[克而瑞]三四線需求退潮之下投資的進(jìn)與退

??導(dǎo)讀

??展望未來，我們認(rèn)為，在城市間加劇分化的背景下，一二線等高能級城市將是企業(yè)拿地的主戰(zhàn)場。

??剛剛過去的一年，是房地產(chǎn)行業(yè)最動蕩、變革最大的一年，行業(yè)發(fā)展的邏輯和背景正在重塑。已經(jīng)從過去的高增長時代走向無增長時代，從增量市場逐步逐步轉(zhuǎn)為存量市場，從城市無序發(fā)展過渡到城市群協(xié)同發(fā)展的新階段。在市場不斷出清之下，企業(yè)也在加速洗牌，企業(yè)戰(zhàn)略層面、經(jīng)營層面都在不斷革新。

??聚焦到企業(yè)生存儲備糧草——土地來看，時至今日，房企投資的策略也發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變。一方面是受限于資金壓力、去杠桿的壓力，房企的投資是越來越謹(jǐn)慎；另一方面，在市場下行和集中供地的催化下，房企在城市選擇策略上注重利潤更高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的核心一二線城市。

??那么，哪些三四線城市已經(jīng)被調(diào)整出企業(yè)的投資模型中？哪些城市依舊被看好？企業(yè)的回歸高能級城市又是否完全趨同？本文將從三四線土地投資的規(guī)模、城市選擇、企業(yè)表現(xiàn)等方面展開闡述。

??需求透支疊加集中供地影響

??三四線土地投資退潮

??（本章有刪減）

??2021年至今，三四線的土地成交規(guī)模一路走低，企業(yè)對于三四線投資態(tài)度也愈發(fā)謹(jǐn)慎。從市場層面、企業(yè)層面均可以看出，當(dāng)前三四線正面臨著被企業(yè)逐步調(diào)整出投資重心的困境。究其原因，市場不景氣、庫存較高、需求透支嚴(yán)重是主因，而資金壓力則加速了企業(yè)從三四線撤離的腳步。

??1、三四線土地成交規(guī)模下降21%，百強(qiáng)投資比例降至低點(diǎn)

??上一輪房地產(chǎn)周期上漲中，在棚改貨幣化安置、政策寬松等因素刺激下，三四線城市經(jīng)歷了一輪普漲行情，尤其是強(qiáng)三線，市場更為火熱。相應(yīng)地，三四線土地不僅成為眾多房企布局的重心，也是土地市場的中堅(jiān)力量。從數(shù)據(jù)來看，2017年-2021年期間，盡管市場熱度有所下滑，但三四線成交面積占全國的土地成交比例始終維持在75%以上。

??但隨著近兩年行業(yè)波動加劇、房企加速洗牌，行業(yè)和企業(yè)發(fā)展邏輯都發(fā)生了轉(zhuǎn)變。行業(yè)從增量到存量時代的過度中，城市群發(fā)展迎來新機(jī)遇，企業(yè)從高速發(fā)展到有質(zhì)量發(fā)展，不再一味追求盲目外擴(kuò)。

??在市場下行的大背景下，三四線土地?zé)岫燃鞭D(zhuǎn)直下：從成交建面來看，在2020年之前，三四線土地成交始終保持正增長，2017、2018年實(shí)際上是三四土地出讓的高峰，2018年成交建面同比達(dá)22%。但到了2021年，三四線成交建面僅17.49億平方米，增速首次為負(fù)，同比下跌21%。金額的走勢與建面走勢相一致，2021年三四線土地成交金額達(dá)3.47萬億元，同比下降14%。從一系列的成交數(shù)據(jù)可以看出，作為土地市場的中堅(jiān)力量的三四線，其成交趨勢已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

