??導語

??從最新排名來看，TOP30城市排名整體仍較為穩(wěn)定，其中上海、北京依舊高居前二 。

??◎  文 / 馬千里 邱娟

??專題視點

??2023年以來，隨著疫情管控的放開，年初房地產行業(yè)迎來了一輪前期積壓需求的集中釋放。中央和地方也鮮明地多次釋放了“穩(wěn)地產”信號，優(yōu)化集中供地制度為“預供地清單”以適應當前市場環(huán)境，金融方面降準降息減輕居民融資成本壓力，允許房價連續(xù)下跌城市利率突破LPR下限。地方層面在2022年基礎上進一步放松調控并適度扶持自住需求，但是頻次與力度均已經出現了邊際下降。

??不過聯系房地產市場實際走勢來看，行業(yè)供求雙方均出現了明顯的風險偏好下降。土地市場方面雖然頻頻出現高溢價成交，但是從整體角度來看仍是點狀回暖，只有少數核心城市的市區(qū)優(yōu)質地塊可保持熱度，且大多數城市未能完成預供地中的供地計劃，大量無人問津的遠郊地塊未能如期進入供地公告。新房市場方面，在一季度以自住為主的需求釋放結束之后，后續(xù)需求規(guī)模的持續(xù)性顯著下滑，前10月累計成交仍不如2022年同期。

??考慮到本文主要分析數據為2023年典型城市最新動向趨勢，對于經濟、樓市、人口等方面相關歷史數據并未涉及，為了得到更加客觀的城市中期預判結論，本文文末在研究中心年中發(fā)布的《2023年中國城市房地產市場投資前景研究報告》相關測算基礎之上，從規(guī)模與韌性兩類視角交叉，經濟、人口、新房、土地四大維度，再一次修正了城市排名以供參考。

??從最新排名來看，TOP30城市排名整體仍較為穩(wěn)定，其中上海、北京依舊高居前二，并且在2023年的基本面和增速指標方面，上海、北京也同樣高居前二。成都則是依靠優(yōu)秀的人口和供求關系指標，躋身TOP3行列，并且在2023年前三季度，其商品房和土地市場也保持著相對較高的熱度。杭州、深圳、廣州分列4-6位。

??寧波（第10）、廈門(第15)、佛山（第16）憑借年輕家庭遷徙指標和基礎經濟發(fā)展指標的優(yōu)勢，排名較年中發(fā)布結果均上升一個位次。常州（第29）、?？冢ǖ?0）憑借亮眼的經濟增速，排名躋身前30。此外重慶（第14）、紹興（第27）綜合位次雖未發(fā)生變化，但2023年多項經濟相關增速指標表現亮眼，中期需求基本面發(fā)展韌性較佳，嘉興、惠州亦有多項指標排名居前。

??50城排名相對靠后城市中，城市位次變動相對較大，就影響因素來看，經濟指標增速差異成為了影響排名變動的最主要因素。昆明（第33）、石家莊（第37）、金華（第42）、憑借較快的經濟和房地產增速指標，最新排名上升3個、4個和3個位次，其中石家莊更是2022年以來GDP平均增速第一的城市。南寧（第36）、珠海（第38）、蕪湖（第43）受經濟低迷等指標影響，排名均下降3個位次。

??PART.01
2023年典型城市發(fā)展韌性研究體系說明

??經濟發(fā)展新時代背景之下，除北京、上海等少數頭部城市依舊能夠保持強者恒強之外，大多數二三線城市的經濟、人口、地產相關指標增速均出現了大幅波動，城市之間規(guī)模位次也開始出現劇烈變化，典型如交易規(guī)模持續(xù)收窄的重慶、以及2023年成交規(guī)模大幅回升的天津，前者2023年前10月累計交易面積仍在10名開外，而后者則超過長沙、上海、廣州、北京等城市，累計新房交易躋身前5名。在此背景之下，通過測算各城市發(fā)展基本面和房地產行業(yè)的綜合評分，實時更新這些城市規(guī)模和增速指標的綜合評價和相關認知也更有必要。

