[克而瑞]企業(yè)月報(bào)｜積極推盤(pán)沖業(yè)績(jī)，單月銷(xiāo)售跌幅略有收窄 (6月)

??內(nèi)容提要>>>

??? 6月部分房企表現(xiàn)突出，環(huán)比增幅大于50%

??? 半數(shù)房企未拿地，國(guó)央企仍是主力軍

??? 上半年房企各月新增融資額長(zhǎng)期位于近年來(lái)低位

??? 新推優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目沖年中業(yè)績(jī)，“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”減輕首付壓力

??? 呂翼出任世茂集團(tuán)執(zhí)行總裁，林龍安辭任禹洲集團(tuán)主席及首席執(zhí)行官

??? 碧桂園文商旅持續(xù)輸出輕資產(chǎn)，金茂物業(yè)達(dá)成上市后首單收并購(gòu)

??合約銷(xiāo)售

??6月部分房企表現(xiàn)突出

??環(huán)比增幅大于50%

??? 核心觀點(diǎn)

??1、2022年6月，行業(yè)規(guī)模房企積極推盤(pán)及營(yíng)銷(xiāo)去化，沖刺半年度業(yè)績(jī)。TOP100房企單月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額7329.7億元，環(huán)比大幅增長(zhǎng)61.2%。但目前市場(chǎng)整體需求及購(gòu)買(mǎi)力透支、行業(yè)信心不足，短期內(nèi)行業(yè)仍面臨較大下行壓力。百?gòu)?qiáng)房企6月單月業(yè)績(jī)跌幅略有收窄，但仍較上年同期降低43%。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，1-6月百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額的同比降幅達(dá)50.3%，與前兩月基本持平。

??2、2022年1-6月，百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻較去年同期顯著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻僅為772億元，較去年同期降低50.5%。TOP20和TOP30房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻分別為351.9億元和257.2億元，同比降幅高達(dá)58%和58.1%。而TOP100房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻為55.7億元，同比降幅也達(dá)55.6%。

??3、6月，部分規(guī)模房企項(xiàng)目去化情況較佳、單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，超8成房企實(shí)現(xiàn)單月業(yè)績(jī)環(huán)比上漲，逾半數(shù)房企環(huán)比增幅大于50%。具體來(lái)看，TOP30房企表現(xiàn)較為亮眼，如中海、華潤(rùn)、綠城、招商、金地、綠地、濱江、金茂、越秀、華發(fā)、仁恒等企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅均在60%以上。而TOP51-100房企表現(xiàn)分化，其中有18家房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增速高于50%，而12家房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比出現(xiàn)降幅。

??企業(yè)拿地

??半數(shù)房企未拿地

??國(guó)央企仍是主力軍

??? 核心觀點(diǎn)

??1、6月熱點(diǎn)城市集中供地加速，30家監(jiān)測(cè)房企土地投資力度環(huán)比大幅回升。6月，在寧波、武漢、杭州、蘇州、合肥、青島、北京開(kāi)啟第二輪集中供地，以及上海、鄭州首輪土拍的帶動(dòng)下，監(jiān)測(cè)房企拿地金額與建面大幅回升，其中30家典型房企新增土儲(chǔ)建面460萬(wàn)平方米，環(huán)比增加246%；新增土地成交金額776億元，環(huán)比下大增175%。與前5月平均相比，建面、金額增幅分別達(dá)到45%和103%。

??2、本月監(jiān)測(cè)房企仍有超過(guò)半數(shù)未拿地，6月拿地金額較高的仍是此前表現(xiàn)積極的國(guó)央企“老面孔”。6月銷(xiāo)售TOP50房企單月拿地金額2022年首次突破千億元，環(huán)比上漲105%。雖然多數(shù)城市土拍未因政策寬松出現(xiàn)顯著的預(yù)期反轉(zhuǎn)，表現(xiàn)依舊冷清，但上海、北京、杭州等市場(chǎng)相對(duì)堅(jiān)挺的城市仍吸引大部分規(guī)模房企、全國(guó)化的國(guó)企央企競(jìng)爭(zhēng)。實(shí)際上6月份拿地房企集中在中海、招商、保利、濱江、建發(fā)等此前集中供地拿地較多“老面孔”上，濱江、招商等單月拿地金額超過(guò)200億，保利也在廈門(mén)、南京、合肥等核心城市頻頻“出手”。

