??2023年初伴隨著疫情管控的全面放松，春節(jié)假期再度迎來(lái)返鄉(xiāng)高峰，鐵路客流繼續(xù)保持回升態(tài)勢(shì)：

??1月21日至27日，全國(guó)鐵路發(fā)送旅客5017.4萬(wàn)人次，日均發(fā)送716.8萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)57.0%，恢復(fù)至2019年的83.1%，其中1月26日、27日迎來(lái)返程客流高峰，連續(xù)2天突破千萬(wàn)人次。

??雖然春節(jié)期間返鄉(xiāng)客流迎來(lái)高峰，但“返鄉(xiāng)置業(yè)”整體卻不容樂(lè)觀，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周成交量?jī)H為35.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開(kāi)始的2019年同期相比，降幅也達(dá)到了3成以上。

??同時(shí)，據(jù)克而瑞研究中心《2023春節(jié)職業(yè)調(diào)查問(wèn)卷》結(jié)果顯示，在“今年春節(jié)不打算買(mǎi)房的原因”一項(xiàng)中，近三成受訪(fǎng)者認(rèn)為：房?jī)r(jià)仍有下降空間。

??由此可見(jiàn)，2023年開(kāi)局依舊很“難”。

??2023年1月17日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)。提出，2023年房地產(chǎn)工作要以“增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”為主線(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??會(huì)議指出，2023年要大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、精準(zhǔn)施策。推進(jìn)保交樓保民生保穩(wěn)定工作，化解企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，努力提升品質(zhì)、建設(shè)好房子，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，讓人民群眾放心購(gòu)房、放心租房。

??在此之前，2023年1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部三部委同日表態(tài)松綁政策，“降首付降利率”。

??然而，2023年至今的這些托市政策，對(duì)于購(gòu)房者的刺激作用依然有限。

??2023年1月16日至28日期間，克而瑞研究中心發(fā)布《2023春節(jié)置業(yè)調(diào)查問(wèn)卷》，從問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果來(lái)看，僅15%的受訪(fǎng)者表示在春節(jié)期間有置業(yè)計(jì)劃，37%的受訪(fǎng)者持觀望態(tài)度。

??在“今年春節(jié)不打算買(mǎi)房的原因”一項(xiàng)中，31%受訪(fǎng)者認(rèn)為：“房?jī)r(jià)仍有下降空間，再看看”。同時(shí)，認(rèn)為“首付不夠，收入降低，月供壓力大”占比達(dá)30%。

??由此可見(jiàn)，首付不夠以及認(rèn)為房?jī)r(jià)仍有下降空間成為了受訪(fǎng)者中不買(mǎi)房最主要的原因，目前購(gòu)房者觀望情緒依然濃重。

??具體到房?jī)r(jià)情況來(lái)看，在“您現(xiàn)在所在的城市房?jī)r(jià)水平”一項(xiàng)中，僅16%的受訪(fǎng)者認(rèn)為“可以承受”，47%的受訪(fǎng)者認(rèn)為房?jī)r(jià)“太高”或者“還需要奮斗5-10年”。

??調(diào)查問(wèn)卷的受訪(fǎng)者雖然有限，但一葉知秋，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也有一定的參考意義。從2023年“返鄉(xiāng)置業(yè)”情況來(lái)看，整體市場(chǎng)情況確實(shí)不容樂(lè)觀。

??2023年春節(jié)假期房企推盤(pán)積極性普遍不高。

??雖然疫情管控已經(jīng)全面解綁，但受樓市低迷行情影響，除了青島、長(zhǎng)沙、梅州等少數(shù)熱點(diǎn)城市在2023年1月21日-1月27日春節(jié)期間供應(yīng)量達(dá)2萬(wàn)平方米以上，多數(shù)城市均近乎于0供應(yīng)。

??結(jié)合春節(jié)前一周來(lái)看，累計(jì)兩周的新增供應(yīng)來(lái)看依舊不容樂(lè)觀，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示2023年1月14日-1月27日，40個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)量?jī)H為306.9萬(wàn)平方米，較2021年同期下降了30%，與2021年和2019年同期對(duì)比，降幅也在45%左右。

??受房企推盤(pán)積極性較低影響，2022年春節(jié)樓市成交尚未止跌。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)周成交量?jī)H為35.7萬(wàn)平方米，環(huán)比下降75%，同比下降14%，與疫情尚未開(kāi)始的2019年同期相比降幅也達(dá)到了32%。

??細(xì)化到日度變化，2023年春節(jié)前一周成交量開(kāi)始波動(dòng)下行，春節(jié)周降至低位，自年初二開(kāi)始，日度成交基本創(chuàng)2019年以來(lái)同期新低。

