??導(dǎo)語

??預(yù)判未來3年5城需求總量持穩(wěn)，二手住宅成交占比或?qū)⒊掷m(xù)上升。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩 李詩昀

??專題視點

??2022年末以來，二手房市場持續(xù)回溫，多數(shù)城市四季度止跌。而2023年春節(jié)之后，整體二手房市場更是進入“狂飆”模式，行情啟動時間早于新房，成交回升幅度也高于新房，據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，三季度二手房同比僅微跌1%，顯著好于百城新房降幅27%。

??目前來看，二手房韌性顯著好于新房，為了更為聚焦的分析一二手房成交相關(guān)性，購房群體的差異化特征，我們選擇了合肥、南京、天津、鄭州、重慶等5個典型城市，在解析各城市成交結(jié)構(gòu)、客群特征的同時結(jié)合其需求總量、購買力情況，對其新房、二手房后期走勢進行預(yù)判。

??PART.01
二手房韌性強于新房
合寧津渝鄭等5城二手房成交規(guī)模趕超新房

??（本節(jié)有刪減）

??（一）二手房韌性強于新房，新房成交筑底、二手房漸顯企穩(wěn)回升之勢（本節(jié)有刪減）

??今年以來，全國二手房市場表現(xiàn)總體優(yōu)于新房，在市場小陽春退潮后，二手房成交韌性同樣強于新房。從2022年第20周開始，重點城市新房與二手房成交面積同比增速“剪刀差”持續(xù)存在，而在今年37周之后直到45周二受方成交同比增速基本都保持在正增長通道，而新房成交同比仍未脫離負增長區(qū)間。

??（二）廬寧津鄭渝一二手房總規(guī)模整體穩(wěn)定，但二手房成交占比持續(xù)增長（本節(jié)有刪減）

??1、一二手總需求略有萎縮，二手房成交占比持增，全面分流新房客戶（略）

??2、廬寧津渝鄭等二手房份額增長迅猛，前10月占比追平甚至超越新房

??在重點監(jiān)測城市中，有一類城市近兩年二手房市場份額增長迅猛，2023年二手房成交規(guī)模持平甚至超過新房，它們是：合肥、南京、天津、重慶、鄭州。

??廬寧津渝今年二手房市場份額達到6成左右。典型如合肥，2023年市場成交主力異位于二手房，前10月二手房成交規(guī)模達到592萬平，達到歷年同期新高，而反觀新房規(guī)模還在收縮，前10月累計同比下跌5%，兩相疊加，二手房成交占比躍升至58%，較去年增長15個百分點。

??二手房份額增長最為迅猛的是鄭州，2018年，鄭州二手房成交規(guī)模僅有350萬平方米，不及新房市場規(guī)模的30%，而近年來由于新房交付等原因，二手房越來越得到市場青睞，份額逐年快速攀升，2023年前10月，鄭州二手房成交面積達到484萬平方米，幾乎與新房平分秋色，份額升至46%，較2018年增長25個百分點。

??由此我們想問，造成這些城市一二手房市場份額增減的原因是什么？成交規(guī)模變動的背后又對應(yīng)著怎樣的客群結(jié)構(gòu)？五個重點城市居民需求潛力和購買力情況如何？短期和中長期一二手房市場會怎么走？

??PART.02
共性原因：人口基數(shù)大致需求容量
高位持穩(wěn) 消費降級，二手持續(xù)分流

??（一）千萬人口大市保證有效剛需，廬鄭渝十年常住人口增長超200萬（略）

??（二）新房“新增+存量”供給顯著縮量，遠郊剛需為主供需錯配制約成交

??當前六城或多或少都面臨供給約束：一方面整體供應(yīng)縮量顯著，供小于求持續(xù)加劇，限制成交放量。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，五城2020年之后整體新房供應(yīng)規(guī)模便開始逐年下行，2022年基本都迎來階段性低點，2023年如是，六城前10月供求比均小于1。

??二是當前各城市還存在不同程度的供需錯配，以天津為例，前期成交暴漲，主要源于本地剛需、剛改部分恐慌性購房情緒影響，因當前成交分化加劇，30%項目貢獻80%成交量，而短庫存項目占比高，未來部分區(qū)域也將面臨供應(yīng)短缺，從而限制成交放量。

??結(jié)合典型城市11月預(yù)期供給結(jié)構(gòu)，我們也不難看出，仍以剛需為主導(dǎo)，合肥等城市雖然預(yù)期供應(yīng)增長，但是從當前改善盤熱度不退的需求結(jié)構(gòu)來看，短期供應(yīng)實則難以有效適配客群需求，因而這也是影響成交放量的主要因素。