??從房企拿地的角度看，諸多企業(yè)在此前一波三四線行情中踩準(zhǔn)市場節(jié)奏，得以快速發(fā)展并確立了行業(yè)地位，諸如碧桂園、中梁、祥生等。這一階段主要是2017年、2018年。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2018年百強(qiáng)房企三四線拿地面積占比接近60%。對比各房企2018年新增拿地單位貨值和2018年銷售均價(jià)來看，有50%的企業(yè)單位貨值較銷售均價(jià)下降，印證了即使三四線熱度開始衰退，仍有半數(shù)企業(yè)投資在下沉。典型如綠地和新城：綠地得益于聚焦高鐵沿線三四線的戰(zhàn)略，不僅貨值較2017年大幅增長，三四線建面占比也達(dá)到67%。新城則延續(xù)了2016、2017年投資布局向非核心的二三線城市傾斜的策略，2018年新增土儲中三四線占絕對比重，建面占比超過74%。

??但從2018年四季度開始，此前需求過度透支、棚改力度衰退帶來的效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，部分三四線城市市場降溫顯著，在整體謹(jǐn)慎投資策略下，房企開始收縮對低能級城市投資力度，并逐步開始回歸二線。數(shù)據(jù)顯示，2018年四季度典型房企在二線城市投資拿地建面占比已基本與三四線持平。隨后的三年，三四線占比已經(jīng)降至50%左右，較2017年下降近8個百分點(diǎn)。由此可見，百強(qiáng)對于三四線投資態(tài)度已經(jīng)十分謹(jǐn)慎，策略開始逐步向核心城市布局，意在平衡貨值結(jié)構(gòu)的同時提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??2、2021上半年三四線受溢出效應(yīng)市場仍有熱度，下半年至今仍處底部

??2021年三四線土地市場并非“一冷到底”，在上半年市場相對較好、企業(yè)尚無暴雷之下，受到集中供地溢出效應(yīng)，部分三四線城市土地仍保持一定熱度。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)的各能級城市土地溢價(jià)率來看，2021年第一季度、第二季度平均溢價(jià)率維持20%左右，高于2020年全年。

??進(jìn)入下半年，多家規(guī)模房企暴雷，資金鏈承壓下房企拿地積極性也明顯降低，東莞、金華等熱點(diǎn)三四線城市土地市場均是底價(jià)成交與國企托底收尾，地市熱度跌入寒冬，溢價(jià)率也隨之走低，降至8%。四季度，三四線城市降溫之勢并未有好轉(zhuǎn)，2021年第四季度溢價(jià)率僅有4%，降至歷史新低。

??從城市層面來看，長三角部分三四線城市“熱冷”分化更為明顯。如金華、嘉興、揚(yáng)州等，雖然不在22個集中供地試點(diǎn)城市中，但也采取了分批出讓的方式，第一批土地出讓中，金華、嘉興等城市溢價(jià)率分別達(dá)到40%和30%，但到了第二批，溢價(jià)率均出現(xiàn)腰斬。

??土地市場不斷下探的趨勢一直延續(xù)到了2022年，三四線城市受樓市下行的影響，土地市場熱度再度下降，溢價(jià)率僅有3.6%，環(huán)比下降了0.8個百分點(diǎn)，同比降幅更為突出，達(dá)到14.4個百分點(diǎn)。

??從百強(qiáng)房企今年的表現(xiàn)來看，在謹(jǐn)慎投資之下,房企的投資策略也發(fā)生了轉(zhuǎn)變。截止2022年5月末，百強(qiáng)房企投資金額有84%集中于22城，22城以外僅占16%。百強(qiáng)房企在22城以外的投資則主要集中于佛山、常州、東莞發(fā)達(dá)城市群中熱點(diǎn)的三四線城市。實(shí)際上集中供地的城市均為核心一二線城市（無錫除外），從這一占比也能看出在整體土地市場遇冷之下，三四線投資退潮更為明顯。在各能級投資金額占比中，三四線僅有14%，甚至低于一線城市。

??細(xì)化到具體企業(yè)，銷售TOP30中有拿地的房企中，投資基本聚焦在22個核心城市，這也意味著頭部房企在2022年上半年幾乎停止在三四線拿地投資。如濱江、金地、金茂等拿地全部集中在一二線，中海、保利、越秀等核心城市占比均在70%以上。

