增長(zhǎng)48%，市場(chǎng)顯著回暖。二線(xiàn)輪動(dòng)復(fù)蘇，環(huán)比增26%，青島、長(zhǎng)春、濟(jì)南、蘇州、杭州等均迎來(lái)不同程度放量，環(huán)比漲幅超4成。三四線(xiàn)整體持穩(wěn)，環(huán)比微增8%%，同比回落41%，長(zhǎng)珠三角核心城市率先回暖，中山、湖州、徐州、珠海、佛山環(huán)比持增，同比降幅也有收窄趨勢(shì)。

??目前來(lái)看，6月市場(chǎng)環(huán)比顯著回升是大概率事件，整月增幅保守估計(jì)也將維持在2成左右，而同比降幅預(yù)期也將已由上月的“腰斬”收窄至四成。除了政策刺激、部分城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目集中熱銷(xiāo)，還有半年度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、前期簽約項(xiàng)目集中備案等多重因素綜合影響，在數(shù)據(jù)上體現(xiàn)就尤為突出。

??從微觀項(xiàng)目去化來(lái)看，也可印證以上觀點(diǎn)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)35城開(kāi)盤(pán)去化率變自5月下旬便逐步企穩(wěn)回升，至第25周（6.13-6.19，下同）已增至52%，較上周環(huán)比上漲5個(gè)百分點(diǎn)。

??樓市雖然穩(wěn)步復(fù)蘇，但城市分化格局延續(xù)，市場(chǎng)熱度真正回暖的城市依然屈指可數(shù)。目前來(lái)看，有數(shù)據(jù)顯著異動(dòng)的城市諸如北京、上海、濟(jì)南、長(zhǎng)春、杭州、青島、蘇州、佛山等原因各不相同：

??一是部分城市諸如上海、北京、濟(jì)南、長(zhǎng)春等前期疫情得以階段性控制，整體樓市迎來(lái)了需求補(bǔ)償期；二是政策密集出臺(tái)持續(xù)疊加向好預(yù)期，尤其是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕和核心一二線(xiàn)和強(qiáng)三線(xiàn)，限購(gòu)、限貸邊際松綁直接切中當(dāng)前購(gòu)房者“痛點(diǎn)”，刺激了部分剛需和改善需求持續(xù)釋放；三是6月恰逢房企業(yè)績(jī)沖刺季，部分企業(yè)也加緊供應(yīng)節(jié)奏，優(yōu)質(zhì)改善盤(pán)集中入市彌補(bǔ)了此前供應(yīng)空白的同時(shí)也拉升了整體城市的平均去化率；四是618購(gòu)房節(jié)房企營(yíng)銷(xiāo)手段可謂層出不窮，降首付、特價(jià)房等整體力度較大，部分項(xiàng)目單套房源可直降50萬(wàn)元，對(duì)整體成交回升起到了“推波助瀾”作用。

??少數(shù)城市寬松政策成效初顯

??典型如佛山解限購(gòu)、降首付刺激成交回升

??目前來(lái)看，多數(shù)城市的寬松政策處于“雷聲大雨點(diǎn)小”階段，不是放松力度不夠就是未切中市場(chǎng)要害，因而部分城市諸如南京、青島等僅能帶來(lái)來(lái)訪(fǎng)量回升，整體客戶(hù)轉(zhuǎn)化率層面依舊較低，“看得到，買(mǎi)的少”，客戶(hù)觀望情緒持續(xù)加劇。

??不過(guò)針對(duì)于部分城市購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕的強(qiáng)三線(xiàn)城市，寬松政策疊加對(duì)市場(chǎng)短期的提振效果開(kāi)始顯現(xiàn)，以佛山為例，2022年3月以來(lái)調(diào)控政策便“一松再松”，分別從兩方面“雙管齊下”：