??從庫存結(jié)構(gòu)來看，核心區(qū)域適銷對路產(chǎn)品基本已經(jīng)銷售殆盡，目前廣義庫存主要集中在城市外圍去化難的剛需片區(qū)。以天津為例，武清、寶坻廣義庫存面積均在400萬平方米左右，在售項目扎堆，未來去化依舊道阻且艱。

??（三）二手房掛牌量增加并降價，凸顯性價比優(yōu)勢分流新房剛需

??之所以二手房更能有效導(dǎo)入剛需，成交表現(xiàn)能優(yōu)于新房，我們認為主要有以下三方面原因：一是供應(yīng)顯著放量，二手房掛牌量穩(wěn)中有增。就比如鄭州，2-10月月均新增掛牌1.5萬套，較去年下半年的月均新增掛牌量翻倍，3月單月更是接近3萬套，創(chuàng)2022年以來新高。

??掛牌量激增一方面由于是限售期集中期滿，或限售松綁加速到期所致，另一方面是投資客借勢出貨，套現(xiàn)離場，乘2-3月小陽春之東風(fēng)，投資客集中掛牌出讓手中房源，以鄭州為例，掛牌房源中10年以內(nèi)的次新房，面積段在90-140平的偏大面積房源占比較高，這類人群大概率賣舊不買新。

??二是二手房以價換量，單價優(yōu)勢凸顯，新房倒掛紅利漸失。限售松綁掛牌增加、買方更有議價權(quán)，部分房主急于套現(xiàn)也在主動降價，二手房價格優(yōu)勢因此凸顯。以鄭州和天津為例，新房與二手房間的價差呈逐漸拉大之勢，鄭州2023年至今一二手房成交均價相差約3千元/平方米，而天津更是接近6千元/平方米。

??三是新房產(chǎn)品“越做越大”，二手房總價更友好，倒逼剛需買二手房。比如合肥，2016到2023年間，新房成交套均面積由107平方米增長至124平方米，而二手房套均面積幾乎保持在95平方米左右不變。

??PART.03
個性差異：鄭津渝一二手成交結(jié)構(gòu)相似
互替性高
廬寧一二手結(jié)構(gòu)互補

??（一）互替性：鄭津渝一二手房均為剛需主導(dǎo)，小面積低總價暢銷（本節(jié)有刪減）

??鄭州、重慶、天津新房、二手房市場均為剛需客群主導(dǎo)，對總價和交付極度敏感，天津、鄭州成交主力總價段150萬以下，重慶100-200萬相對暢銷。

??1、成交結(jié)構(gòu)：津鄭成交主力總價段150萬以下，重慶100-200萬受青睞

??鄭州、重慶、天津一二手房市場存在互替關(guān)系，即面積段、總價段、區(qū)域等維度的成交結(jié)構(gòu)分布相似，客群存在重疊。短期供應(yīng)結(jié)構(gòu)、交付信心、價格走勢等因素，都會影響重疊區(qū)域的客戶抉擇，最終影響一二手房市場走勢。

??從總價段分布來看，天津新房、二手房成交均呈現(xiàn)剛需化特征，總價150萬以下房源成交占比最大。具體來說，2023年至今，100萬以下純剛需產(chǎn)品在新房市場份額達到20%，在二手房市場更是占據(jù)38%的份額，100-150萬元中低總價段的產(chǎn)品在新房市場供求規(guī)模最大，成交占比達到24%，二手房成交占比也超過3成。

??鄭州新房、二手房市場具有相似的客群結(jié)構(gòu)和成交結(jié)構(gòu)，成交主力均為100-150萬元產(chǎn)品，主要客群為價格敏感的剛需客，新房、二手房市場間產(chǎn)品需求互替、客群雙向流動。鄭州新房、二手房總價段成交結(jié)構(gòu)分布形態(tài)近乎一致，成交占比最高的三個總價段分別是100-150萬元、100萬元以下、150-200萬元。2023年前10月，鄭州新房、二手房100-150萬產(chǎn)品成交占比分別達到28%、26%。排在第二位的是100萬元以下產(chǎn)品，新房成交占比達到20%，二手房成交占比達到25%。

??重慶新房、二手房成交結(jié)構(gòu)呈陀螺型分布，100-200萬總價產(chǎn)品最受市場青睞，房源成交占比皆超4成。新房方面，占比最大的總價段是100-150萬元產(chǎn)品，2023年前10月成交占比多達33%，此外，150-200萬元產(chǎn)占比超過2成。二手房成交份額前兩位總價段也是150-200萬、100-150萬元。