??分能級(jí)來(lái)看，一線(xiàn)購(gòu)房需求相對(duì)“堅(jiān)挺”，雖然春節(jié)周成交量同比下降72%，但仍顯著好于2021年、2019年同期。

??二線(xiàn)成交表現(xiàn)略顯遜色，9個(gè)典型城市春節(jié)周成交僅為7.1萬(wàn)，環(huán)比下降86%，同比降幅也達(dá)到了28%。僅青島、南寧、蘭州、合肥等少數(shù)城市同比持增，但除青島外，與疫情前的2019年相比仍有一定差距。

??三四線(xiàn)“逆勢(shì)翻紅”，返鄉(xiāng)置業(yè)初見(jiàn)端倪，28個(gè)三四線(xiàn)城市環(huán)比下降61%，同比上漲13%，東南沿海城市諸如溫州、東莞、中山、珠海等漲幅顯著均超50%。

??微觀項(xiàng)目層面，我們調(diào)研了35個(gè)城市春節(jié)期間熱銷(xiāo)項(xiàng)目，可以看出，96個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目中有63個(gè)位于三四線(xiàn)城市，占比高達(dá)66%，核心一二線(xiàn)城市項(xiàng)目去化表現(xiàn)顯著不及三四線(xiàn)城市。

??具體來(lái)看，一二線(xiàn)城市北京、成都等熱銷(xiāo)項(xiàng)目主要集中在供應(yīng)稀缺、配套健全的核心片區(qū)，以改善項(xiàng)目居多，項(xiàng)目走量較佳。

??以北京為例，德賢御府因地處地鐵3號(hào)線(xiàn)（在建）與12號(hào)線(xiàn)（在建）雙軌交匯，春節(jié)期間銷(xiāo)售套數(shù)達(dá)到了56套，青云上府也因7公里配置德威、京西、哈羅、愛(ài)迪、凱文等17所國(guó)際學(xué)校資源而保持了較好的項(xiàng)目流速。

??目前來(lái)看，居民購(gòu)房開(kāi)始復(fù)歸理性，逐步回歸為自住需求為主導(dǎo)，熱銷(xiāo)戶(hù)型主力面積段集中在90-130平不等。

??而蘇北、川渝等三四線(xiàn)城市因疫情管控全面松綁迎來(lái)了“返鄉(xiāng)置業(yè)”高潮，疊加部分開(kāi)發(fā)商以低首付、特價(jià)房、大折扣等多重優(yōu)惠讓利購(gòu)房者，促使多個(gè)項(xiàng)目春節(jié)期間去化套數(shù)均在10套以上。瀘州金科美院、資陽(yáng)武城錦繡年華等均以低首付“吸睛”，資陽(yáng)武城錦繡年華首付可分期，通過(guò)引入第三方借貸公司，首付低至1萬(wàn)起。

??其中蘇北三四線(xiàn)城市折扣和讓利幅度不及川渝，多以抽獎(jiǎng)、紅包雨、送年貨、送車(chē)位優(yōu)惠券等為主。

??據(jù)CRIC調(diào)研，春節(jié)假期期間，徐州在售項(xiàng)目普遍到訪(fǎng)量和認(rèn)購(gòu)量上升，剛需購(gòu)房者回歸樓市意愿明顯。如中海上東島項(xiàng)目，12月末新加推72套房源，至春節(jié)期間已去化過(guò)半。值得一提的是，該項(xiàng)目已收回先前折扣，銷(xiāo)售均價(jià)由1.2萬(wàn)元/平方米回升至1.4萬(wàn)元/平方米，后續(xù)還將加推精裝房源。又如弘陽(yáng)天卿項(xiàng)目，春節(jié)及節(jié)前一周完成認(rèn)購(gòu)約20套，與此前單月認(rèn)購(gòu)量相當(dāng)。

??綜合來(lái)看，年前降首付、降利率等密集利好政策疊加似乎并未在春節(jié)樓市激起太大的浪花，除了少數(shù)二三線(xiàn)城市房企仍保持較高的推盤(pán)熱情之外，多數(shù)城市推盤(pán)積極性不高，核心一二線(xiàn)城市項(xiàng)目去化表現(xiàn)不及三四線(xiàn)城市。

??而三四線(xiàn)城市春節(jié)期間的放量更多是基于疫情管控全面解綁之后需求的延遲性釋放，后期持續(xù)性存疑。

??基于此，我們認(rèn)為，2023年行業(yè)規(guī)模的樂(lè)觀預(yù)期便是止跌，供應(yīng)稀缺、配套健全的改善盤(pán)仍將是成交主力，而隨著房企利潤(rùn)空間的收窄，以?xún)r(jià)換量終究難以為繼，整體房?jī)r(jià)也將進(jìn)入持穩(wěn)階段。