??一是人才新政和限購(gòu)松綁降低購(gòu)房門(mén)檻：3月佛山T卡最低申領(lǐng)門(mén)檻由全日制大專(zhuān)改為非全日制大專(zhuān)和本科，4月底佛山宣布滿(mǎn)5年商品住房不納入限購(gòu)套數(shù)，6月限購(gòu)范圍再度縮小，全市僅保留祖廟、桂城、大良、其余8鎮(zhèn)全面放開(kāi)限購(gòu)，整體放松力度較大。二是降利率、降首付，持續(xù)擴(kuò)充居民購(gòu)買(mǎi)力：5月伴隨著全國(guó)LPR貸款利率下調(diào)，佛山首套房利率最低可達(dá)4.45%，二套房利率5.05%。6月更是限貸松動(dòng)，無(wú)房無(wú)貸首房首貸首付最低2成，政府救市迫切度可見(jiàn)一斑。

??對(duì)于佛山這樣GDP破萬(wàn)億元“藏富于民”的強(qiáng)三線(xiàn)城市，限制性政策的松綁還有降首付等新政的落地還是能在短期內(nèi)刺激一波需求釋放的，我們監(jiān)測(cè)到第25周佛山成交量環(huán)比大增44%至24萬(wàn)平方米，顯著高于2022年5月周均，客戶(hù)周均來(lái)訪(fǎng)量穩(wěn)中有增，基本保持在1.3-1.7萬(wàn)組，客戶(hù)轉(zhuǎn)化率持穩(wěn)在7%-8%。

??區(qū)域來(lái)看，成交回升較明顯的主要是南海區(qū)和順德區(qū)，6月周均成交量超5月周均成交量，這兩個(gè)板塊除了本地自住需求之外，主要還承接了廣州外溢需求，投資需求有蠢蠢欲動(dòng)的態(tài)勢(shì)，尤其是臨廣的區(qū)域板塊；禪城區(qū)主城高端改善需求持穩(wěn)。

??蘇杭等少數(shù)城市部分項(xiàng)目集中入市

??熱銷(xiāo)拉動(dòng)成交顯著回升

??而6月恰逢房企業(yè)績(jī)沖刺季，部分企業(yè)也加緊供應(yīng)節(jié)奏，在諸如杭州、蘇州等城市核心區(qū)域推出了諸多改善盤(pán)，優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)“一房難求”也使得整體市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，杭州和蘇州25周平均去化率分別增至91%和77%。

??以蘇州為例，5月末6月初限價(jià)松動(dòng)，部分樓盤(pán)備案價(jià)格突破板塊天花板，新項(xiàng)目物價(jià)備案原本預(yù)留利潤(rùn)點(diǎn)5-10%提升至10-20%，因而改善盤(pán)也迎來(lái)了集中加推，中建鹿鳴府、鉑悅春和萬(wàn)象、花語(yǔ)熙園、中建太澤之星、中海獨(dú)墅云著、留云軒、御湖上品等供應(yīng)均價(jià)都在2.5萬(wàn)元/㎡以上，其中中建太澤之星供應(yīng)均價(jià)達(dá)到了32500元/㎡，突破了吳中太湖新城備案均價(jià)天花板，從這些樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)去化情況來(lái)看，去化率基本都在5成以上，中建鹿鳴府6月2日推出191套房源全部去化完畢，中建太澤之星6月11日開(kāi)盤(pán)去化率也近8成，對(duì)外宣傳熱銷(xiāo)12億元。

??企業(yè)由“躺平”變?yōu)榉e極營(yíng)銷(xiāo)

??降價(jià)、特價(jià)房等以?xún)r(jià)換量效果開(kāi)始顯現(xiàn)

??因本月恰逢“618購(gòu)房節(jié)”疊加房企年中業(yè)績(jī)沖刺，多數(shù)房企也抓住了這一傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，加速以?xún)r(jià)換量，點(diǎn)燃短期市場(chǎng)熱情。本周市場(chǎng)熱度有所回升的城市諸如廣州、蘇州等均有項(xiàng)目推出折扣力度不等的營(yíng)銷(xiāo)策略，大體呈現(xiàn)如下特征：