??再比如從房型維度來看，以重慶為例，三房無論在一二手房市場都最為暢銷，成交占比都在50%左右。三房產(chǎn)品兼顧功能性和總價，已經(jīng)成為新房，2023年成交達到58%，同比增長4個百分點，也越來越受到二手房市場歡迎，2023年成交占比達到43%。與之形成對比的是，一房產(chǎn)品逐漸淡出市場，在新房、二手房市場成交占比都已降至6%以下，兩房產(chǎn)品市場份額也在收縮，兩房的二手房成交占比較2022年前10月下降4個百分點至25%。

??又比如區(qū)域分布維度來看，以天津為例，環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)、遠郊五區(qū)的一二手房成交占比相近。東麗、西青、北辰、津南等4個環(huán)城區(qū)新房、二手房成交占比都在2成左右，濱海新區(qū)占比同樣如此，靜海、武清、寶坻等5個遠郊區(qū)在一二手房市場份額在3成左右。市六區(qū)一二手房份額看似差異最大，市六區(qū)成交在新房市場占比僅有16%，而在二手房市場卻達到37%，但細分來看，市六區(qū)的二手房成交中，7成的房源成交均價不到150萬元，套均面積普遍較低，即通俗意義上的“老破小”，這類房源買家的購買力與近遠郊新房置業(yè)者相近，客群間也存在重疊和流動，僅有占市六區(qū)成交不3成、占二手房總成交約11%的比例的房源為高總價的次新改善，這與15%左右核心區(qū)新房改善需求比例也非常接近。

??正是由于新房、二手房市場具有強互替性，而且需求主體對價格十分敏感，二手房降價潮虹吸和分流了新房客源，這也正是今年鄭州等城市二手房市場成交表現(xiàn)強于新房的原因所在。典型如100萬元以下總價段的房源，2023年前三季度成交1.7萬套，同比增長47%，而新房該總價段的成交套數(shù)由去年的1.7萬套降至1.5萬套，同比下跌12%，對應(yīng)客群由新房市場流入二手房。

??2、客群特征：主力剛需青睞小面積主城老小區(qū)、“打折”郊區(qū)次新

??基于一二手房互替性特征，二手房持續(xù)分流新房客源，從近期成交套數(shù)排名靠前項目分布來看，鄭州、天津、重慶暢銷的二手房主要有兩類：一類是交通便利低總價的主城老舊小區(qū)，降價吸納了一波低購買力剛需客，以天津為例，水西里、匯賢里、珠峰里等典型暢銷項目均位于主城六區(qū)，套均價在90萬元左右，面積70平左右，房齡超過25年，但交通相對便利、配套相對齊全，再比如鄭州的五廠家屬院、國棉二廠家屬院等小區(qū)，套均總價50萬左右即可以在主城區(qū)置業(yè)；另一類價格明顯低于周邊新房的次新房，比如天津武清紫泉庭苑、通泰香濱城、靜海春海園等項目，套均面積100平左右，價格幾乎只有周邊新房的6-7折，降價加上遠郊限購放開釋放了一部分剛性購房需求，再比如鄭州康橋悅?cè)貓@、萬科民安云城等小區(qū)，房齡在5年內(nèi)，價格比周邊新房便宜每平米3000元左右，而且所見即所得沒有交付風(fēng)險。

??由此可見，鄭州、天津、重慶的主力客群具有一些相似的特征，比如購買力有限，對于總價十分敏感，可以犧牲面積換總價，主城區(qū)100萬以內(nèi)總價段的房源相對暢銷，又比如對交付確定性要求高，難以承受新房可能存在的爛尾風(fēng)險，房齡10年內(nèi)的次新房只要價格到位，吸引力強于新房。

??3、購買力：鄭津渝客戶剛需化，近3年房價收入比12-13年高位持穩(wěn)（略）

??（二）互補性：廬寧新房主力改善、二手房承接剛需，購買力差異明顯（本節(jié)有刪減）

??合肥、南京為互補性城市，新房和二手房成交結(jié)構(gòu)、主力客群特征存在明顯差異，新房主力改善，二手房承接剛需。

??1、成交結(jié)構(gòu)：廬寧二手主力總價段150萬元以下顯著低于新房

??合肥、南京新房、二手房成交結(jié)構(gòu)迥異，新房主要面向改善客群，二手房全面承接剛需。合肥新房主力成交總價段300-400萬，二手房100萬以下占比過半，南京一二手房客群購買力高低分明，新房300-600萬、二手150萬以下占比最大。

??從成交結(jié)構(gòu)心態(tài)來看，新房呈“紡錘型”分布，二手房呈“倒T型”分布。下圖以合肥為例，2023年前10月新房成交主力總價段300-400萬，占比22%，200-400萬總價段成交占比過半。而二手房100萬以下總價房源是成交絕對主力，占比高達54%，反觀200萬以上總價房源成交占比總計不足10%。

