??中房網(wǎng)訊（蘇曉/文）6月22日，鄭州2022年首批集中供地落下帷幕，15宗地塊收金約107億元。至此，22個(gè)重點(diǎn)城市今年首批集中供地已全部完成。

??整體來(lái)看，今年首批集中供地土拍規(guī)則仍較為寬松，熱度較去年第三批次也有所回暖，但整體溢價(jià)率基本保持低位，與此同時(shí)，國(guó)企、央企依舊是本輪的拿地主力。

??396宗地?cái)埥鸪?880億元

??據(jù)中房網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，今年22城首批集中供地總成交住宅用地（含綜合用地）396宗，土地成交面積1742.12萬(wàn)平方米，土地出讓金總額達(dá)4883.09億元，整體溢價(jià)率約為4%。

??與2021年首批集中供地相比，今年首批次土地供應(yīng)及成交規(guī)模均有大幅度縮減。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行和房企資金緊張成重點(diǎn)城市縮減供地規(guī)模的最主要原因，市場(chǎng)下行影響房企銷(xiāo)售回款，也影響房企拿地積極性，為防止出現(xiàn)大量流拍，大部分城市主動(dòng)減少供地規(guī)模。

??除此之外，部分城市全年供應(yīng)批次的增加也引發(fā)了本輪土地供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)的下降，即不同于2021年統(tǒng)一的“一年只賣(mài)3次地”，今年北京、青島、武漢、重慶、濟(jì)南、廈門(mén)、蘇州、鄭州等城市均已明確全年供地將分4個(gè)批次進(jìn)行。

??將3次集中供地增加為4次，對(duì)各地方政府而言，供地變得更加靈活，能夠更加及時(shí)的根據(jù)市場(chǎng)行情變化調(diào)整土地出讓的節(jié)奏，但這一定程度上也分散了各批次供地面積。

??城市間土拍熱度分化

??從各城土拍結(jié)果來(lái)看，城市之間的表現(xiàn)冷熱不均。

??其中，合肥、廈門(mén)、杭州、深圳的土拍熱度較高。尤其是深圳，本輪的土拍頗為“亮眼”，推出的8宗含宅地塊（包括純租賃用地）全部觸及最高限價(jià)，且其中4宗地塊競(jìng)自持的保障性租賃用房建面到最高，達(dá)到“雙觸頂”，整體溢價(jià)率約達(dá)15%，是目前為止首批集中供地?zé)岫茸罡叩某鞘小?/p>

??其次是合肥，成交的17宗涉宅地塊中有15宗達(dá)封頂價(jià)格，溢價(jià)率超13%；還有廈門(mén)，其首批集中土拍的10宗地塊，除了一宗因規(guī)劃條件調(diào)整，提前一天撤牌外，其余9宗均成功出讓，其中6宗溢價(jià)成交、并且2宗地塊到達(dá)“最高限價(jià)+搖號(hào)”成交，整體溢價(jià)率為6.78%；杭州土拍熱度同樣不低，成交的59宗地中有23宗地觸頂，僅1宗地遭遇流拍，平均溢價(jià)率為6.41%。

??相比之下，武漢、天津、無(wú)錫、濟(jì)南、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春的土拍情況則明顯偏冷，成交地塊多數(shù)均以底價(jià)成交，部分城市流拍地塊亦不在少數(shù)。如天津集中土拍推出的30宗地塊，僅成交6宗土地，有9宗流拍、15宗停牌，整體溢價(jià)率不足0.5%；濟(jì)南推出的35宗地塊，有14宗因無(wú)人報(bào)價(jià)而流拍，整體溢價(jià)率不足1%；無(wú)錫雖然沒(méi)有地塊流拍，但8宗地塊多數(shù)以底價(jià)成交，最終溢價(jià)率僅約有0.07%；而長(zhǎng)春今年的首批集中供地僅以底價(jià)賣(mài)出一塊地。