??3、市場下行、需求透支、供應(yīng)過量是主因，三道紅線下房企資金緊張是導(dǎo)火索（略）

??長、珠三角三四線吸引力更高

??淮安、衢州、汕頭投資連年提升

??（本章有刪減）

??自2021年下半年以來，房企投資的呈現(xiàn)持續(xù)收緊的走勢，在投資大環(huán)境收縮之下，三四線城市投資退潮更為明顯。尤其是環(huán)渤海、中西部城市群的三四線，投資占比出現(xiàn)明顯下降。百強(qiáng)在三四線城市各區(qū)域、各城市的投資金額走勢也出現(xiàn)一定的分化，長三角投資力度持續(xù)增加，溫州、佛山、南通等熱點(diǎn)三四線城市是較受百強(qiáng)關(guān)注的三四線城市。

??1、2021年百強(qiáng)三四線投資額下降20%，長三角仍是布局要塞

??2021年，百強(qiáng)房企投資總金額同比下降16%，尤其是在三四線城市的投資金額下降了20%，在整體投資下行的情況下，三四線城市的占比快速下滑，房企投資持續(xù)保持回歸至一二線的態(tài)勢。

??從百強(qiáng)房企在三四線城市投資的城市數(shù)量來看，也明顯呈現(xiàn)逐年下降的趨勢：2018年，百強(qiáng)房企拿地的三四線城市數(shù)量為280個，而到了2021年，百強(qiáng)在三四線拿地城市驟減至227個，較2018年減少19%。

??而在三四線拿地金額分布的變化上，房企對不同區(qū)域的偏好程度出現(xiàn)了較大差異，投資結(jié)構(gòu)也發(fā)生明顯改變。

??明顯可以看出自2018年以來，房企在長三角的投資占比持續(xù)增加，2021年長三角區(qū)域的占比達(dá)到62%，較2020年增加9個百分點(diǎn)，較2018年更是大幅提升15個百分點(diǎn)。

??此外，百強(qiáng)房企在珠三角區(qū)域的投資占比在25%左右上下波動，變化幅度不大，房企對于珠三角城市的偏好程度保持在較為穩(wěn)定的水平；但中西部和環(huán)渤海三四線投資占比持續(xù)下滑，從2018年到2021年，占比分別下降8個百分點(diǎn)和3個百分點(diǎn)。由此可見，房企在投資撤離三四線城市的時候，最先退出的就是中西部和環(huán)渤海的三四線城市。

??2、三四線投資愈發(fā)集中，溫州、佛山、南通等持續(xù)受房企青睞（略）

??3、20城連續(xù)三年投資金額下降，常德、湛江遭遇投資“過山車”（略）

??4、小結(jié)：投資退潮之下，僅長、珠三角少量城市能保持較高吸引力

??在房企投資明顯收緊的當(dāng)下，首先被“放棄”的無疑是市場不夠透明、條件不夠優(yōu)越的三四線城市，且從中短期來看，房企投資收緊的狀態(tài)還將維持一段時間，尤其大部分的民企，投資信心需要更長時間來修復(fù)。在此前提下，這類三四線城市土地市場面臨更大的下行風(fēng)險(xiǎn)。

??對于企業(yè)來說，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存，對于三四線城市來說也同樣適用：房企選擇退出三四線市場時，在環(huán)渤海、中西部三四線城市投資占比下降最快，而長三角三四線城市的占比則逆市升高，說明在投資收緊的情況下，百強(qiáng)房企的對長三角城市的偏好更加凸顯。

??具體到城市層面，有7個城市連續(xù)4年占據(jù)百強(qiáng)房企三四線投資金額TOP10榜單，包括溫州、佛山、南通、嘉興、徐州、無錫和常州，大部分為長三角熱點(diǎn)三四線城市，另外佛山則位于珠三角區(qū)域。可見對于三四線城市來說，區(qū)位以及與周邊核心城市的關(guān)聯(lián)度是帶來投資的最重要因素，這7個城市近期來看會成為房企更加重點(diǎn)關(guān)注的三四線城市，未來土地市場可持續(xù)看高一線。

