政策丁祖昱 2021-03-29 08:11:37 來源:丁祖昱評樓市
??2021年3月26日,為落實好黨中央、國務院關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署,防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域,中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》。
??近年來,個人經(jīng)營性貸款、企業(yè)流動資金貸款等經(jīng)營用途貸款在滿足企業(yè)臨時性周轉性資金需求、提升企業(yè)持續(xù)運行能力等方面發(fā)揮了積極作用,為做好“六穩(wěn)”工作、落實“六保”任務提供了有力支持。
??但一些企業(yè)和個人違規(guī)將經(jīng)營用途貸款投向房地產(chǎn)領域問題突出,影響房地產(chǎn)調控政策效果,擠占支持實體經(jīng)濟特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。為落實好黨中央、國務院關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決策部署,防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域,更好地支持實體經(jīng)濟發(fā)展,三部委共同研究起草了《關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》(以下簡稱《通知》)。
??嚴肅治理違規(guī)經(jīng)營貸的根本目的還是在于遏制房地產(chǎn)投機炒作,使房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性,同時釋放更多的信貸資源服務實體經(jīng)濟發(fā)展,促進金融與實體經(jīng)濟的良性循環(huán)。
??從《通知》的具體條款來看,有一定的實際效用,同時,我認為,既然要動真格的,還需要各部門進行多方面的配合,針對部分熱點城市,建議可在《通知》基礎上,因城施策,疊加一些更加嚴格的規(guī)定。
??01
??受疫情期間貨幣寬松影響
??大量資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場
??2020年一季度,受新冠疫情“黑天鵝”影響,各行各業(yè)都受到了不同程度的沖擊,受此影響,國民經(jīng)濟發(fā)展進入低谷,據(jù)國家統(tǒng)計局公布,2020年一季度GDP同比下降6.8%。
??2020年2月3日央行創(chuàng)紀錄地開展1.2萬億元逆回購操作,春節(jié)后,央行向市場投放巨額流動性達3萬億元,明確釋放貨幣政策轉向積極的信號。
??同時,2020年內貸款市場報價利率(LPR)出現(xiàn)多次調降,截止2021年3月22日最新報價,依然維持一年期3.85%,五年期4.65%低位。
??為了扶植實體經(jīng)濟,2020年6月30日央行宣布降低再貸款和再貼現(xiàn)利率,流動性方面保持結構性寬松,提升貨幣政策傳導效率。在增量資金的驅動下,市場情緒顯著提升,隨著內需、外需逐步恢復,宏微觀基本面數(shù)據(jù)見底回升。
??然而,資本往往是趨利的,隨著結構性寬松,配置需求增加,市場資金供大于求,大量資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場,尤其是房價漲幅較大,一二手價差較大城市,出現(xiàn)“經(jīng)營貸”大量違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。
??疫情后深圳新房市場率先轉暖,進而出現(xiàn)過熱征兆。2020年4月20日,深圳市場傳來重磅消息,人民銀行深圳支行貨幣信貸處內部發(fā)文,緊急自查深圳市各商業(yè)銀行今年以來新發(fā)放的“房抵經(jīng)營貸”,重點徹查“房抵經(jīng)營貸”資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。
??在此之后,廣州、上海、北京等熱點城市陸續(xù)傳出嚴查“經(jīng)營貸”的消息。
??截至目前,北京發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入樓市的“經(jīng)營貸”約3.4億元,廣州涉嫌違規(guī)金額約為1.47億元,而深圳則通報表示,對轄內中資商業(yè)銀行自2020年以來審批的15.4萬筆、1771.73億元“經(jīng)營貸”,進行了全面排查,發(fā)現(xiàn)21筆、5180萬元的資金涉嫌違規(guī),將提前收回。
??從結果來看,北京查處力度最嚴,且效果顯著。而深圳查處5180萬元違規(guī)經(jīng)營貸的通報則受到了市場的質疑。
??究其緣由,還主要是因為,從2020年整體市場情況來看,深圳樓市的火爆程度在各大一線城市中可謂“一騎絕塵”,最終僅21筆、5180萬元的資金涉嫌違規(guī)的結論,明顯與實際情況出入較大。
??02
??遏制房地產(chǎn)投機炒作
??還需多個部門共同配合
??正是在這樣的背景下,為了防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域,規(guī)范個人經(jīng)營性貸款、企業(yè)流動資金貸款,支持實體經(jīng)濟,2021年3月26日,中國銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》。