??1、指標體系：規(guī)模與韌性視角交叉，經濟、人口、新房、土地四大維度

??從指標的統(tǒng)計口徑來看，可分為經濟發(fā)展類和地產類，其中經濟發(fā)展類包括經濟和人口相關數據，地產交易類則包括新房和土地供求等相關數據。若從嚴格意義上的房地產屬性劃分，經濟人口、房地產指標數量基本一致。從指標意義來看，可分為規(guī)模類指標和發(fā)展韌性類指標，其中規(guī)模類包括GDP、第二、第三產業(yè)產值、社會零售、財政收入、城鎮(zhèn)居民可支配收入等11項，發(fā)展韌性類則包括各項規(guī)模類指標的同比，以及土地財政依賴度變動、消化周期同比等衡量供求關系變化的指標。

??2、京滬杭發(fā)展規(guī)模與韌性指標均優(yōu)，?？?、紹興增速指標領跑二、三線

??就城市競爭角度，在行業(yè)規(guī)模收縮的大背景之下，各城市之間的增速變化更加重要，但是考慮到各城市之間巨大的發(fā)展量級差異，規(guī)模類指標的研究依舊不可或缺，如2023年前三季度50城GDP的TOP3門檻達到2.4萬億，而最后3位的GDP均不高于0.3萬億，前者達到了后者的9倍,房地產方面的差距更為顯著，以宅地成交為例，前3門檻更是達到了后3城市的50倍以上。

??綜合對比2023年各項規(guī)模和增速指標表現，上海、北京、杭州形成第一梯隊，其中上海表現最為亮眼，無論是反映城市基本面的規(guī)模指標，還是反映市場發(fā)展韌性的增速類指標均排在典型城市最前列。在納入指標體系的28項指標中，上海有12項指標位居前五,15項指標居于前十，均為樣本城市最優(yōu)。就地產角度尤為值得關注的是，上海的宅地固投增速、房地產開發(fā)投資增速均超過25%居于首位，7個月的消化周期也躋身三強，不論是從市場健康度還是企業(yè)投資信心角度來看，均為第一梯隊城市的最好狀態(tài)。杭州、北京在增速指標上不及上海，但也處于典型城市前列，規(guī)模指標綜評方面與上海相近，其中杭州憑借優(yōu)秀的外來人口遷徙表現和前10月近千萬平方米的商品住宅和宅地成交量，在規(guī)模指標綜評方面甚至略微超過了上海。

??成都、長沙形成第二梯隊，與第一梯隊相比有較明顯差距。二者對比來看，成都增速指標更佳，在前三季度GDP超1.5萬億的高基數之下，同比增速依舊達到了6.7%，躋身樣本城市前五，較長沙高出2.1個百分點。此外在交易規(guī)模的同比增速上也好于長沙，前10月成都新房成交面積依舊保持著3%的正增長，而長沙則是同比下降14%。長沙則是規(guī)模綜評方面較優(yōu)，主要是因為人口發(fā)展和居民收入上優(yōu)勢較為突出，長沙外來人口粘性指標明顯領先，在園幼兒人數凈遷入量達到8.3萬人，高居全國第二，而成都則只排在16位，城鎮(zhèn)居民收入方面長沙也較成都高出二成左右。若只是單單比較房地產相關指標評價來看，成都仍是遠遠好于長沙，前十月成都新房、宅地成交面積均突破1000萬平方米，分別達到了長沙的1.9和1.5倍之多。綜合來看，還是成都市場規(guī)模和發(fā)展預期更佳值得期待，長沙則在發(fā)展韌性指標上存在短板。

??單看韌性指標方面，二線城市中?？?、石家莊、長春等表現突出。以石家莊為例，在“破萬億”的GDP發(fā)展目標下，近年來石家莊經濟發(fā)展持續(xù)快速增長，2022年以來GDP平均增速6.1%，高居50城首位，超出均值2.1個百分點，2023年前三季度社零增長12.7%，僅次于上海排在第二，并且相比2022年基期經濟低增速的上海而言，2022年石家莊GDP同比增速達到6.4%，同樣高居50城首位。在經濟快速增長的支持下，2023年石家莊土地成交指標表現同樣相對較佳，前10月宅地成交建面955萬平方米，同比增長37%，雙雙躋身典型城市前5。?？谇闆r與石家莊較為類似，近兩年GDP平均增速5.3%，排名第四，2023年前三季度社零增長10%，僅次于石家莊排在第3，并且在海南整體控制房地產開發(fā)強度的運營思路之下，?？诘耐恋叵芷谥笜藘?yōu)勢十分突出，前10月宅地36%的平均溢價率同樣首屈一指。此外2022年發(fā)展基數較低的長春、天津，均在2023年實現了較快的指標增速，發(fā)展韌性類指標評分也位居前列。