??而對于房企來說，目前在百強(qiáng)金額投資連年下降、或投資走勢不穩(wěn)定的城市投資，則需要更加謹(jǐn)慎地進(jìn)行市場研判，在確保利潤空間足夠的情況下，可伺機(jī)拿地，但總體仍應(yīng)保持謹(jǐn)慎。

??多數(shù)房企回歸二線難度大、進(jìn)程緩

??三四投資收縮至大本營區(qū)域

??（本章有刪減）

??盡管百強(qiáng)在三四線整體投資處于收縮狀態(tài)，但實(shí)際行動來看，并非回歸二線均取得了有效進(jìn)展。整體而言，部分規(guī)模房企如萬科、華潤等布局仍相對均衡，而碧桂園、中梁等以三四線起家的房企，并未迅速的轉(zhuǎn)入回歸二線城市的浪潮中，甚至在集中供地中三四線投資占比略有增加，但范圍收縮至有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、有人口導(dǎo)入的的三四線。此外，還有部分企業(yè)在三四線衰退之下主動收縮展現(xiàn)，典型房企如新城。

??1、百強(qiáng)三四線投資整體收縮但表現(xiàn)不一，三類企業(yè)值得關(guān)注

??明顯能夠看出，自2018年開始，三四線城市在百強(qiáng)房企投資金額中的占比呈現(xiàn)震蕩下降的走勢，從2018年的41%到2021年的30%，三四線拿地金額占比大幅下降了11個百分點(diǎn)。

??尤其2021年，22個核心一二線城市開始實(shí)行雙集中供地的新土拍模式，更加吸引了房企注意力和投資金額的聚焦，所以在三四線城市拿地的比例明顯大幅下調(diào)。

??由于近幾年市場整體走弱，不同能級市場表現(xiàn)出現(xiàn)分化加劇的走勢，廣大三四線城市在2021年回調(diào)加劇，跌多漲少，尤其下半年以來，市場一再探底，項(xiàng)目去化速度較為緩慢。

??所以即使近幾年百強(qiáng)房企在三四線的投資占比已經(jīng)震蕩下跌，但在三四線城市的總土儲占比（按建筑面積）不跌反增：2018年末，百強(qiáng)房企總土儲建面中有42%位于三四線城市，到2021年末，三四線建面占比升值51%，超過一半。

??在銷售走弱、土儲去化慢的壓力下，預(yù)計(jì)大部分百強(qiáng)房企未來在三四線的投資力度會持續(xù)下降，三四線投資占比會進(jìn)一步下降。

??2021年，22個核心一二線城市實(shí)施集中供地以來，在集中發(fā)布、集中出讓的“雙集中”要求下，在這些核心城市拿地門檻有所提升，且由于集中出讓導(dǎo)致對資金形成“潮汐式”需求，進(jìn)一提高了對房企運(yùn)營能力、資源配置能力的要求，且集中供地中，優(yōu)質(zhì)地塊的競爭更為激烈，部分房企被無形地“擠出”核心城市土拍市場，在一二線城市拿地困難的情況下，三四線投資占比反之升高。

??根據(jù)不同企業(yè)歷年在三四線投資的比例變化來看，可以將企業(yè)大致分為3類：

??第一類企業(yè)原本拿地以一二線為主，2018年后三四線拿地比例有所增加的房企，包括東原、濱江等。實(shí)際上對于此類企業(yè)來說，轉(zhuǎn)向三四線拿地并非主動選擇，而是在集中供地影響下，一二線城市拿地競爭激烈程度和難度均有所上升，因此轉(zhuǎn)向深耕區(qū)域內(nèi)的其他三四線城市拿地，以鞏固自身區(qū)域深耕戰(zhàn)略、保持區(qū)域內(nèi)的市場占有率。

??第二類企業(yè)則是原本拿地以三四線為主，但2018年以來三四線拿地比例下降的房企，包括新城、旭輝、金科等。此類房企在過去一輪三四線市場輪動的上行過程中獲得了較高收益，銷售業(yè)績大幅提升，在目前三四線市場面臨飽和的情況下，主動降低在三四線拿地的力度，并且通過合作等方式，加大在一二線城市的土儲占比，意在優(yōu)化自身的土儲結(jié)構(gòu)，增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

