??導語

??三季度行業(yè)數(shù)據(jù)預期延續(xù)弱修復，在“保交樓”政策的推動下，2024年三季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速，預計仍將筑底震蕩。

??◎ 文 / 楊科偉、俞倩倩

??7月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了上半年月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟層面，在加大宏觀政策實施力度之下，工業(yè)、出口、就業(yè)、物價等主要指標總體改善，國民經(jīng)濟延續(xù)回升向好態(tài)勢。商品房銷售因利好新政加持、房企年中沖刺等短期利好因素影響，延續(xù)弱修復態(tài)勢，絕對量達年內(nèi)高點；新開工、竣工止跌企穩(wěn)、環(huán)比持增，開發(fā)投資額累計同比降幅持穩(wěn)10.1%。

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??上半年經(jīng)濟總體改善
M1/M2增速持續(xù)回落、居民加杠桿意愿仍顯不足

??上半年，國民經(jīng)濟運行總體平穩(wěn)，穩(wěn)中有進：初步核算上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值616836億元，按不變價格計算，同比增長5.0%。生產(chǎn)穩(wěn)定增長，需求持續(xù)恢復，就業(yè)物價總體穩(wěn)定，居民收入繼續(xù)增加，新動能加快成長，高質(zhì)量發(fā)展取得新進展。

??整體來看，第一，工業(yè)生產(chǎn)較快增長，裝備制造業(yè)支撐作用明顯。上半年，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長6.0%。裝備制造業(yè)增加值增長7.8%，高技術制造業(yè)增加值增長8.7%，增速分別快于全部規(guī)模以上工業(yè)1.8和2.7個百分點。第二，消費需求穩(wěn)中有升、固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴大、貨物進出口較快增長。上半年社會消費品零售總額235969億元，同比增長3.7%；高技術制造業(yè)和高技術服務業(yè)投資分別增長10.1%、11.7%。貨物進出口總額211688億元，同比增長6.1%。第三，就業(yè)、物價總體穩(wěn)定。上半年，全國城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率平均值為5.1%，比一季度下降0.1個百分點，比上年同期下降0.2個百分點。上半年，全國居民消費價格（CPI）同比上漲0.1%，一季度為同比持平。單6月份，全國居民消費價格同比上漲0.2%，環(huán)比下降0.2%。

??但從6月金融數(shù)據(jù)來看，內(nèi)需不足、購買需求相對疲弱的態(tài)勢延續(xù)。一方面貨幣供應增速繼續(xù)回落，6月M1同比增速回落0.8個百分點至-5.0%，M2同比增速回落0.8個百分點至6.2%；另一方面，6月社融存量同比增長8.1%，增速較上月下降0.3個百分點。

??值得關注的是，當前居民信貸需求依然不足。上半年，居民短期貸款凈增長0.3萬億，是2009年以來上半年凈增量的最低值。居民中長期貸款凈增長1.2萬億，是2013年以來上半年凈增量的最低值。偏弱的貸款增長意味著居民不愿意加大債務負擔，加杠桿消費意愿明顯不足。

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??6月政策刺激疊加年中因素

??商品房銷售面積、金額環(huán)增50%同比降幅收窄

??6月因政策利好持續(xù)發(fā)酵，疊加房企年中沖刺季，推盤節(jié)奏加快、折扣力度增加，銷售達到年內(nèi)高點：6月新建商品房銷售面積為11274萬平方米，銷售金額為11468億元，環(huán)比漲幅均在50%以上，同比降幅分別較上月收窄6.2pcts和12.1pcts。上半年銷售面積和金額累計同比降幅分別為19%和25%。

??6月銷售面積與3月小陽春基本持平，銷售金額則創(chuàng)年內(nèi)新高，究其原因，一是6月仍處于517新政利好釋放期，從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，核心一二線城市諸如上海、廣州、深圳、杭州、蘇州等6月新房成交顯著放量，環(huán)比增幅均在4成以上，對全國樓市起到了很好的支撐作用。二是因年中房企業(yè)績沖刺，加快推盤節(jié)奏同時優(yōu)化了供給結(jié)構，折扣力度亦有所增加，刺激了一波存量需求釋放。

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??70城一二手住宅銷售價格環(huán)比降幅收窄
房價下降城市個數(shù)減少