??三線城市方面則是紹興、溫州韌性指標領先。與海口、石家莊相似，均為經濟增速較佳的城市，如紹興2023年前三季度GDP增速7.8%，2022年以來GDP平均增速6.1%，均排在第二，且居民收入增速也排在前5的位置。就韌性指標領先的城市來看，長三角城市數量相對更多，珠三角中僅有惠州躋身前十，這主要還是受到經濟發(fā)展大環(huán)境的影響，與對外經濟聯系較為緊密的粵閩地區(qū)受影響更大，因此相對而言江浙地區(qū)在2023年的經濟增長指標中出現了較為明顯的比較優(yōu)勢。

??相對而言，廊坊、珠海、南寧等城市在韌性相關指標方面較為落后。以南寧為例，因舊動能消減，新動能接續(xù)不上，2023年以來經濟增長持續(xù)低迷，2023年9月初，南寧發(fā)布了《2023年下半年支持工業(yè)經濟穩(wěn)增長若干措施》，對產能擴大、恢復增長、投資額達標的企業(yè)直接予以資金獎勵，并強化相關投融資和市場開拓的保障支持，不過結合前三季度南寧第二產業(yè)增加值增速低于1%，固定投資增速下滑24%,GDP同比增長3.6%的發(fā)展指標來看，“振興工業(yè)”之路依舊任重道遠。

??3、天津、惠州、杭州地產韌性指標領先，長三角三線經濟發(fā)展韌性更佳（節(jié)選）

??PART.02
??經濟：上年低基數致部分城市增速虛高
??真實數據同樣需要“擠水分“

??2023年以來，隨著國內居民消費端的持續(xù)復蘇，國內經濟發(fā)展數據持續(xù)向好，三季度全國GDP發(fā)展速度更是好于預期。經濟指標方面，北京、上海等需求基本面較佳，且2022年增長基數較低的城市，展現出了更佳的發(fā)展韌性，二線城市方面，則是杭州表現最佳。

??1、上海、海口經濟增速高質量回升，國際形勢變化致粵閩地市經濟復蘇更為艱難（節(jié)選）

??據統(tǒng)計局發(fā)布數據，前三季度全國GDP為91.3萬億元，同比增長5.2%。從產業(yè)劃分來看，主要還是靠第三產業(yè)拉動，前三季度服務業(yè)增加值50.3億元，同比增長6%，而第一、第二產業(yè)同比增幅分別為4%和4.4%。而從三大需求的角度來看，消費、投資、進出口的增長貢獻率分別為83.2%、29.8%和-13%，主要還是依賴于消費支出的增長。

??至截稿時，有46個樣本城市已經發(fā)布了2023年前三季度經濟發(fā)展相關數據，上海、北京、深圳依舊持續(xù)領跑，與2022年相比，各城市經濟總量排名位次變化不大，TOP10中僅杭州超過武漢位列第8，不過考慮到兩城2022年GDP差額僅在百億左右，2023年杭州又有亞運會因素利好，位次出現變化也在清理之中。較為值得注意的是福建的泉州、福州、廈門，前三季度GDP排名均較2022年有所下滑。2023年我國進出口指標表現相對較差，而福建又以輕工業(yè)外貿出口作為重要的經濟增長點，因此省內主要城市經濟增長均不如其他城市，其中廈門前三季度第二產業(yè)增加值更是出現了4.2%的負增長，GDP排名也由2022年全年的29位下降至2023年前三季度的第31位。

??濟南（18名）、合肥（19名）、南通（21名）、徐州（26名）相應排名均有上升，其中濟南、合肥、南通均上升2個位次，徐州上升一個位次。這些城市GDP增速較快，均在超過了全國平均水平，其中徐州GDP增速更是高達7%，主要是依賴于第二產業(yè)投資和消費帶動，而GDP增速相對一般的西安、唐山位次均下降一位，分列23和27名。