??第三類企業(yè)則是原本就深耕三四線城市，且2018年至今仍然在三四線城市拿地比例較高的房企，碧桂園、榮盛、建業(yè)等均在此列。實(shí)際上碧桂園在今年業(yè)績發(fā)布會上已經(jīng)提出，投資要“回高退低”，這也是很多深耕三四線的房企希望作出的投資調(diào)整方式。但在回歸一二線的過程中，實(shí)際上還將面臨較高的資金壓力、集中供地等因素的影響，難以快速實(shí)現(xiàn)投資結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

??2、濱江：堅(jiān)守以杭州為主的基本盤，加強(qiáng)深耕省內(nèi)三四線市場

??作為典型的以核心二線杭州為布局重心的企業(yè)，濱江投資始終保持穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢。以深耕浙江、江蘇、廣東和上?！叭∫皇小钡膮^(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略下，濱江在以杭州為大本營的基礎(chǔ)上，不斷加強(qiáng)了省內(nèi)三四線市場布局。

??濱江之所以能夠加強(qiáng)三四線投資，一方面與其所處的長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切，浙江省內(nèi)三四線城市普遍來說經(jīng)濟(jì)基本面較好，居民購買力較強(qiáng)，能夠形成對房地產(chǎn)形成有力支撐，另一方面，戰(zhàn)略上不以全國化布局，就需要將區(qū)域深耕做到極致，才能更加放大地緣優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢、對自身業(yè)績形成支撐且達(dá)到降本增效的運(yùn)營效果。

??近5年投資呈上升趨勢，投資積極性高于九成百強(qiáng)房企

??以濱江的投資變化為例，在整體投資力度上，濱江從2017年至2021年整體投資力度主要呈現(xiàn)上漲的走勢，近5年內(nèi)投資金額最高為2020年，投資金額達(dá)到714.9億元，2021年回落至642.7億元，降幅為10%，但仍處于較高位水平。

??從排名來看，濱江2017年新增拿地金額位列第45名，2021年則大幅提升至第16名，投資金額排名高于銷售排名，未來濱江的銷售排名有望進(jìn)一步提升，鞏固自身在杭州以及浙江市場的份額。

??濱江的投資積極性也可以從拿地銷售比體現(xiàn)：濱江從2018年到2022年前5月，拿地銷售比均高于所在梯隊(duì)的均值和百強(qiáng)均值，投資積極性處于行業(yè)較高水平。

??尤其2021年以來，房企整體投資積極性開始大幅顯著下降，濱江拿地銷售比反而持續(xù)處于相對高位：2021年，百強(qiáng)房企拿地銷售比降至0.25，2022年1-5月更是僅有0.17，而濱江所在的TOP21-30梯隊(duì)2022年前5月拿地銷售比更是低至0.03，但濱江2021年拿地銷售比為0.38，2022年前5月逆市提升至0.54，高于90%的百強(qiáng)房企。

??濱江之所以能夠逆勢積極拿地，一方面與其較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況不無關(guān)系，另一方面也與杭州今年首輪集中供地供應(yīng)量較大有關(guān)，濱江拿地節(jié)奏與杭州的集中供地關(guān)聯(lián)度較高。

??2021年浙江省內(nèi)三四線投資占比升至32%，省外投資力度不及預(yù)期

??濱江2020年新增土儲主要集中于浙江省，且杭州就占了建面的74.6%，此外在寧波拿地建面占比7%，另外還外拓至蘇州和南京兩地，因此2020年濱江投資金額的94%都位于二線城市，而三四線城市中濱江僅在省內(nèi)的湖州、平湖、桐廬和義烏有所斬獲。

??而到了2021年，在集中供地的影響下，濱江雖然仍然積極在杭州納儲，在寧波、南京也各拿下1宗地，但是二線城市投資金額占比還是回落至63%，在三四線投資金額占比回升至32%。這一年，濱江持續(xù)積極深耕浙江省，新增的18個項(xiàng)目全都位于浙江省內(nèi)的三四線城市，遍布金華、湖州、嘉興、臺州等9個城市。

