??11月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了10月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)了持續(xù)恢復(fù)向好的勢(shì)頭,多數(shù)生產(chǎn)需求指標(biāo)同比增速回升，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)則在轉(zhuǎn)型期調(diào)整中逐步修復(fù)。，銷售金額、新開工、房地產(chǎn)開發(fā)投資等指標(biāo)均出現(xiàn)邊際改善，而竣工則依舊保持高增長(zhǎng)。

??01

??經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)向好態(tài)勢(shì)

??但信貸結(jié)構(gòu)偏弱、居民加杠桿意愿不強(qiáng)

??10月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，在宏觀調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力之下，生產(chǎn)供給穩(wěn)中有升，市場(chǎng)需求持續(xù)改善，就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)向好。

??第一，生產(chǎn)供給穩(wěn)中有升。10月份規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)4.6%，比上月加快0.1個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比增長(zhǎng)7.7%，比上月加快0.8個(gè)百分點(diǎn)；第二，市場(chǎng)銷售增勢(shì)良好。10月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)7.6%，增速比上月加快2.1個(gè)百分點(diǎn)，消費(fèi)需求回升勢(shì)頭比較顯著。第三，物價(jià)總體穩(wěn)定。10月核心CPI總體保持穩(wěn)定，不包括食品和能源的核心CPI同比上漲0.6%，環(huán)比持平。整體來看，10月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)了持續(xù)恢復(fù)向好的勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的韌性、活力和潛力繼續(xù)顯現(xiàn)。

??此外，從十月金融數(shù)據(jù)來看，“淡季”整體表現(xiàn)平穩(wěn)，反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)修復(fù)正當(dāng)時(shí)。其中信貸、社融亦有不俗表現(xiàn)，總量均實(shí)現(xiàn)同比多增，10月份社會(huì)融資規(guī)模增量為1.85萬億元，比上年同期多9108億元；新增人民幣貸款7384億元，同比多增1232億元，僅次于2021年為歷史同期第二高。

??但從M1、信貸社融細(xì)分分項(xiàng)、PMI、CPI以及外貿(mào)數(shù)據(jù)來看，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過程中內(nèi)生性動(dòng)能不足問題依舊突出。10月M1增速創(chuàng)2022年1月以來新低，顯示出企業(yè)現(xiàn)金流依然不足，資金活化程度仍較低。而中長(zhǎng)期貸款雖有多增，但與歷史同期相比仍處在低位，居民加杠桿意愿不強(qiáng)。

??02

??新政邊際效應(yīng)緩慢釋放，10月商品房銷售金額同比降幅8.1%、連續(xù)5個(gè)月收窄

??1-10月份商品房銷售面積92579萬平方米、商品房銷售額97161億元，累計(jì)同比分別下降7.8%和4.9%，均較1-9月降幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。雖然增速延續(xù)下滑趨勢(shì)，但在一系列利好政策推動(dòng)下，降幅逐步趨于平緩，累計(jì)增速下降速率正逐步收窄。由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在底部修復(fù)、邊際改善企穩(wěn)的階段，市場(chǎng)信心和購(gòu)房預(yù)期的修復(fù)正在持續(xù)進(jìn)行。

??從部分指標(biāo)單月表現(xiàn)來看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)的優(yōu)化政策持續(xù)釋放后是有一定積極效應(yīng)，這一點(diǎn)從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩(wěn)、收窄也可見一斑。但政策發(fā)揮依然需要過程，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型期的調(diào)整中，延續(xù)脈沖式、波動(dòng)式的修復(fù)是主旋律。

??其中，10月商品房銷售面積7773萬平方米、商品房銷售金額8091億元，環(huán)比分別下降28%和26%，面積、金額單月絕對(duì)量高于7、8月份。實(shí)際從往年統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，2023年10月份銷售環(huán)比降幅與近三年同期相比尚處在相對(duì)合理水平。銷售面積環(huán)比降幅較去年同期持平，金額收窄4個(gè)百分點(diǎn)。

??同比來看，10月商品房銷售面積、金額同比下降11%和8.1%，面積降幅較上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，金額降幅較上月收窄5.5個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月收窄。金額邊際改善比面積更為突出，也在一定程度證明實(shí)際上受政策利好更多的核心城市是當(dāng)前市場(chǎng)的銷售主力。

??銷售的波動(dòng)復(fù)蘇，一方面是受到供應(yīng)制約以及消費(fèi)信心的影響。根據(jù)CRIC全國(guó)百城數(shù)據(jù)，10月商品住宅新增供應(yīng)同環(huán)比分別降21%和43%；另一方面降價(jià)+備案推升一定程度支撐成交企穩(wěn)，市場(chǎng)韌性仍在。諸如武漢、鄭州、西安等城市10月成交顯著放量，均創(chuàng)下半年來新高，武漢得益于高性價(jià)比項(xiàng)目以低價(jià)入市，西安則因政策利好，改善型需求釋放。

??整體來看，政策效應(yīng)已有所顯現(xiàn)，但受制于經(jīng)濟(jì)環(huán)境、收入預(yù)期、消費(fèi)預(yù)期的影響，市場(chǎng)仍處在底部調(diào)整的階段。從部分城市10月下旬項(xiàng)目來訪、認(rèn)購(gòu)又復(fù)歸新政前水平來看，修復(fù)筑底到企穩(wěn)仍需時(shí)間檢驗(yàn)。