??2024年6月份，70個大中城市一二手住宅銷售價格環(huán)比降幅略有收窄，同比降幅仍在擴大。

??同比來看，新房和二手房同比持降，新房整體降幅由5月末的4.3%增至6月末的4.88%，二手房降幅由5月末的7.49%增至6月末7.87%，從趨勢變化來看，新房和二手房降幅差距有收窄態(tài)勢，二手房跌幅仍超新房。事實上，二手房價格同比下降城市數(shù)量較多已達峰值，截止2024年6月，全部70個城市均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢，而新房銷售價格同比下降城市數(shù)量為68個。

??環(huán)比來看，6月70城一二手房房價指數(shù)環(huán)比跌幅有收窄態(tài)勢，新房整體降幅由5月末的0.71%收窄至6月末的0.67%，二手房降幅由5月末的1%收窄至6月末0.85%，房價下跌城市數(shù)量減少，6月70個大中城市中有64城新建商品住宅價格環(huán)比下降，66城二手住宅銷售價格環(huán)比下降。

??值得關注的是，6月重點城市二手房成交規(guī)模持增，雖然增幅不及新房，但是整體延續(xù)高位震蕩，26個重點城市二手成交環(huán)比增7%，同比增23%，累計同比下降7%。從新房和二手房量價表現(xiàn)來看，本月成交量增價穩(wěn)，房價環(huán)比降幅收窄，整體延續(xù)弱復蘇走勢。

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??新開工、竣工環(huán)比回升
上半年累計同比跌幅分別為23.7%和21.8%

??1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積696818萬平方米，同比下降12.0%。房屋新開工面積38023萬平方米，下降23.7%。其中，住宅新開工面積27748萬平方米，下降23.6%。房屋竣工面積26519萬平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面積19259萬平方米，下降21.7%。

??本月新開工、竣工面積環(huán)比略有回升，但降幅始終保持在低位運行。

??新開工面積累計降幅連續(xù)四個月收窄，6月新開工面積7933萬平方米，環(huán)比上漲21%，同比下降21.7%，從絕對量上看，企業(yè)新開工穩(wěn)中有增，略好于3月小陽春水平。

??6月房企竣工面積環(huán)比增長26.3%，同比下降29.7%，累計同比下降21.8%，降幅較上月均有擴大趨勢，考慮到保交樓仍是化解當前市場風險的重要一環(huán)，預期隨著后續(xù)工程進度的逐步推進，竣工面積降幅有望低位企穩(wěn)，邊際修復。

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??6月開發(fā)投資額延續(xù)弱修復
累計同比降幅10.1%低位持穩(wěn)

??1—6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52529億元，同比下降10.1%，降幅與1-5月基本持平，累計同比降幅低位持穩(wěn)，降幅并未擴大。一方面是房企新開工積極性回升，對開發(fā)投資的拉動有一定積極作用；另一方面，本月土地成交規(guī)模低位回升，6月全國300城經(jīng)營性土地成交面積5759萬平方米，成交金額1749.3億元，環(huán)比分別上漲18%和48%。

??綜上，我們對于后市給出如下判斷：

??預判7月，我們認為，得益于5月以來從中央到地方利好政策不斷，目前仍處于存量需求釋放周期，加之當前供應、成交基本也降至階段性低位，后期大概率延續(xù)企穩(wěn)態(tài)勢，同比降幅也將繼續(xù)收窄。不同城市仍然呈現(xiàn)出顯著的分化行情，北上廣深杭等核心一二線城市受短期新政影響，仍有一波購房需求有待釋放，尤其是因二手房回暖之后，部分潛在置換需求被激發(fā)，有望帶動新房成交回穩(wěn)。對于多數(shù)弱二線和三四線城市而言，短期降首付、降利率新政落地效果較差，后續(xù)若無明顯擴充購買力新政出臺，成交大概率沒有起色。

??三季度行業(yè)數(shù)據(jù)預期延續(xù)弱修復：商品房銷售面積、金額或?qū)⒊制蕉径龋剂康饺ツ耆径然鶖?shù)較低，同比降幅還將持續(xù)收窄。而在“保交樓”政策的推動下，2024年三季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速，預計仍將筑底震蕩。