??濱江作為在集中供地中投資積極性非常高的房企，2021年在杭州拿地金額達(dá)到373億元，但與2020年在杭州投資金額相比，依然下降了30%。可見在集中供地的影響下，濱江在一定程度上被“擠出”杭州土拍市場，投資額大幅降低，因此三四線投資金額占比增加也可以看作一種“必然”的結(jié)果。

??結(jié)合銷售分布來看，濱江連續(xù)3年在杭州的銷售金額占比超過60%，2021年杭州銷售額占比高達(dá)73.24%，省內(nèi)銷售額占比更是高達(dá)96%，對于像濱江這樣銷售高度集中、高度深耕的企業(yè)來說，要保持業(yè)績的穩(wěn)步增加，不僅要牢牢積極參與杭州的土地出讓，進(jìn)一步拓展自身在省內(nèi)其他三四線城市的土儲對于形成業(yè)績支撐也有重要作用。

??2022年省內(nèi)投資力度將提升至九成，以穩(wěn)住浙江市場基本盤為首要目標(biāo)

??實(shí)際上，2021年初濱江布局戰(zhàn)略升級為浙江、江蘇、廣東和上?！叭∫皇小钡膮^(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，年初計(jì)劃全年杭州投資占比50%，浙江省內(nèi)杭州外25%，浙江省外25%。從目標(biāo)最終落實(shí)情況來看，省外投資力度不達(dá)預(yù)期，年內(nèi)濱江仍重倉杭州、聚焦浙江省內(nèi)，杭州拿地金額占比58.39%，浙江省內(nèi)杭州外占比32.66%，省外占比約9%。

??2022年濱江計(jì)劃權(quán)益拿地金額/現(xiàn)金回款金額為0.6的基礎(chǔ)上保持平衡，繼續(xù)推進(jìn)“三省一市”的布局戰(zhàn)略，計(jì)劃杭州投資占比50%，省內(nèi)杭州外40%，省外10%。在今年低迷市場環(huán)境中濱江選擇保住浙江市場基本盤，省內(nèi)投資力度計(jì)劃升至9成，省外拓展步伐預(yù)計(jì)放緩，將以保證項(xiàng)目去化、現(xiàn)金流安全為主要目標(biāo)。

??3、新城：三四線占比較2018年下降17個百分點(diǎn)，合作開發(fā)加碼二線布局（略）

??4、碧桂園：近三年布局仍重三四線，2022年投資強(qiáng)調(diào)“回高退低”（略）

??城市圈、城市群聯(lián)動投資是趨勢

??（本章有刪減）

??對于未來投資策略展望，在保證現(xiàn)金流的大方向下，企業(yè)投資仍將以謹(jǐn)慎為主，以集中供地的核心城市為主。換而言之，高能級城市將是房企爭奪的主戰(zhàn)場。針對三四線的投資，分化會愈發(fā)激烈，首先是長三角、大灣區(qū)的三四線，受到城市群輻射的利好，可以看高一線，而對于大多數(shù)人口流出、產(chǎn)業(yè)無支撐的三四線土地或?qū)⒊霈F(xiàn)無人問津的現(xiàn)象。

??1、溫州、佛山投資熱度仍高，中西部經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好的三四線可看高一線

??雖然整，來看，百強(qiáng)房企在三四線城市的投資占比有所下降，但也不乏一部分企業(yè)，出于自身戰(zhàn)略原因、或受到資金限制的原因、或受到集中供地的影響，在三四線城市拿地的占比不降反升。那么對于這部分企業(yè)來說，哪些三四線城市是其投資的主要目標(biāo)？

??從第二章中我們可見，對于百強(qiáng)房企來說，較受歡迎的三四線城市主要位于長三角和珠三角區(qū)域，尤其以溫州、佛山、南通等城市最為明顯。

??而通過對2018-2021年三四線城市投資占比增加的企業(yè)拿地明細(xì)分析來看，每年拿地金額TOP10城市同樣全部位于長三角和珠三角，與百強(qiáng)最青睞的三四線城市高度重合，且歷年長、珠三角上榜城市數(shù)量約為7：3。