??多數(shù)城市拿地規(guī)則仍寬松

??從土拍規(guī)則來(lái)看，多數(shù)城市的土拍門(mén)檻仍有一定程度降低，并且主要體現(xiàn)在兩方面：一是，多城取消或降低了配建要求，一定程度上減少了企業(yè)開(kāi)發(fā)成本；二是，部分城市對(duì)競(jìng)拍主體要求方面有所降低，如放松資質(zhì)要求、下調(diào)保證金比例、適當(dāng)延長(zhǎng)付款周期等。

??如青島和成都，本輪土拍中取消了此前配建“人才住房”的要求，而武漢和廈門(mén)取消了配套“保障房建設(shè)”的要求；南京除一宗地塊外，其余地塊均取消了租賃住房的配建要求；而北京土拍規(guī)則中將含保障房建設(shè)地塊占比由此前的33%下調(diào)至22%，合肥配建保障性租賃住房地塊數(shù)量也明顯減少，且配建保障性租賃住房最高建筑面積占比由35%下調(diào)至20%。

??同時(shí)，合肥對(duì)于競(jìng)拍人開(kāi)發(fā)資質(zhì)的放松也較為明顯，由去年的“企業(yè)法人需具有一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)且注冊(cè)資本金不低于5億元人民幣”變更為“企業(yè)法人需具有房地產(chǎn)二級(jí)以上（含二級(jí)）開(kāi)發(fā)資質(zhì)且注冊(cè)資本金不低于2億元人民幣”，還有部分地塊對(duì)競(jìng)買(mǎi)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)不設(shè)置要求。

??鄭州、武漢、蘇州等地均下調(diào)了保證金比例。其中，鄭州和武漢土拍保證金比例由最高50%下調(diào)至20%，蘇州則從30%下調(diào)至20%。

??而在土地出讓金付款進(jìn)度方面，多地也給予了適當(dāng)放寬。重慶規(guī)定，付款周期由3個(gè)月最長(zhǎng)延長(zhǎng)至一年；鄭州明確，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)分期繳納；而寧波也規(guī)定可以延期4個(gè)月繳納。

??值得注意的是，由于受疫情影響，為了恢復(fù)市場(chǎng)信心，激發(fā)房企參與積極性，一向以“高門(mén)檻”著稱的上海，此次也下調(diào)了多項(xiàng)參拍門(mén)檻，取消了打分入圍環(huán)節(jié)，改為掛牌方式，只要房企申請(qǐng)都能參與競(jìng)拍。此外，競(jìng)拍資金監(jiān)管額度也有所下調(diào)，從此前土地價(jià)款的110%降至80%，一定程度上減輕了參拍房企的資金壓力。

??國(guó)企、央企仍為拿地主力

??從拿地房企來(lái)看，本輪國(guó)企、央企依舊是主力軍。

??如北京首批集中供地的拿地企業(yè)中，民企僅旭輝1家，其余房企全部為國(guó)央企或混合所有制企業(yè)；上海首批集中供地中的八成地塊也由國(guó)央企競(jìng)得；福州的拿地企業(yè)中，國(guó)央企占比約七成；青島的拿地企業(yè)中，國(guó)央企占比六成；無(wú)錫成交的8宗地塊中，有7宗的競(jìng)得企業(yè)有國(guó)資背景。

??不過(guò)，與其他城市國(guó)央企“爭(zhēng)鋒”相比，合肥首批土拍中民營(yíng)房企表現(xiàn)也十分活躍，如龍湖、綠城、偉星、置地、新華、徽創(chuàng)、邦泰、遠(yuǎn)大、越秀等房企均積極參與其中，甚至還出現(xiàn)了一些“生面孔”，如融翔、和順、新錦成、華力等。而上海本土民企如大華集團(tuán)、大名城、上海同潤(rùn)投資、上海佳運(yùn)置業(yè)等也在上海首批供地中有所斬獲。

??總體而言，“兩集中”供地政策經(jīng)過(guò)一年時(shí)間的磨合，各地已經(jīng)積累了一定的土地出讓經(jīng)驗(yàn)。而隨著近期房地產(chǎn)市場(chǎng)利好不斷釋放，相信今年各地為了促進(jìn)土地的合理成交，仍將繼續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則，中房網(wǎng)也將持續(xù)進(jìn)行報(bào)道。