[克而瑞]三部委嚴(yán)打經(jīng)營貸,樓市拐點(diǎn)將至?

??導(dǎo) 讀 

??隨著房地產(chǎn)信貸政策全面趨緊，投機(jī)炒作需求將得到有效遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回歸穩(wěn)態(tài)。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??昨日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部和央行三部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，全面收緊經(jīng)營貸監(jiān)管，嚴(yán)防經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，更好地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2021年房地產(chǎn)信貸政策將如何演變？是否預(yù)示著樓市拐點(diǎn)將至？

??01

??經(jīng)營貸監(jiān)管全面趨嚴(yán)
??積極引導(dǎo)銀行把信貸資源
??從偏好房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域

??經(jīng)營貸監(jiān)管全面趨嚴(yán)，強(qiáng)化貸前、貸中貸后、銀行內(nèi)部、中介機(jī)構(gòu)等多領(lǐng)域管理。具體而言：

??其一，貸前加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查，切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營用途貸款“三查”，不得向無實(shí)際經(jīng)營的空殼企業(yè)發(fā)放經(jīng)營用途貸款。加強(qiáng)信貸需求審核，對(duì)經(jīng)營用途貸款需求進(jìn)行穿透式、實(shí)質(zhì)性審核，不得向資金流水與經(jīng)營情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。加強(qiáng)貸款期限管理，對(duì)期限超過3年的經(jīng)營用途貸款進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，確保資金真正用于企業(yè)經(jīng)營。并加強(qiáng)貸款抵押物管理，重點(diǎn)審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請(qǐng)經(jīng)營用途貸款的融資需求合理性。

??我們認(rèn)為經(jīng)營貸的貸前審批將愈加嚴(yán)苛，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將逐筆查驗(yàn)借款人資質(zhì)、審核真實(shí)貸款需求，確保經(jīng)營貸資金真正用于企業(yè)經(jīng)營。這也意味著經(jīng)營貸的審批期限將明顯拉長，信貸額度也將明顯縮量，以期實(shí)現(xiàn)違規(guī)經(jīng)營貸、問題經(jīng)營貸零增長。

??其二，加強(qiáng)貸后資金流向監(jiān)測(cè)和預(yù)警，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。我們認(rèn)為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自查應(yīng)與監(jiān)管部門檢查相結(jié)合，在做好增量經(jīng)營貸業(yè)務(wù)監(jiān)管的同時(shí)，還需花更多的時(shí)間和精力做好存量經(jīng)營貸業(yè)務(wù)的全方位監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的違規(guī)經(jīng)營貸全面清零。

??其三，加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理，要落實(shí)主體責(zé)任，完善內(nèi)部制度，強(qiáng)化內(nèi)部問責(zé)，加強(qiáng)經(jīng)營用途貸款監(jiān)測(cè)分析和員工異常行為監(jiān)控。囿于實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率偏低、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)不斷升級(jí)，房貸長期以來均是銀行信貸業(yè)務(wù)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，很大程度上導(dǎo)致銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)疏于信貸業(yè)務(wù)管控，相對(duì)充裕的信貸資金便通過各種渠道流向房地產(chǎn)領(lǐng)域。我們認(rèn)為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要落實(shí)主體責(zé)任，從經(jīng)營理念、監(jiān)管制度、操作流程等方面扎好籬笆筑好墻，避免將銀行內(nèi)部管理流于形式。

??其四，加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理，建立合作機(jī)構(gòu)“白名單”，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金。我們認(rèn)為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要對(duì)合作機(jī)構(gòu)制定更高的準(zhǔn)入門檻，依據(jù)歷往合作類業(yè)務(wù)的違規(guī)守紀(jì)情況，優(yōu)選合作機(jī)構(gòu)。各地監(jiān)管部門要樹立問題意識(shí)，并加大處罰問責(zé)力度，對(duì)于確實(shí)存在違規(guī)情況的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，及時(shí)采取一系列必要的懲戒措施。