??考慮到各城市2022年發(fā)展基數差異，綜合2022年以來各城市的經濟增速來看，石家莊、海口平均增速高居前二，但相對而言，還是經濟體量較大、經濟增速依舊處于全國前列的城市更加值得關注，典型如青島、武漢、合肥、成都、寧波、長沙，在經濟總量躋身TOP20的同時，2022年以來經濟增速也位列一二線城市前十的位置。對于這些經濟總量較高、增速排名領先的城市而言，其升級類消費市場也有著更大的中長期發(fā)展空間，結合2023年樓市走向來看，其中的成都、武漢、青島更是2023年新房銷售面積TOP3。

??相對而言，GDP總量低、增速慢的長春、南寧經濟復蘇之路則更加艱難。長春2023年GDP發(fā)展指標雖快速回升，但綜合2022年以來平均發(fā)展速度來看，仍處于典型一二線城市末位，GDP年平均增速仍不到1%，再考慮到長春在一二線城市中排名相對靠后的GDP總量，城市經濟發(fā)展預期依舊堪憂。與之相似的還有南寧，2023年前三季度GDP總量4100億，排名堪堪擠進TOP40，其2022以來GDP平均增速僅為2.5%，2023年前三季度，二產增加值、固投表現均相對較差，甚至財政收入也出現了7%的負增長。

??至于其他GDP平均增速相對較后的城市，則大多是經濟總量較高，在全國經濟發(fā)展面臨挑戰(zhàn)的情況下，GDP增速趨緩也在情理之中。以北京、上海為例，受2022年GDP增速較慢和自身基數較大等因素影響，2022年以來經濟增速仍處于相對靠后的位置，不過恢復情況仍好于同屬于一線城市的廣州。

??三四線城市方面，經濟增速同樣明顯分化。整體來看，長三角地市表現相對較佳，經濟增速前4城市均為長三角城市，浙江2席、江蘇2席。在后疫情時代，紹興、溫州、常州、徐州等城市均較好地抓住了“補償式消費”的增長窗口，2023年前三季度社零同比增幅均超過了7%，并通過積極對接國內產業(yè)發(fā)展增長點，進一步夯實產業(yè)發(fā)展動能。以溫州為例，前三季度規(guī)模以上工業(yè)增長至同比增長9.4%，增速較上半年進一步上升了0.7個百分點，泵閥、汽車零部件、數字經濟、新能源等8大產業(yè)增加值均實現兩位數增長，并帶動制造業(yè)投資前三季度同比增長17%，整體固定資產投資同比增長9.8%，經濟發(fā)展基本面持續(xù)向好。排名最末的四位則均為廣東省城市，佛莞中珠經濟增速指標均面臨著較大的挑戰(zhàn)，受出口加工業(yè)波動的影響，相應的工業(yè)相關固定資產投資，以及對應人群的升級類消費均受到較大影響，2022年以來GDP增速均低于全國平均。對于以佛莞中珠為代表的東南沿海城市而言，固投負增長、社零低增速已經成為現階段經濟發(fā)展中所面臨的最大挑戰(zhàn)。

??2、上海、深圳地產投資指標持續(xù)看多，天津、南寧投資增速遠遜于銷售、企業(yè)開發(fā)信心明顯不足（略）

??3、土地財政依賴度普遍下滑，僅石家莊、長春等少數城市不降反升（節(jié)選）

??在本節(jié)中，土地財政依賴度指土地出讓收入占當年地方財政收入的比例。2022年以來樣本城市土地財政依賴度迅速下行，2021年樣本城市中位數為82%，至2022年末下降至64%，至截稿時，樣本城市2023年前三季度土地財政依賴度中位數為31%，進一步較上年同期下降了約13個百分點。就城市建設發(fā)展規(guī)律而言，考慮到城市存在擴張邊界，遠郊土地價值的下降，土地財政依賴度的長期高位必不可取，土地財政依賴度下降是長期發(fā)展視角下的必經之路。若某城市在相對較低的土地財政依賴度之下，依舊能夠取得較佳的經濟和房地產發(fā)展數據，則必然是國內城市經濟發(fā)展和城建成熟的標志，典型如北京、上海和深圳，2021年土地財政依賴度均在四成左右或更低，遠低于當時82%的平均值。