??房企在珠三角的三四線城市投資主要聚焦在佛山、東莞、惠州和珠海四個城市，在長三角三四線的投資分布則更加廣泛，江蘇省內(nèi)南通、無錫、徐州、常州較受歡迎，浙江省內(nèi)則以溫州、嘉興、湖州較受到青睞。

??長、珠三角三四線城市在經(jīng)濟(jì)群發(fā)展的帶動下，成為最值得投資的三四線城市，已經(jīng)成為房企目前拿地的共識。而在這兩個城市群以外的環(huán)渤海、中西部地區(qū)，則大部分三四線城市一年能夠吸引到的百強(qiáng)房企投資額不超過50億元，但也有幾個城市相對而言比較受到房企投資的關(guān)注。

??2、城市分化持續(xù)加劇，回歸高能級城市未來投資主旋律

??展望未來，我們認(rèn)為，在城市間加劇分化的背景下，一二線等高能級城市將是企業(yè)拿地的主戰(zhàn)場。一方面是因?yàn)榧泄┑貛淼暮诵牡某鞘袃?yōu)質(zhì)地塊集中出讓，另一方面，為了增加土地市場信心，當(dāng)前集中供地政策較為寬松，政府讓利幅度較大，盈利空間的保證使得企業(yè)在核心城市迎來投資窗口期。

??對于三四線城市，短期內(nèi)熱度難出現(xiàn)大幅逆轉(zhuǎn)，保持低位運(yùn)行、保持低迷是大概率事件。經(jīng)過過去兩輪周期，三四線的支付能力在減弱、需求被透支、庫存高企使得市場空間越來越小，價(jià)格上漲幾無動力，房企盈利難度直線攀升。

??同時在城市群發(fā)展的大政策下，三四線內(nèi)部也會愈加分化。長三角、珠三角等核心城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、產(chǎn)業(yè)、人口有保障，市場抗風(fēng)險(xiǎn)、抗周期能力相應(yīng)較強(qiáng)，但對于一些人口流出、庫存高企的三四線，市場風(fēng)險(xiǎn)較大。

??此外，多數(shù)企業(yè)為了應(yīng)對當(dāng)前的市場和投資環(huán)境，也在不斷的拓寬拿地渠道。尤其是在收并購上，一二線城市的標(biāo)的遠(yuǎn)優(yōu)于三四線城市，實(shí)際上三四線城市能夠快速走量的項(xiàng)目已經(jīng)不多。

??在企業(yè)端，謹(jǐn)慎的投資仍是主旋律，謹(jǐn)慎的策略主要源于企業(yè)的資金壓力和經(jīng)營壓力，以及市場的預(yù)期的不確定性。多數(shù)企業(yè)強(qiáng)調(diào)以收定投，不會再采取以往加杠桿、快速擴(kuò)張的模式，收縮、聚焦是首選策略。

??綜合而言，聚焦高能級、聚焦核心城市的投資趨勢在2022年還將延續(xù)，在投資城市的選擇上將會更加謹(jǐn)慎，從房企表態(tài)來看可以分為兩類：

??第一類是萬科、越秀、綠城等本來就相對聚焦高能級城市的房企，還將繼續(xù)堅(jiān)持聚焦核心城市、核心土地資源，萬科提出對于非核心城市、非核心區(qū)域的經(jīng)營性資產(chǎn)獲取將持續(xù)嚴(yán)控，越秀則提出投資優(yōu)先已經(jīng)進(jìn)入且經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等方面有優(yōu)勢的城市。房企對于城市的選擇更加謹(jǐn)慎，布局?jǐn)U張的需求降低，投資以穩(wěn)、以精為主。

??第二類則是原本三四線城市布局占比較高的企業(yè)，如碧桂園、美的等提出了換倉升級、調(diào)節(jié)方向的需求：美的表示將逐步退出低量級、低能級的城市，碧桂園也提出將退出非確定性的市場。對于企業(yè)來說，有選擇性地撤出不確定性較強(qiáng)的市場，既能夠提高資金聚焦、使用的效率，又能夠降低一部分的運(yùn)營成本。