??3、政策“暖風(fēng)”下房企投資積極性或有提升，但全年謹(jǐn)慎預(yù)期不變。自二季度以來(lái)，房地產(chǎn)利好政策不斷，在“房住不炒”的大方針下，諸多地方出臺(tái)了相應(yīng)的寬松政策，意在盤(pán)活市場(chǎng)與提升購(gòu)房的積極性。市場(chǎng)預(yù)期的改善跌加集中供地城市的土拍門(mén)檻寬松，我們認(rèn)為會(huì)在一定程度上提振房企拿地的信心，第二輪土拍部分城市或?qū)⒂瓉?lái)拿地的“窗口期”。

??值得注意的是，盡管政策“暖風(fēng)”不斷，但市場(chǎng)目前并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的逆轉(zhuǎn)，且多數(shù)城市政策出臺(tái)仍以“試探”為主，落地效果尚未達(dá)預(yù)期。且2022年大部分房企將迎來(lái)償債高峰，資金面的吃緊也是阻礙房企投資復(fù)蘇的重要因素。在保交付、?，F(xiàn)金流之下，全年投資態(tài)度仍會(huì)維持謹(jǐn)慎。

??上半年房企各月新增融資額

??長(zhǎng)期位于近年來(lái)低位

??? 核心觀點(diǎn)

??1、融資總量：2022年6月100家典型房企的融資總量為587.06億元，環(huán)比減少11.8%，同比減少62.6%。融資量環(huán)比繼續(xù)減少，主要是因?yàn)楸驹旅駹I(yíng)房企融資量環(huán)比下降較大所致，可見(jiàn)民營(yíng)房企難融資的問(wèn)題依然明顯。從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，境內(nèi)債權(quán)融資507億元，環(huán)比減少3.2%，同比減少20.9%；境外債權(quán)融資10億元，環(huán)比減少85.8%，同比減少97.7%；本月資產(chǎn)證券化融資70億元，環(huán)比減少4.8%，同比減少86.1%。

??2、融資成本：2022年上半年100家典型房企新增債券類(lèi)1融資成本4.08%，較2021年全年下降1個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本7.95%，較2021年全年上升0.93個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本3.35%，較2021年全年下降0.71個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，6月房企融資成本3.47%，環(huán)比下降1.14pct，同比下降2.72pct。其中境外債券融資成本6.3%，環(huán)比下降3.85pct，同比下降2.63pct；主要由于本月萬(wàn)科香港于境外發(fā)行了5.1億人民幣中期票據(jù)，利率僅3.55% ，降低了整體境外融資成本。此外境內(nèi)債券融資成本僅為3.37%，頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企融資優(yōu)勢(shì)明顯。

??3、企業(yè)表現(xiàn)：本月融資總量最大的企業(yè)是招商蛇口，其融資總量達(dá)到了96億元，主要是因?yàn)檎猩躺呖谠诒驹掳l(fā)行了三筆共58億元的公司債，同時(shí)也為子公司融資進(jìn)行了多筆大額擔(dān)保。從企業(yè)梯隊(duì)來(lái)看，2022年上半年TOP10房企平均融資額達(dá)到了102.26億元，是所有梯隊(duì)中最高的；而TOP51之后的房企融資規(guī)模同比減少66.77%，減少幅度最小。從融資成本來(lái)看，TOP10梯隊(duì)的房企融資成本最低，為3.15%，較2021年全年下降0.83pct，比融資成本最高的TOP11-30的房企低2pct；TOP31-50房企的融資成本較2021年全年下降0.31pct至5.15%，降幅最小。