??具體到城市土地財政依賴度下降幅度來看，合肥、福州、東莞、鎮(zhèn)江表現尤為突出，2023年前三季度降幅均超過了40個百分點，其中合肥2023年前三季度土地財政依賴度為63%,更是較2022年同期下降超過60個百分點，并且合肥還是2023年土地市場熱度表現較佳的城市之一?？v觀2023年土地熱度尚可的城市，其中大多數土地財政依賴度也出現了較為明顯的下滑，如上海、杭州、寧波等降幅均超過20個百分點。鑒于當前整體經濟增速正處于換擋調整期的客觀事實，土地財政依賴度的下降，將不可避免地對城建發(fā)展速度造成一定影響，與之相關的上下游產業(yè)也會受到波及。并且相對于那些高位下降的合肥、杭州、金華等城市來說，低位驟降的蘭州、沈陽的土地相關收入本就不多，2023年再度大幅下滑，城市財政體系運行勢必會面臨更加嚴峻的挑戰(zhàn)，就最新發(fā)布數據來看，蘭州表現較佳，2023年上半年財政收入同比增速依舊高達22%，在樣本城市中排名前列，而沈陽則為14%，僅為平均水平。

??圖：2023年土地財政依賴度明顯下降城市（略）

??也有少數城市土地財政依賴度不降反升，典型如低位反彈的天津、長春，均由上年同期的9%上升至2023年的20%以上，2023年以來天津、長春新房銷售表現明顯好于2022年，土地成交總額、土地財政依賴度等指標也由此受益，但是從絕對水平來看，天津和長春的土地財政依賴度仍低于樣本城市均值。石家莊、無錫、南京的基期值也大多相對較低，均不高于三成，且在上半年的供地中較好地抓住了市場窗口機會，上半年土地成交同比保持正增長，但是結合最新土地數據表現來看，前三季度土拍規(guī)模增長均明顯降速，南京、無錫土地成交金額同比已經由正轉負。

??4、紹興、溫州居民收入躋身TOP10，房價收入比高位下東莞、珠海樓市復蘇更加艱難（略）

??PART.03
??人口：整體增量需求仍有較大發(fā)展空間
??寧波、佛山幼兒遷入量領跑（略）

??1、50城常住非戶籍人口超1.2億，多數城市“剛需蓄水池”仍有較充足調整空間（略）2、長沙成為常住人口增長增量第一城，長春、天津常住人口均現收縮（略）3、寧波、佛山幼兒凈遷入指標領先，增量需求發(fā)展預期更佳（略）

??PART.04
??新房：高基數穩(wěn)增城市最佳
??盈利“強確定性”更值得關注

??對一個城市的房地產基本面進行“把脈”，分析其規(guī)模、供求關系、利潤空間等指標，是判斷投資窗口期的重要依據。本章節(jié)我們將從這三個方面對TOP50城市進行系統(tǒng)梳理，以對其投資潛力做出綜合預判。市場規(guī)模方面，我們來選取商品住宅成交規(guī)模和增速變動來評判。供求關系方面，采取的指標則更為綜合全面，既考慮了短期和中長期的差異，分別采用商品住宅消化周期、土地消化周期來衡量其庫存壓力，從而對于城市未來房地產量價走勢有更加深入的認識。利潤空間測算方面，利用地房比和房地差兩個指標，更為全面的考慮城市的利潤空間，從而找出潛力城市。最終，通過上述三方面的綜合評判，從房地產基本面視角對TOP50城市房地產市場的投資前景有更加充分的認識。

??1、天津新房交易規(guī)模躋身TOP5，杭州高基數下新房交易增速依舊領先（節(jié)選）

??2023年前10月，TOP50城市新建商品住宅總成交面積19457萬平方米，與去年同期相比微降2%，較2023年上半年同比上漲13%的漲幅明顯收窄，市場熱度明顯下行。其中，成都規(guī)模居于榜首，杭州排在第二位，武漢、西安、天津躋身TOP5，上海、廣州和北京三個一線城市排在8-10位。