??2、客群特征：新房改善看地段配套，二手房剛需客總價之外皆可拋

??聚焦主力成交總價段的熱銷項目，以南京為例，新房主要是主城區(qū)單價段4萬元/平方米以上、面積110平左右的改善房源，區(qū)域分布上，秦淮、雨花臺的項目相對較多，玄武、鼓樓、建鄴也有部分項目入圍，項目附近交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套齊全。套均面積集中在100-120平方米左右，三房設(shè)計居多。多為國央企或口碑民企開發(fā)，產(chǎn)品力及交付力相對有保障。

??而反觀二手房，主力成交總價段為150萬元以下，成交套數(shù)排名靠前的項目主要分布在六合、江寧、浦口等區(qū)域，套均面積70-90平方米，房齡普遍在10年甚至20年以上，不少原為動遷安置房、房改房。

??由項目銷售情況倒推客群分布，新房對應(yīng)客群購買力相對強勁，部分地緣性改善客戶對區(qū)域地段有要求，二手房客群購買力較為有限，購房主要出于居住的剛性需要，80平左右級能滿足基本需求，為了控制總價，對于房齡、地段、物業(yè)、產(chǎn)品等沒有過多要求。

??3、購買力：廬寧二手剛需，新房改善，購買力兩極分化持續(xù)加?。裕?/p>??PART.04
總結(jié)：未來3年5城需求總量持穩(wěn)
津鄭渝二手占比再升、寧廬置換需求存疑

??綜上，我們分析了5個二手房成交占比顯著遞增城市的成交結(jié)構(gòu)情況，可以看到，當前購房需求容量雖然略有萎縮，但二手房整體成交韌性是顯著好于新房的，主要是居民收入壓縮、二手房更具價格優(yōu)勢，且所見即所得保證了交房安全性。綜合全文，我們得到的結(jié)論和對后市預(yù)判如下：

??（一）預(yù)判未來3年5城需求總量持穩(wěn)，二手住宅成交占比或?qū)⒊掷m(xù)上升

??從總量層面來看，5個典型城市一二手總需求容量略有萎縮，但整體降幅并未出現(xiàn)斷崖式下跌，重點城市2023年以來二手房市場相對活躍，自住需求剛需消費降級，涌入二手房市場置業(yè)，分流新房熱度，致使寬松政策對新房市場刺激作用不顯。

??預(yù)判后市，我們認為，未來3年5城或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇趨勢，整體一二手房成交規(guī)模或?qū)⑴c2023年持平或小幅微增，二手房市場表現(xiàn)優(yōu)于新房，二手房成交占比或?qū)⑵赵觥?/p>

??究其原因，投資需求退潮，自住需求回歸，二手房市場性價比凸顯。主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是二手房掛牌量增價跌，新房供應(yīng)量縮價穩(wěn)，居民在二手房市場挑選余地更大；二是在消費降級背景下，居民更加看重住房的居住屬性，對高價新房的青睞度下降；三是房企爆雷不斷，新房交付安全性存疑，二手房所見即所得，更符合購房者預(yù)期。

??（二）津鄭渝以剛需客群為主導(dǎo)，消費降級下二手房好于新房趨勢延續(xù)

??將二手房成交結(jié)構(gòu)與新房進行對比，可以看出天津、鄭州、重慶新房和二手房購買力趨同，剛需客群為主導(dǎo)，天津、鄭州主力總價段主要集中在150萬以下；重慶則主要集中在100-200萬，而面積段則略有差異，二手房市場主要集中在市中心小面積段和次核心區(qū)100-120平，新房市場受供給結(jié)構(gòu)影響，100-140平改善戶型成交占比相對較大。

??預(yù)判后市，我們認為，天津、鄭州、重慶本身人口基數(shù)較大，對周邊人口吸附力尚可，購房基數(shù)相對穩(wěn)固，目前主要問題在于購買力。后期新房和二手房市場行情變化主要依賴于新房供給結(jié)構(gòu)和價格變動情況，若新房房價和二手房價價差縮小，更多適銷對路產(chǎn)品入市，后期不排除轉(zhuǎn)好可能；若延續(xù)此前的供給結(jié)構(gòu)，房企折扣力度收回，那么新房市場還是難以見到明顯起色?？傮w來看，短期內(nèi)消費降級趨勢難以改變，二手房成交韌性好于新房的情況還將延續(xù)到年末。

??（三）寧廬等新房改善、二手剛需，置換需求對新房成交利好空間有限（略）