??03

??新開工累計(jì)降23.2%至近年單月次低

??竣工累計(jì)增速保持高位

??1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積822895萬平方米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面積579361萬平方米，下降7.7%。房屋新開工面積79177萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積57659萬平方米，下降23.6%。房屋竣工面積55151萬平方米，增長(zhǎng)19.0%。其中，住宅竣工面積40079萬平方米，增長(zhǎng)19.3%。

??保交樓作為近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)“重中之重”，隨著中央、地方政策舉措不斷出臺(tái)和實(shí)施，帶動(dòng)今年竣工保持高增長(zhǎng)。1-10月竣工面積增速較1-9月略降0.8個(gè)百分點(diǎn)，雖然整體回到二季度水平，但依然保持在相對(duì)高位。

??單月而言，環(huán)比較9月增長(zhǎng)近三成，與前9月均值相比增長(zhǎng)16%。不過同比增速則略有放緩，但仍舊維持正增長(zhǎng)。10月竣工面積同比增長(zhǎng)13.3%，較9月下降12個(gè)百分點(diǎn)，同比增幅僅高于今年8月份。

??“竣工強(qiáng)、開工弱”的格局沒有明顯改善，10月新開工面積7054萬平方米，同環(huán)比分別下降21.1%和14.3%，同比降幅較上月擴(kuò)大6.5個(gè)百分點(diǎn)，降幅再度回升至20%以上。從絕對(duì)量來看，10月開工規(guī)模為近年來單月僅次于8月的低點(diǎn)，單月開工規(guī)模實(shí)際較前九月平均減少12%。新開工持續(xù)在底部運(yùn)行一定程度將影響接下來的市場(chǎng)供應(yīng)，從今年整體供應(yīng)量較為緊縮也可見一斑。不過隨著中央到地方的各項(xiàng)政策支持，以及銷售的逐步回穩(wěn)，新開工止跌企穩(wěn)是大概率事件。

??04

??開發(fā)投資持續(xù)邊際改善

??單月同比下降11.3%降幅逐步趨穩(wěn)

??1—10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資95922億元，同比下降9.3%，降幅較1-9月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資72799億元，下降8.8%，降幅較1-9月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在經(jīng)歷了年初快速下滑之后，降幅已有趨緩信號(hào)。雖然已經(jīng)連續(xù)下降8個(gè)月，但邊際改善信號(hào)明顯，降速持續(xù)收窄。

??單月來看，出現(xiàn)止跌企穩(wěn)“苗頭”，呈現(xiàn)環(huán)比周期性回落、同比降幅趨穩(wěn)的走勢(shì)。10月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)8653億元，同比下降11.3%，與9月相持平，環(huán)比則下降17%，與過往年10月環(huán)比降幅差距并不大。絕對(duì)量而言，較1-9月均值下降11%。

??分區(qū)域來看，房地產(chǎn)開發(fā)增速依舊呈現(xiàn)東部<中部<西部<東北的格局，東部、中部開發(fā)投資增速較前九月降幅略微擴(kuò)大0.4百分點(diǎn)和0.3百分點(diǎn)，西部和東北則略有收窄。結(jié)合土地成交等顯性指標(biāo)來看，短期開發(fā)投資依舊承壓。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)300城市土地?cái)?shù)據(jù)，1-10月土地成交面積、金額同比下降24%和22%。但10月成交規(guī)模有所好轉(zhuǎn)，成交建面環(huán)比大漲四成，考慮到部分城市取消土地限價(jià)之后，能夠帶動(dòng)核心城市核心區(qū)域地塊熱度，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資或?qū)⒅沟蠓€(wěn)，逐步回歸合理水平。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：預(yù)判11月，我們認(rèn)為，供應(yīng)或?qū)⒌臀换厣?，環(huán)比持增，成交則不容樂觀，熱點(diǎn)城市和熱銷項(xiàng)目個(gè)數(shù)都將持續(xù)減少：首先，滬杭蓉等供給主導(dǎo)型城市預(yù)期市場(chǎng)保持穩(wěn)健運(yùn)行，但限購(gòu)局部松綁等短期利好新政僅能帶動(dòng)一部分前期積壓的剛需剛改需求入市，持續(xù)性存疑；其次，短期內(nèi)市場(chǎng)升溫的天津、鄭州等復(fù)蘇動(dòng)力略顯不足，高庫(kù)存問題難解，成交或?qū)⒃俅斡缮D(zhuǎn)降。最后，弱二線和廣大三四線城市，諸如南寧、昆明、福州、無錫、常州等，市場(chǎng)修復(fù)仍有待核心城市的熱度傳導(dǎo)，當(dāng)前市場(chǎng)信心跌至谷底，加之居民購(gòu)買力不足，整體樓市還將面臨較長(zhǎng)的調(diào)整期。

??土地市場(chǎng)在部分核心城市解除地價(jià)上限后或?qū)⒂瓉矶虝骸⒕植康幕馃?，但大部分非核心地塊仍將保持低溫，城市劃分也愈發(fā)明顯，聚焦一二線下，三四線幾乎無人問津，因此預(yù)計(jì)土地購(gòu)置面積、金額仍將保持低位。在保交樓與多重利好政策“托市”之下，新開工或?qū)⒅饾u在低位企穩(wěn)修復(fù)，竣工則保持2023年以來高增長(zhǎng)。先行指標(biāo)的邊際好轉(zhuǎn)，以及城中村改造落地也將帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步回歸合理水平。