??2、上海、杭州、長沙去化壓力仍在低位，鄭州、東莞等去化明顯承壓（節(jié)選）就庫存情況來看，去化情況較好的當屬杭州和合肥，兩城2021年及之前的庫存占比分別僅有31%和20%，2022年及之后的庫存占比近乎七成，大都處于持銷期。除這兩城之外，上海和長沙庫存也比較新鮮，2022年及之后的庫存占比均在55%以上。鄭州、常州、惠州等城市有較多項目面臨去化困難，去化速度十分緩慢，消化周期均在24個月以上，庫存壓力明顯大增。譬如長春，有大量交易不活躍的“僵尸尾盤”，消化周期在100個月以上的項目均超過200個，平均單個項目庫存多在2萬平方米左右。

??3、長沙、重慶、鄭州盈利空間優(yōu)勢突出，廈門、蘇州拿地成本偏高（略）

??PART.05
??土地：成交大幅下行背景下
土拍“保溫”更加難能可貴

??2022年，中國樓市經歷了1998年房改后最大的全國性深度調整，行業(yè)投資、施工、新開工等各項指標均出現了深度回調，其中新房成交同比下降27%，庫存去化壓力急劇攀升，在此背景下，全年土地成交更是出現了深度調整，土地購置面積同比下降53%。

??2023年初，地方層面供地信心尚未明顯收縮，整體供地計劃僅較2022年下降了一成左右，上半年各地預供地發(fā)布進度也相對較快。但是年初預供地新規(guī)的磨合，使得土地市場錯過了年初的交易放量窗口期，而二季度的新房需求降溫、拿地預期收緊又使得地市交易愈發(fā)趨于謹慎。至2023年10月末，全國宅地累計成交面積同比下降幅度超兩成，土地市場交易規(guī)模處于低位，同時市場熱度較上半年也有一定程度地下滑。

??1、需求收縮致房企拿地信心處于低位，二線城市同比降幅最為突出（略）

??2、上海成交金額繼續(xù)位居榜首，長三角占據金額榜TOP10過半席位

??受預供地制度、二季度以來新房市場交易信心的回落等因素影響，各城市供地也明顯謹慎，大部分城市2023年土地成交規(guī)模較去年同期出現大幅下降。以重點監(jiān)測城市來看，2023年1-10月僅5個城市的成交建面超過1000萬平方米，較2022年同期少7個。成交金額來看，也僅有京、滬、廣、杭、蓉五城超過千億元，較2022年同期少一個。

??分城市來看，上海以1879億元的成交總價居于榜首，居于第二位的是北京，并且一線城市中北上廣深均進入成交金額TOP20榜，分列第2、1、4和16位。除上海外，二三線入榜城市中，長三角有11市入榜，占比超過一半，其中杭州、南京、蘇州、鹽城及寧波均進入榜單前10，長三角土地成交規(guī)模上可謂占據半壁江山。

??市場熱度方面，盡管中央、地房相繼發(fā)布信貸、降首付等新政，但由于房企現金流未得到明顯改善，樓市增長依舊乏力。在此背景之下，前10月土地市場熱度有所下滑，整體溢價率降至5.2%，較2023年上半年下降了1.0個百分點。具體城市來看，雖然上海、杭州、成都、南京、寧波、合肥等長三角城市2023年前10月平均溢價率仍保持在6%以上，但與上半年相比，土拍市場呈降溫趨勢，滬、杭、寧、蓉等熱點城市溢價率較上半年均有不同程度地下降。

??值得注意的是，日前自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，建議取消土地拍賣中的地價限制。各省市也已快速跟進，濟南、合肥、廈門、成都等10余個熱點城市的土拍規(guī)則已有所調整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得。政策剛落地不久，合肥土拍最高成交單價紀錄就被刷新，濟南彩石地塊競拍輪數多達236輪、溢價率高達50.17%、成都土拍也刷新了樓板價TOP2紀錄，熱點地塊房企競價盛況再現。不過，整體市場來看，這也僅僅是點狀高熱，整體上市場熱度處于相對低位。

??3、西安、福州等隱性流拍率高企，土地供求雙方預期出現巨大差距（略）

??PART.06

??2023年房地產發(fā)展前景TOP50再排名（節(jié)選）

??考慮到本文主要分析數據為2023年典型城市最新動向趨勢，對于經濟、樓市、人口等方面相關歷史數據并未涉及，為了得到更加客觀的城市中期預判結論，本文文末在研究中心年中發(fā)布的《2023年中國城市房地產市場投資前景研究報告》相關測算基礎之上，結合新增的指標測算結果，再一次修正了城市排名以供參考。