??營(yíng)銷(xiāo)策略

??新推優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目沖年中業(yè)績(jī)

??“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”減輕首付壓力

??? 核心觀點(diǎn)

??1、從6月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)折扣來(lái)看，雖然有618促銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，但房企讓利沒(méi)有5月折扣力度大，除世茂部分團(tuán)購(gòu)項(xiàng)目達(dá)到8折，其余房企活動(dòng)均保持在9折以上。但由于恰逢年中業(yè)績(jī)沖刺，房企推盤(pán)熱情較高，尤其是疫后修復(fù)，新推優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目增多。如上海仁恒·海上源項(xiàng)目6月末推出372套房源，吸引了近1800組客戶(hù)參與認(rèn)購(gòu)并全部售罄，單項(xiàng)目銷(xiāo)售近60億元。上海瑞虹新城臻庭項(xiàng)目推出609套房源，1906人搖號(hào)，平均3個(gè)人搶一套房；金地深圳中心天元及潤(rùn)峯云上府兩大紅盤(pán)，6月開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)總計(jì)600余套，認(rèn)購(gòu)金額近84億元，平均去化率接近85%。從市場(chǎng)來(lái)看，成交量也隨之顯著回升，30個(gè)重點(diǎn)城市環(huán)比增長(zhǎng)31%，成交單月和累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄。

??2、6月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)出現(xiàn)新動(dòng)向，“房產(chǎn)下鄉(xiāng)”成為部分房企促銷(xiāo)手段，建業(yè)等房企嘗試大蒜、小麥等湊首付減輕購(gòu)房者首付支付壓力。此外恰逢618，電商平臺(tái)房產(chǎn)活動(dòng)機(jī)制更加成熟，優(yōu)惠活動(dòng)吸引流量。天貓好房回血618活動(dòng)增設(shè)租房會(huì)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)回血紅包在新房、二手房、租房領(lǐng)域的全覆蓋；貝殼、京東房產(chǎn)等平臺(tái)也推出不少房產(chǎn)活動(dòng)。

??3、從一季度開(kāi)始中央及地方政府連續(xù)發(fā)聲，到二季度從4.29政治局會(huì)議后，地方放松政策頻率及力度加碼，上半年有175省市相繼放松房地產(chǎn)政策。如杭州4月和5月持續(xù)放松限購(gòu)政策；鄭州放松限貸，下調(diào)首付比例；貸款利率下調(diào)，58城執(zhí)行首套房貸利率4.25%、二套5.05%。可以看出整體政策層面托舉并用，但短期內(nèi)較難修復(fù)市場(chǎng)信心，從618房企營(yíng)銷(xiāo)折扣可以看出，目前多數(shù)房企觀望態(tài)度明顯，但由于下半年供應(yīng)及去化壓力放大，預(yù)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)方面也會(huì)持續(xù)跟進(jìn)。

??呂翼出任世茂集團(tuán)執(zhí)行總裁

??林龍安辭任禹洲集團(tuán)主席及首席執(zhí)行官

??? 核心觀點(diǎn)

??1、6月，房企高層人事動(dòng)態(tài)信息數(shù)量較前月明顯下降，從108家監(jiān)測(cè)企業(yè)的人事變動(dòng)情況來(lái)看，隨著國(guó)內(nèi)疫情防控成果進(jìn)一步穩(wěn)固，經(jīng)濟(jì)環(huán)境信心有所恢復(fù)，6月房企高層人員變動(dòng)頻次回落許多，人事穩(wěn)定度得到了提升。

??2、6月23日，世茂集團(tuán)控股有限公司發(fā)布人事公告稱(chēng)，世茂集團(tuán)董事會(huì)宣布委任公司執(zhí)行董事及副總裁呂翼為公司執(zhí)行總裁，由2022年6月23日起生效。于委任生效日起，呂翼將為公司的執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁。呂翼自2008年起加盟世茂集團(tuán)及于2020年1月2日獲委任為公司執(zhí)行董事，現(xiàn)為世茂集團(tuán)旗下最大的地區(qū)發(fā)展總監(jiān)，負(fù)責(zé)集團(tuán)于海峽地區(qū)（主要包括褔建、廣東及海南等地）的整體營(yíng)運(yùn)、發(fā)展及管理，以及集團(tuán)資產(chǎn)管理。

