[中房研協(xié)]杭州調(diào)控堵漏升級(jí)，整治“萬人搖號(hào)” （2020年第79期）

??熱點(diǎn)聚焦

??7月2日，杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號(hào)公開銷售有關(guān)要求的通知》，通知對(duì)公證搖號(hào)銷售有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了明確。

??首先，對(duì)高層次人才優(yōu)先房限售5年。通知稱，本市以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式購買的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。人才限售五年適用于自本《通知》發(fā)布之日起新批準(zhǔn)預(yù)（銷）售的商品住房，人才范圍包括A類人才免除搖號(hào)購買的住房和B、C、D、E類人才優(yōu)先搖號(hào)購買的住房。同時(shí)，還規(guī)定一戶家庭只能同時(shí)搖一家樓盤。

??其次，此次政策還對(duì)“無房家庭”的搖號(hào)進(jìn)行了補(bǔ)充，搖號(hào)公開銷售對(duì)“無房家庭”的傾斜力度，明確均價(jià)35000元/平方米以下新建商品住房項(xiàng)目對(duì)“無房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。值得注意的是，政策中對(duì)無房家庭的認(rèn)定上也更嚴(yán)格，通知稱戶籍所在地屬于本市非限購范圍內(nèi)（臨安區(qū)、桐廬縣、建德市、淳安縣）的購房家庭，除需符合原有要求外，還需滿足“自購房之日前一年起已在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿12個(gè)月”的要求。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??杭州出手打擊炒房，對(duì)高層次人才優(yōu)先購房限售5年

??此次，杭州出臺(tái)政策的背后，是杭州近期“萬人搖號(hào)”頻現(xiàn)，土拍市場(chǎng)火爆，樓市不斷升溫的現(xiàn)狀。4月初，杭州出臺(tái)了高層次人才買房搖號(hào)政策，每個(gè)項(xiàng)目提供20%的房源供給給高層次人才無房家庭優(yōu)先搖號(hào)。由于參與搖號(hào)的高層次人才中簽率較高，導(dǎo)致杭州市申請(qǐng)高層次人才的數(shù)據(jù)急劇上升，客觀上給予了部分投資客炒作的機(jī)會(huì)。為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，杭州開始對(duì)樓市政策打補(bǔ)丁，通過對(duì)高層次人才家庭優(yōu)先購買的新建商品住房限售5年、一戶只能同時(shí)搖一個(gè)樓盤、加大搖號(hào)對(duì)“無房家庭”傾斜力度以及對(duì)購房者資格嚴(yán)格的限定，從而避免資金實(shí)力雄厚的投資客擠占普通買房人的購房機(jī)會(huì)。

??此外，政策還對(duì)“無房家庭”的搖號(hào)進(jìn)行了補(bǔ)充，明確均價(jià)35000元/平方米以下新建商品住房項(xiàng)目對(duì)“無房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。這在一定程度上，保護(hù)了“無房家庭”的利益。雖然增加了“無房家庭”搖號(hào)的中簽率，但并不意味著“無房家庭”可以趁機(jī)投資炒作。相反，政策對(duì)購房門檻進(jìn)行了規(guī)定，要求屬于本市非限購范圍內(nèi)的購房家庭，除需符合原有要求外，還需滿足連續(xù)在本市限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納一年社保或個(gè)稅。

??杭州市對(duì)房地產(chǎn)政策的加碼，反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有因?yàn)橐咔榈挠绊懚潘烧{(diào)控，而是繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)不動(dòng)搖，同時(shí)也說明市場(chǎng)有任何火熱跡象，都將會(huì)被打壓。

??杭州政策短期會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生抑制作用，但長(zhǎng)期來看，火熱趨勢(shì)難改

??近些年，杭州市人口呈現(xiàn)不斷攀升之勢(shì)，主要得益于人才引進(jìn)政策的出臺(tái)。大量的人口，創(chuàng)造了大量的購房需求。尤其是今年上半年，杭州樓市在全國城市中的表現(xiàn)異?；馃?。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年，杭州市區(qū)新房市場(chǎng)成交了68399套，半年度總成交金額2013.3億。其中，6月的成交量達(dá)到19528套，創(chuàng)下2017年6月以來新房單月成交量的最高值。今年二季度，二手房市場(chǎng)連續(xù)三個(gè)月成交量突破上萬套，并且6月成交量接近2萬套的高度，僅次于2017年6月成交的11875套最高紀(jì)錄。從土地方面來看，2020年上半年杭州十區(qū)共計(jì)成交168宗土地，總可建面積1316.5萬平方米，總成交金額1739億，較去年同期1393.6億增長(zhǎng)24.8%。今年上半年土地成交面積和成交金額，雙雙創(chuàng)下杭州歷史同期最高記錄，賣地收入再奪全國第一。

??基于杭州市場(chǎng)的火熱，地方政府因城施策出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，是為了更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。短期來看，杭州此次出臺(tái)的政策會(huì)對(duì)當(dāng)下炒房客有一定的打擊，市場(chǎng)也會(huì)有所降溫。但從長(zhǎng)期看，杭州市無論是在兩年人口增量上，還是市場(chǎng)前景、城市熱度、樓市基本面上都沒有發(fā)生改變，因此政策改變不了未來杭州樓市的火熱現(xiàn)象。

??“房住不炒”定位下，熱點(diǎn)城市人才政策關(guān)于購房設(shè)置預(yù)計(jì)將更加審慎

??自2017年2月武漢市打響搶人大戰(zhàn)第一槍以來，城市搶人大戰(zhàn)已經(jīng)持續(xù)上演了四年。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2020年上半年，全國就有超百城出臺(tái)或更新了人才政策，其中降低落戶門檻、給予購房補(bǔ)貼幾乎成為“標(biāo)配”內(nèi)容。在此情形下，資源稟賦優(yōu)越的一二線城市“人才高地”地位難以撼動(dòng)，資源相對(duì)匱乏的三四線城市人才政策效果則大打折扣。據(jù)目前各大城市公布的2019年人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年常住人口增量排名前十的依然是杭州、深圳、廣州、寧波、佛山、成都、長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、西安等熱點(diǎn)一二線城市。人口的持續(xù)大規(guī)模涌入使得這些熱點(diǎn)城市住房需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁，但有限的土地資源必然導(dǎo)致供應(yīng)受限，進(jìn)而造成城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。在中央“房住不炒”的定位要求下，未來類似杭州、深圳這樣人口增量較大的熱點(diǎn)城市樓市必然受到更多關(guān)注，相應(yīng)的人才政策在購房方面的設(shè)置也可能面臨更多局限。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）