房價上漲帶來的住房資產增值情況簡析

??住房作為一種既具有消費屬性又具有投資屬性的特殊商品，房價的不斷上漲對于持有不同住房群體也產生了巨大的財富差異。一類人群是無房者，選擇租賃住房；第二類是擁有一套住房，滿足自住需求的群體；第三類多套住房持有者。擁有不同住房人群，在住房資產增值上有三個影響因素，一是房屋增值收益，二是租賃房屋支出/收益，三是房屋貸款利息支出。

??為了更為直觀的體現(xiàn)房價上漲帶來的資產增值差異影響，我們通過建立模型對持有不同住房套數(shù)的居民進行分析。我們以不同時間分別作為購房節(jié)點，到2021年末，在各層級代表城市持有不同套數(shù)住房產生的資產差異。根據(jù)持有住房套數(shù)劃分四類，對應不同收支情況。

??指標選取說明：

??①面積確定：設定每套房屋面積為100平方米。

??②區(qū)域選?。喝珖?、一線城市深圳、二線城市杭州、三四線城市惠州。

??③ 房價及租金：房價為該區(qū)域當年平均房價；全國租金為當年房屋租金中位數(shù)，城市租金為當年平均價。

??④ 時間節(jié)點：選取2006年末，2012年末、2016年末、2020年末分別作為購房時點，到2021年末（因為不同城市數(shù)據(jù)收集情況不一，暫定最早時間節(jié)點為2006年）。

??⑤ 房貸總利息：因為不同城市首付比例及貸款利率不盡一致，模型中我們統(tǒng)一設定首套房屋貸款額度為房屋總價的70%，二套為60%，三套為30%；貸款時長為20年，240個月；貸款利率為購房當年央行公布五年期利率；按等額本息法計算每年支付利息金額。

??⑥ 數(shù)據(jù)來源：全國平均房價根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)計算，城市房價來自CRIC，城市租金價格來自中國房價行情網，貸款利率來自中國人民銀行。

　　我們對不同層級城市，在2006年、2012年、2016年、2020年持有不同住房套數(shù)，測算到2021年資產增值情況，得出下表：

??案例說明：

??按全國平均水平測算，A某在2006年未購房情況下，至2021年將支付31.89萬元租金；

??A某在2006年以單價3119元/平方米購買一套100平方米商品住房，總價311900元，其中總價70%貸款，采取等額本息方法還款。到2021年房屋銷售單價為10396元/平方米，總價1039600元。利息支付15年，共計180個月，支付利息總額149899元，償還本金100892元。租房收入或支出為0元。住房資產增加值=資產增值總額-利息支付總額+租房支出/收入=（1039600-311900）– 149899 + 0=577770元。到2021年住房資產增加值約57.78萬元；

??A某在2006年購買兩套住房，一套自住，一套用于租賃，到2021年住房資產增加值約153.86萬元；

??A某在2006年購買三套住房，一套自住，兩套用于租賃，到2021年住房資產增加值約283.98萬元。

??綜合以上情況分析模型表現(xiàn)為以下特點：

??1、在房價持續(xù)上漲的過程中，不同層級城市持有住房的人群總體上有資產增值收益，不持有住房不能享受增值收益并有額外的租房支出。持有的套數(shù)越多，住房資產增值越多。這一點在各區(qū)域在不同時間點購買住房均表現(xiàn)一致。同時多套房持有者，整體表現(xiàn)第三套增值高于第二套，第二套增值高于第一套；主要差異在首付比例上，所以購買時前期資金投入越高，住房資產增值越多。

??2、漲幅相同的情況下，房價越高，住房資產增值越多。以2006年在不同層級城市購買一套住房對比，杭州和全國在房價漲幅上相近，但在杭州購買的住房增值要高于全國。

??3、房價漲幅越高，住房資產增值越多。這一點從全國平均水平上體現(xiàn)的非常明顯，購房時間越早，房價相對漲幅越高。深圳在2006年及2012年購房的也是如此，到了2016年深圳房價已居高不下，其漲幅空間有限，住房資產價值也產生波動。而惠州則為2006年購買的住房漲幅不及2012年，所以如果在2021年將住房資產變現(xiàn)，那么2006年購買的住房增值也相應更低。

??當房價達到一定水平后，資產增值將不能覆蓋持有成本。2016年，深圳住房銷售均價5.38萬元/平方米，以此房價持有一套住房到2021年，房價上漲產生的資產增值為78.4萬元，但是持有利息成本達到85萬元。因為房價漲幅空間有限，房價上漲的部分不足覆蓋資金成本（按揭貸款利息），增值部分為負。2020年，深圳住房銷售均價5.50萬元/平方米，到2021年扣除資金成本后增值約49萬元。同時在未來繼續(xù)持有的過程中，房價下降或不再繼續(xù)上漲，增值收益和持有成本之間的差距將越來越越大。

??4、居民家庭因持有不同套住房產生的財富差距的來源有兩個，一個是房價上漲的增值部分，一個是租金支出/收入。從全國平均水平看，購買兩套及三套住房的增加值中租金收入占比在20%—25%之間。到房價較高的區(qū)域，在深圳購買兩套及三套住房的增加值中租金收入占比在9.5%—11.5%之間，杭州為16.5%—18.5%之間。房價上漲帶來的增值部分是產生差距的主要因素。