??3、6月24日，禹洲集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告稱(chēng)，林龍安因工作安排調(diào)整而辭任董事會(huì)主席、公司首席執(zhí)行官、董事會(huì)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)主席、董事會(huì)薪酬委員會(huì)及董事會(huì)提名委員會(huì)成員；同日，郭英蘭女士已獲委任為公司主席、首席執(zhí)行官、可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)主席、薪酬委員會(huì)成員及提名委員會(huì)成員。郭女士為林龍安先生的配偶以及林聰輝先生（禹洲集團(tuán)執(zhí)行董事）的大嫂，加盟公司前任職于中國(guó)建設(shè)銀行廈門(mén)分行。

??戰(zhàn)略動(dòng)態(tài)

??碧桂園文商旅持續(xù)輸出輕資產(chǎn)

??金茂物業(yè)達(dá)成上市后首單收并購(gòu)

??? 核心觀點(diǎn)

??1、本月房企多元化業(yè)務(wù)集中在物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，物流地產(chǎn)與綠色環(huán)保出現(xiàn)新亮點(diǎn)。物管賽道加速整合，收并購(gòu)活動(dòng)增多，部分房企不斷嘗試更多領(lǐng)域的物業(yè)管理項(xiàng)目。本月房企在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面主要以擴(kuò)展規(guī)模為主，與政府、企業(yè)合作增加房企品牌影響力。物流地產(chǎn)、綠色地產(chǎn)領(lǐng)域依然以政府主導(dǎo)，并于頭部房企合作的模式。

??2、碧桂園文商旅簽約蘭州虹盛時(shí)尚廣場(chǎng)，今年二次落子蘭州。6月8日，碧桂園文商旅集團(tuán)與虹盛集團(tuán)就蘭州虹盛時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目達(dá)成合作，成為碧桂園文商旅近期獲取的第三個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也是繼今年1月簽約東湖廣場(chǎng)項(xiàng)目后的第二個(gè)蘭州輕資產(chǎn)項(xiàng)目。碧桂園文商旅作為碧桂園商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，憑借多年商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，已形成包括前期投資、項(xiàng)目招商、運(yùn)營(yíng)推廣、設(shè)計(jì)建造、定位策劃、項(xiàng)目退出的全鏈條商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系，消費(fèi)潛力巨大的虹盛時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)是其完善蘭州指揮部的重要一環(huán)，碧桂園文商旅也將繼續(xù)加速輕資產(chǎn)輸出，“以點(diǎn)帶線(xiàn)、以線(xiàn)成面”的打造碧桂園文商旅商業(yè)生態(tài)。

??3、金茂物業(yè)收購(gòu)首置服務(wù)全部股權(quán)，成為上市百日內(nèi)的首單收并購(gòu)。6月17日，金茂物業(yè)服務(wù)發(fā)展股份有限公司披露公告表示，已與首創(chuàng)置業(yè)就收購(gòu)首置服務(wù)事項(xiàng)簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同，將以4.5億元收購(gòu)首置物業(yè)服務(wù)有限公司100%的股權(quán)，其中將利用IPO募集所得款項(xiàng)中分配給收購(gòu)物業(yè)管理公司的部分人民幣3.15億元。作為金茂物業(yè)上市后的第一單收并購(gòu)，金茂物業(yè)希望通過(guò)本次收購(gòu)快速擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模，同時(shí)借力首置物業(yè)全生態(tài)布局基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，未來(lái)金茂物業(yè)也將繼續(xù)關(guān)注與其布局相匹配、定位相近的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目公司，以收并購(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)并創(chuàng)造協(xié)同效應(yīng)。