??當(dāng)然，嚴(yán)肅治理違規(guī)經(jīng)營貸的根本目的還是在于釋放更多信貸資源服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)。下一階段仍需深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，積極引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)把經(jīng)營重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)，轉(zhuǎn)移到小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)信貸資源增量優(yōu)化、存量重組。

??02

??房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿上升為長效機(jī)制
??落實(shí)房貸“兩道紅線”并強(qiáng)化信貸資金用途管理

??聯(lián)系到近期北上廣深等多城同步開展嚴(yán)查經(jīng)營貸行動(dòng)，一旦查實(shí)違規(guī)使用經(jīng)營貸等資金購房，銀行將停止放貸，并要求立即歸還貸款。以北京為例，截至目前已發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營貸金額約3.4億元，約占經(jīng)營貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%，已然收到了不錯(cuò)的成效。

??與此同時(shí)，人民銀行召開全國24家主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會(huì)，明確指出堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

??我們認(rèn)為2021年央行貨幣政策將逐步回歸常態(tài)，保持流動(dòng)性合理充裕。房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并上升為長效機(jī)制，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線。

??銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)將狠加落實(shí)房貸管理的“兩道紅線”，確保居民杠桿率不再繼續(xù)上升。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的管理，一旦超出所在檔次銀行的占比上限，更應(yīng)強(qiáng)化過渡期業(yè)務(wù)調(diào)整。

??其一，嚴(yán)格落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)控個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，并對(duì)購房者首付資金來源、債務(wù)收入比等加大核查力度，對(duì)于家庭收入流水、債務(wù)收入比等不符合要求的購房者堅(jiān)決不予放貸。其二，房貸利率或?qū)②厔?shì)性上移，2月以來，全國首套、二套房貸平均利率止跌回升，年內(nèi)大概率將趨勢(shì)性上移，熱點(diǎn)城市房貸利率上調(diào)空間理應(yīng)更大。其三，進(jìn)一步強(qiáng)化信貸資金用途管理，全面落實(shí)貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查制度，禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款，嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。

??03

??樓市將回歸穩(wěn)態(tài)，上海、杭州等熱點(diǎn)一二線回歸理性
??鹽城、淮安等熱點(diǎn)三四線顯著降溫

??2021年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，前2月全國商品房銷售面積、金額較2019年同期分別增長23%和50%。一、二手房成交超預(yù)期，前2月CRIC監(jiān)測(cè)的百城商品住宅累計(jì)成交7954萬平方米，較2019年同期增長41%。全國市場(chǎng)占有率達(dá)到60%以上的24個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市，前2月二手房累計(jì)成交2845萬平方米，較2019年同期增長75%。

??而從我們實(shí)際調(diào)研情況來看，2021年以來長三角地區(qū)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱。例如鹽城，前2月在售項(xiàng)目紛紛上調(diào)售價(jià)，平均漲幅多達(dá)3000元/平方米。又如淮安，二手學(xué)區(qū)房售價(jià)跳漲，核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房售價(jià)熱炒至6萬元/平方米。

??除了本地改善性需求持續(xù)釋放、棚改帶動(dòng)一大批增量購房需求之外，投資、投機(jī)性需求進(jìn)場(chǎng)或是重要因素。而在土拍市場(chǎng)火爆、城市地王頻出的情況下，勢(shì)必將推升房價(jià)上漲的一致預(yù)期，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)投機(jī)炒作氛圍。

??我們認(rèn)為隨著房地產(chǎn)信貸政策全面趨緊，投機(jī)炒作需求將得到有效遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回歸穩(wěn)態(tài)。受此影響，上海、廣州、杭州這類熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒅鸩交貧w理性，基于市場(chǎng)仍有強(qiáng)勁的需求支撐，預(yù)計(jì)成交將穩(wěn)中有降，但不會(huì)明顯失速。反觀鹽城、淮安這類熱點(diǎn)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)@著降溫，受限于本地購房需求基本飽和，疊加市場(chǎng)購買力瓶頸盡顯，成交或?qū)⒚黠@縮量，高價(jià)盤、地王盤更將面臨較大的去化壓力。