[中房研協(xié)]深圳重磅調(diào)控捍衛(wèi)“房住不炒”

??熱點(diǎn)聚焦

??7月15日，深圳發(fā)布新一輪樓市調(diào)控政策，深圳市住房和建設(shè)局等八部門共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，根據(jù)通知，深圳將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，包括調(diào)整商品住房限購年限、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加大二手住房交易信息公開力度等共八條調(diào)控措施。深圳成為繼杭州、東莞、寧波之后又一調(diào)控升級(jí)的城市，此次政策規(guī)定了哪些內(nèi)容，政策“緊縮”背后的動(dòng)因是什么，政策的落地會(huì)對(duì)本地樓市產(chǎn)生怎樣的影響、會(huì)有其他城市跟進(jìn)嗎？

??深八條主要內(nèi)容如下：

??1、調(diào)整商品住房限購年限。《通知》要求，本市戶籍家庭、單身人士（含離異）需在本市落戶滿3年，且連續(xù)繳納36個(gè)月以上個(gè)稅社保，才能購買商品住房。非深家庭、成年單身人士需在本市連續(xù)繳納5年以上社保和個(gè)稅才有購房資格。夫妻離異的，自離異之日起3年內(nèi)購買商品住房，按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

??2、完善差別化住房信貸措施。對(duì)家庭名下無房無貸款的首套房繼續(xù)執(zhí)行首付款比例最低30%的政策。名下無房但有商業(yè)貸款記錄的，購買普通住房首付比例不低于50%，購買非普通住房首付比例不低于60%。家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房首付比例不低于70%，購買非普通住房首付比例不低于80%。

??3、發(fā)揮稅收調(diào)控作用。更新存量住房（即二手住房）交易計(jì)稅參考價(jià)格；同時(shí)，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

??4、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)。（1）容積率在1.0（含）以上；（2）套內(nèi)面積120（含本數(shù)）平以下或者建筑面積144（含本數(shù)）平以下；（3）實(shí)際成交價(jià)低于750（含本數(shù)）萬。

??5、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理。新房抽簽要優(yōu)先無房、個(gè)稅或者社保年限長(zhǎng)的。

??6、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理。進(jìn)一步完善交易價(jià)、評(píng)估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

??7、加大二手住房交易信息公開力度。及時(shí)發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)樓盤二手住房合理成交價(jià)格，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易。

??8、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。持續(xù)開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整頓工作，對(duì)涉嫌存在捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房?jī)r(jià)等行為采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??深圳出臺(tái)“深八條”，遏制短期投機(jī)行為

??對(duì)比此前杭州、東莞、寧波出臺(tái)的限購政策，本次深圳的政策主要是在限購年限上政策力度超出預(yù)期。此前，深圳執(zhí)行本市居民家庭限購2套住房，成年單身人士限購1套住房的規(guī)定，在落戶時(shí)間和繳納個(gè)稅和社保方面并沒有作出嚴(yán)格的限制。鑒于近期深圳市場(chǎng)部分樓盤因區(qū)位、學(xué)位等因素出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，價(jià)格非理性上升，為了遏制投機(jī)炒房，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，支持合理自住需求，深圳發(fā)布“深八條”，為樓市“打補(bǔ)丁”。

??具體來看，本次政策嚴(yán)控購房人數(shù)，對(duì)深圳居民、成年單身人士、非深家庭以及離異人士購房做出了嚴(yán)格的限購年限規(guī)定，要求本市家庭購房需落戶滿3年，且連續(xù)繳納36個(gè)月以上個(gè)稅社保，非深家庭和成年單身人士需要在本市連續(xù)繳納5年社保個(gè)稅才能擁有購房資格。對(duì)離異人士規(guī)定3年內(nèi)購買住房按離異前家庭總套數(shù)。相比其他城市落戶1年可購買住房的規(guī)定，深圳在限購年限上更為嚴(yán)格，更體現(xiàn)了”因城施策”的政策導(dǎo)向。政策之所以這么嚴(yán)格，一方面是因?yàn)槿ツ晟钲诔蔀椤吧鐣?huì)主義先行示范區(qū)”，今年年初房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了三次比較明顯的上漲；另一方面是因?yàn)樯钲谌瞬怕鋺糸T檻低，新增人口不斷攀升，對(duì)購房的需求大。

??在完善住房信貸政策方面，對(duì)無房無貸的首次購房家庭，繼續(xù)執(zhí)行首付比例最低30%的規(guī)定；對(duì)無房但有房貸或有1套住房的購房家庭，若購買普通住房，分別按不低于50%、70%的首付比例執(zhí)行，若購買非普通住宅，最低首付比例上浮十個(gè)百分點(diǎn)，分別為60%、80%。