??一是核心區(qū)域適銷(xiāo)對(duì)路產(chǎn)品折扣力度較小，城市外圍邊緣項(xiàng)目扎堆區(qū)域折扣力度較大；二是與樓盤(pán)整體打折不同，多數(shù)房企還是會(huì)采取特價(jià)房策略，以幾套低總價(jià)房源吸引客戶(hù)，折扣力度基本在8-9折不等；三是從項(xiàng)目去化效果來(lái)看，因城而異，少數(shù)樓盤(pán)因折扣力度較大吸引剛需入市，而多數(shù)項(xiàng)目反而加劇剛需觀望心理，“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，期待有更大的讓利幅度。

??以廣州為例，618也有很多樓盤(pán)推出了大促活動(dòng)，天河、荔灣等主城四區(qū)項(xiàng)目不愁賣(mài)，因而樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)較少，譬如天河區(qū)618當(dāng)天僅東圃的保利天匯推出“特惠好房提前搶”活動(dòng)，推出6套特價(jià)“筍盤(pán)”；而外圍區(qū)域相對(duì)積極，貨量最多的增城也是促銷(xiāo)最集中的區(qū)域，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅朱村一個(gè)版塊就有5個(gè)樓盤(pán)讓利促銷(xiāo)，保利水木年華首付僅需18萬(wàn)，而華潤(rùn)置地則是推出6套特價(jià)房，單套房源對(duì)比原價(jià)降了42-53萬(wàn)元不等，折扣力度在8折左右，從實(shí)際效果來(lái)看，部分折扣力度較大、性?xún)r(jià)比較高的項(xiàng)目還是能加速走量，但是熱銷(xiāo)現(xiàn)象也僅集中在個(gè)別區(qū)域的個(gè)別項(xiàng)目。

??熱度回升仍局限于個(gè)別城市的部分項(xiàng)目

??全面回暖“由點(diǎn)及面”仍需時(shí)間

??總體來(lái)看，5月地方紓困政策密集出臺(tái)的確對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的轉(zhuǎn)好起到了一定的積極作用，6月市場(chǎng)回暖應(yīng)是大概率事件。但是考量到年中這一特殊時(shí)間節(jié)點(diǎn)，集中備案、需求遞延等因素影響，對(duì)于當(dāng)前局部市場(chǎng)的“回暖”行情仍需理性看待，畢竟熱銷(xiāo)情況僅集中在個(gè)別項(xiàng)目，而寬松政策落地起到良好效果的城市也僅是少數(shù)。

??我們認(rèn)為，寬松政策效果更多是循序漸進(jìn)而非立竿見(jiàn)影，因而全面回暖也將是“由點(diǎn)及面”而非“一蹴而就”。針對(duì)不同城市，復(fù)蘇進(jìn)程和向好程度也將存在顯著差異：

??對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力充裕、城市基本面較好的核心一二線(xiàn)和強(qiáng)三線(xiàn)城市，只要松綁力度較大，短期內(nèi)尚可刺激一波購(gòu)房需求入市，而要論回暖的持續(xù)性，仍有待后期觀察，尤其是類(lèi)似于佛山這類(lèi)都市圈強(qiáng)三線(xiàn)，在核心城市廣深尚未實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇的前提下，其短期成交回升要變?yōu)槿婊嘏孕钑r(shí)間。

??而對(duì)于更多的弱二線(xiàn)和廣大內(nèi)陸三四線(xiàn)城市，整體觀望情緒依舊濃厚，市場(chǎng)信心尚未恢復(fù)，購(gòu)買(mǎi)力不足是核心原因，目前除了政策“幫扶”之外，主要還是要依托核心城市轉(zhuǎn)暖和實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，以時(shí)間換空間，逐步構(gòu)筑市場(chǎng)信心，從而恢復(fù)城市樓市自身的良性循環(huán)。