[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2021年12月）

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??一、本月樓市政策聚焦：中央定調(diào)支持合理住房需求，地方政策環(huán)境邊際改善

??12月，房地產(chǎn)政策環(huán)境邊際改善。中央層面，中共中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議重磅定調(diào)，支持商品房市場支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。央行、銀保監(jiān)會發(fā)聲，支持優(yōu)質(zhì)房企兼并購困難房企優(yōu)質(zhì)項目，支持首套房、改善型住房貸款需求等，房地產(chǎn)維穩(wěn)導向進一步明確。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策條數(shù)較上月小幅增加。其中，緊縮性政策占比繼續(xù)下降，且寬松性政策數(shù)量年內(nèi)首次超過緊縮性政策，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。從地區(qū)來看，出臺寬松性政策的城市多為前期房地產(chǎn)市場交易下滑幅度較大或庫存去化周期較長的二三線城市，重點一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控依舊偏緊。從調(diào)控內(nèi)容來看，緊縮性政策主要聚焦在房企資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場秩序整治等方面，寬松性政策則主要圍繞購房補貼、公積金貸款支持、人才安居等展開。本期報告主要對12月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)

??1.政策跟蹤

??2.政策小結

??本月貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健。一方面，為更好地支持實體經(jīng)濟，滿足市場主體需求，12月15日，央行下調(diào)金融機構存款準備金0.5個百分點，釋放長期資金約1.2萬億元。12月逆回購投放量共8800億元，逆回購操作凈投放2000億元，與前期凈回籠相比凈投放量邊際增加。另一方面，MLF利率和5年期以上LPR保持不變，1年期LPR較上期小幅下調(diào)5個基點，這主要與7月和12月兩次全面降準對銀行降低成本效果明顯有關。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，樓市維穩(wěn)信號進一步明確。本月中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議兩次重要會議均明確提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，要求銀行業(yè)金融機構穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。住建部部長王蒙徽表示，明年住建部將重點抓好八個方面的工作，其中就包括穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，更好滿足群眾的住房剛性需求和改善性需求等。

??三、地方政策：寬松性政策年內(nèi)首超緊縮性政策，政策環(huán)境持續(xù)改善

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）公積金政策

??（3）住房保障政策

??（4）人口人才政策

??（5）市場監(jiān)管政策

??（6）其他政策

??2.政策小結

       中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2021年12月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策50條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策22條，中性政策14條，緊縮性政策14條。寬松性政策數(shù)量今年來首次超過緊縮性政策，地方房地產(chǎn)政策環(huán)境改善跡象持續(xù)顯現(xiàn)。2021年全年地方累計出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策507條，較2020年略微減少，但仍為近幾年較高水平。其中，寬松性政策137條，緊縮性政策256條，中性政策114條，寬松性政策占比約27%，緊縮性政策占比超50%。在中央堅持“房住不炒”、房地產(chǎn)去金融化調(diào)控指導下，2021年房地產(chǎn)政策環(huán)境明顯收緊。

??具體到12月份來看，緊縮性調(diào)控主要表現(xiàn)在強化房企資金監(jiān)管和行業(yè)秩序規(guī)范上。典型代表有：湖州、鎮(zhèn)江、上海等地紛紛出臺市場交易資金監(jiān)管有關辦法；嘉興、濟南等地開展房地產(chǎn)市場秩序專項整治；杭州、南京等地就租賃企業(yè)或租賃行業(yè)出臺相關規(guī)范管理辦法等。洛陽進一步強化城區(qū)經(jīng)濟適用房限售，海南明確安居房實行現(xiàn)房銷售制度并嚴格限價等，對地方房地產(chǎn)市場也起著不同程度的抑制作用。寬松性調(diào)控則主要表現(xiàn)在發(fā)放購房補貼、給予公積金貸款支持和出臺或升級人口人才政策上。典型代表有：桂林、衡陽、金華義烏、黑龍江省、吉林省等多地紛紛出臺購房補貼政策；西安、福州等地放寬限價房銷售管理；濟南、太原等地放寬住房公積金貸款限制；寧波上調(diào)二孩或三孩家庭住房公積金貸款最高額度；東莞、晉江、濟南、蕪湖、馬鞍山、荊門、南通海安市、海南等多地給予符合條件的人才購房補貼等。 

??四、12月重要事項復盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??12月25日，中國人民銀行貨幣政策委員會召開2021年第四季度例會指出，當前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻和不確定，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力。要穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活適度，加大跨周期調(diào)節(jié)力度，保持流動性合理充裕。從市場流動性來看，盡管12月央行再次降準釋放長期資金約1.2萬億，逆回購操作實現(xiàn)凈投放約2000億元，但根據(jù)以往數(shù)據(jù)來看，1月M0環(huán)比通常都會大幅增加，2019-2021年1月MO分別環(huán)比增加了約1.4萬億、1.6萬億和0.5萬億。春節(jié)疊加季節(jié)性因素，市場流動性需求較大。公開數(shù)據(jù)顯示，1月將有7000億元逆回購到期和5000億元MLF到期。此外，國債、地方債的融資和1月為傳統(tǒng)的稅收大月等因素，均會加劇市場流動性緊張。預計1月央行將適當加大公開市場操作規(guī)模，釋放資金以彌補市場流動性缺口，保障流動性合理充裕。

??在房地產(chǎn)方面，中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議兩次重要會議重磅定調(diào)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。房地產(chǎn)政策將繼續(xù)圍繞滿足剛需和改善性購房需求進行寬松性調(diào)整。在房企方面，12月初中央層面就恒大問題答記者問時表示，短期個別房企出現(xiàn)風險，不會影響中長期市場的正常融資功能。央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，要求銀行業(yè)金融機構穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目，房企融資也將迎來邊際寬松，更加利好財務狀況健康的國企和優(yōu)質(zhì)民企。

??2.地方層面

??在中央持續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號引導下，12月地方寬松性調(diào)控政策數(shù)量年內(nèi)首次超過緊縮性政策，地方政策環(huán)境持續(xù)改善。從12月中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議內(nèi)容來看，改善行情有望延續(xù)。但在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)和房地產(chǎn)市場分化嚴重的當下，房地產(chǎn)政策不具備全面寬松的基礎。熱點一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控走向依舊是緊中趨穩(wěn)，市場下行壓力較大的二三線城市將成為房地產(chǎn)寬松性調(diào)整的主體，且調(diào)整幅度預計相對有限，以防止市場出現(xiàn)大起大落?！皢栴}”房企仍將面臨較大的資金壓力。

        此外，12月杭州、上海、廣西、江西、甘肅等多地再度出臺加強保障性租賃住房建設管理類政策，全年超二十五個省市發(fā)布了加快發(fā)展保障性租賃住房類政策，多地明確保障性租賃住房供應量在“十四五”期間住房供應總量占比超30%。在商品房市場規(guī)?；疽婍斍闆r下，保障性租賃住房或將成為2022年房地產(chǎn)市場的重要增長點。