??具體來看,《通知》一共提出了七大要求:
??一是加強借款人資質核查。切實加強經(jīng)營用途貸款“三查”,落實好各項授信審批要求。
??二是加強信貸需求審核。要對經(jīng)營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核,不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查,不得向資金流水與經(jīng)營情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。
??三是加強貸款期限管理。要根據(jù)借款人實際需求合理確定貸款期限。對期限超過3年的經(jīng)營用途貸款進一步加強內部管理,確保資金真正用于企業(yè)經(jīng)營。
??四是加強貸款抵押物管理。要合理把握貸款抵押成數(shù),重點審查房產(chǎn)交易完成后短期內申請經(jīng)營用途貸款的融資需求合理性。
??五是加強貸中貸后管理。要嚴格落實資金受托支付要求,加強貸后資金流向監(jiān)測和預警。要和借款人簽訂資金用途承諾函,明確一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領域的要立刻收回貸款,壓降授信額度,并追究相應法律責任。
??六是加強銀行內部管理。要落實主體責任,完善內部制度,強化內部問責,加強經(jīng)營用途貸款監(jiān)測分析和員工異常行為監(jiān)控。
??七是加強中介機構管理。建立合作機構“白名單”。對存在協(xié)助借款人套取經(jīng)營用途貸款行為的中介機構,一律不得進行合作。房地產(chǎn)中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務,不得誘導購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金。
??從具體條款來看,“經(jīng)營貸”監(jiān)管全面趨嚴,無論是貸前貸中貸后都在加強監(jiān)管,同時還涉及銀行內部、中介機構等多領域管理。
??然而事實上,“經(jīng)營貸”的自查并非那么簡單,許多違規(guī)使用“經(jīng)營貸”進行投機炒作的投資客有多種變通方式,隱蔽性較強。
??市場上甚至還延伸出部分利用“經(jīng)營貸”違規(guī)“炒房”的“一條龍”服務,如提供“無房戶”名額,提供首付“過橋資金”,“打新”成功后通過“經(jīng)營貸”回款等一系列“騷操作”。這在某種程度上又進一步推高了部分城市房價。
??因此,我認為,此次既然三部委共同研究起草《關于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》,是要動真格的,那么在具體的落實過程中還需要各部門進行多方面的配合,其中監(jiān)管部門應該需要做的部分,銀行應該需要做的部分都要明確。針對部分熱點城市,建議還可以在《通知》基礎上,疊加一些更加嚴格的規(guī)定。
??03
??針對部分熱點城市
??建議進一步疊加更嚴規(guī)定
??從具體實施情況來看,首先在加強借款人資質核查部分,要重點防止個人成立空殼企業(yè)來騙貸,對企業(yè)成立時間或受讓企業(yè)股權時間短于1年的借款人建議可暫時不做融資服務,需要待其經(jīng)營一定年限后再做融資服務。
??在信貸審核過程中,對銀行流水的審查力度還需加強,尤其是資金流水與實體經(jīng)濟本身匹配問題。在這過程中,監(jiān)管部門需考慮到銀行的自查積極性,避免出現(xiàn)類似深圳自查結果明顯與實際情況出入較大的情況。同時建議添加責任追查制度。
??在貸款抵押物管理方面,尤其是一手房“熱點項目”,建議一年之內不發(fā)放“經(jīng)營貸”。同時“經(jīng)營貸”的周期應按實際情況縮短,如兩年左右,降低發(fā)放金額成數(shù),減少資金騰挪空間。
??在投機炒作較為嚴重的地區(qū),或者一二手價差較大的城市,如深圳、上海、北京、成都、杭州、南京等,建議按市場實際情況,暫停一段時間的“經(jīng)營貸”發(fā)放,或者嚴控發(fā)放額度。
??針對部分熱點城市,建議進一步疊加更加嚴格規(guī)定,如在市場明顯過熱的情況下,當期所有新購房,無論一手房還是二手房,兩年內皆不得申請“經(jīng)營貸”。
??總體來看,聯(lián)系到2021年3月22日,人民銀行召開全國24家主要銀行信貸結構優(yōu)化調整座談會,明確指出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性,實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,加大住房租賃金融支持力度。
??我認為,隨著房地產(chǎn)信貸政策全面趨緊,投機炒作也將得到一定程度的遏制,房地產(chǎn)市場有望逐漸回歸理性。受此影響,上海、廣州、杭州等熱點一二線城市的房地產(chǎn)市場將得到有效緩解。
??未來,對住房金融宏觀審慎管理的加強,對差別化住房信貸政策的嚴格落實,還需要各部門進行多方面的配合,使其成為常態(tài)化管理。
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(2023-02)1571.9點
- 0.13%
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日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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