??在發(fā)揮稅收調(diào)控方面，深圳上調(diào)增值稅免征條件，由2年上升為5年。這意味著，購買普通住宅的購房者要連續(xù)持有房產(chǎn)5年才能免交5%的增值稅。此措施降低了房產(chǎn)頻繁交易的可能，對(duì)投機(jī)炒作行為有一定的限制作用。

??同時(shí)為了保障自住購房需求，深八條提出加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理，優(yōu)先滿足無房家庭購房需求。由此可以看出，此次深圳推出限購等相關(guān)政策，并不是為了打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)做出的一系列舉措，意在貫徹“房住不炒”的定位，保障自住購房需求、抑制投機(jī)炒作行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??市場(chǎng)過熱促使調(diào)控加碼，二手房交易遭遇嚴(yán)控

??從2020年上半年來看，深圳一直是全國樓市焦點(diǎn)，無論是天價(jià)茶水費(fèi)、豪宅日光盤還是商品房成交規(guī)模、房?jī)r(jià)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，無不彰顯了這座城市的樓市熱度。

??以6月份為例，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，深圳關(guān)內(nèi)四區(qū)普通住宅成交895套，成交面積88967平方米，環(huán)比減少23.31%，同比上漲97.25%；關(guān)外六區(qū)普通住宅成交4583套，成交面積351900平方米，環(huán)比減少12.86%，同比增加39.08%。雖然受調(diào)控政策收緊及外圍政治等影響，環(huán)比出現(xiàn)明顯降幅，但同比表現(xiàn)依舊亮眼。從房?jī)r(jià)上來看，2020年上半年深圳房?jī)r(jià)漲幅靠前。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年3月深圳市二手房領(lǐng)漲全國，5月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.9%，二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲1.6%，位居全國第二，同比上漲12%。從二手房上看，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2020年上半年深圳市二手房合計(jì)成交44000套，其中6月成交10594套，創(chuàng)四年以來的月度新高。

??在中央多次重申堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，深圳市過熱的市場(chǎng)表現(xiàn)促使調(diào)控再加碼。從新政調(diào)控內(nèi)容來看，無論是對(duì)本市戶口附加限購條件、限制離異后購房套數(shù)，還是延長(zhǎng)二手房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限，都將在一定程度上抑制市場(chǎng)需求，尤其是二手房市場(chǎng)或?qū)⒚黠@受挫。

??新政僅從需求側(cè)設(shè)卡，無法從根本上解決深圳樓市潛在問題

??深圳市樓市表現(xiàn)火熱雖然不排除有投資投機(jī)行為存在，但供需持續(xù)緊張的問題也不容忽視。自2015年以來，深圳市年常住人口增量均在40萬以上，截至2019年底，深圳市常住人口已達(dá)1343.88萬人。龐大的人口基數(shù)和持續(xù)的人口增長(zhǎng)導(dǎo)致深圳市人地矛盾日益突出，住房需求長(zhǎng)期緊張，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。此外，優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療等配套資源稀缺一直是深圳市痛點(diǎn)，在此情況下，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房持續(xù)火熱，房?jī)r(jià)更是節(jié)節(jié)攀升。

??此次樓市新政主要從需求側(cè)進(jìn)行限制，并未對(duì)樓市發(fā)展中存在的其他問題予以明確處理，若后期無相應(yīng)措施跟進(jìn)，將可能迫使人口尤其是高素質(zhì)人才流出，不利于城市的長(zhǎng)期發(fā)展。

??新政仍是貫徹“因城施策”，樓市調(diào)控仍看好“多松少緊”

??無論是深圳，還是此前的東莞、杭州、寧波，都是近期內(nèi)樓市熱點(diǎn)城市，調(diào)控收緊是在堅(jiān)持“房住不炒”要求下，促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的表現(xiàn)，未來不排除更多熱點(diǎn)城市跟進(jìn)，但這并不意味著樓市即將迎來新一輪緊縮調(diào)控。一方面，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展具有重要作用；另一方面，當(dāng)前城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，更多的二三線城市市場(chǎng)成交量仍處于同比大幅下跌且增長(zhǎng)乏力的情況?；诖?，預(yù)計(jì)樓市調(diào)控在堅(jiān)持“房住不炒”“因城施策”的主基調(diào)下，仍將表現(xiàn)為“多松少緊”。