[中房研協(xié)]如何理解央行所說的“房地產(chǎn)新發(fā)展模式”？

??熱點聚焦

??12月28日，中國人民銀行行長易綱在接受新華社采訪時表示，當(dāng)前，我國金融體系運行總體平穩(wěn)，金融風(fēng)險整體收斂、總體可控。

??在談及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)問題時，易綱表示，前期，個別房企由于自身經(jīng)營不善、盲目多元化擴張等因素導(dǎo)致風(fēng)險暴露。個別房企出險后，有關(guān)部門和地方政府已積極采取措施，穩(wěn)妥有序化解風(fēng)險，滿足居民和房地產(chǎn)企業(yè)的正常融資需求，市場預(yù)期正在逐步改善。房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有利于形成房地產(chǎn)新發(fā)展模式，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展?？傮w上看，對市場經(jīng)濟中發(fā)生的風(fēng)險事件，要堅持市場化、法治化的原則來處理，壓實股東和屬地的責(zé)任，穩(wěn)妥化解各類風(fēng)險，保護最廣大人民群眾根本利益。

??熱點評析

??融資與銷售雙重寒冬，個別房企債務(wù)風(fēng)險加速暴露

??從去年“三道紅線”監(jiān)管要求出臺以來，多數(shù)房企通過增加銷售回款、減少支出、以自有資金償債等方式，以達成降杠桿的最終目標。同時，金融機構(gòu)也在今年年初的房地產(chǎn)貸款集中管理新規(guī)的影響下，從供給端壓縮涉房貸款，按揭貸款、開發(fā)貸雙雙受限。在調(diào)控加碼從嚴、信貸環(huán)境收緊的疊加作用下，房企正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型期的陣痛。

??從融資端的角度看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，其覆蓋的80家重點房企的有息負債增速從2017年的37.5%一路走低至2020年的5.4%，債務(wù)總額在2020年末達到了70879億元的高峰。截至2021年中期，有息負債規(guī)模增速已降至0.4%，前10房企則較期初下降了2.9%。自今年7月以來，數(shù)家房企因流動性危機出現(xiàn)債務(wù)違約。這意味著，房地產(chǎn)行業(yè)過去高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式已瀕臨終結(jié)，房企“三高”模式下累積的弊端和風(fēng)險加速暴露，以有息負債撬動銷售規(guī)模的運營方式難以為繼，行業(yè)將邁入低杠桿時代。

??從銷售端的角度看，自今年7月房地產(chǎn)銷售動能減弱信號出現(xiàn)以來，疊加各地調(diào)控政策收緊，新房、二手房銷售量逐月走低。從百強房企銷售額來看，根據(jù)克而瑞發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，11月百強房企實現(xiàn)銷售全口徑金額8450.3億元，延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢，同比降幅進一步擴大至39.3%。同時，單月業(yè)績規(guī)模環(huán)比由正轉(zhuǎn)負。盡管少數(shù)城市以購房補貼等形式提振購房者信心，但市場信心的修復(fù)短期尚未顯現(xiàn)，多數(shù)房企對12月的銷售預(yù)期信心不足。

??融資收緊、銷售下滑、回款放緩，行業(yè)整體杠桿水平向下趨勢開啟，個別債務(wù)高企的高杠桿房企資金壓力陡增，流動性危機陸續(xù)爆發(fā)。

??高層密集發(fā)聲，釋放維穩(wěn)信號

??市場前端不景氣，企業(yè)整體經(jīng)營收入下滑，多家房企為降本增效，采取降薪裁員、減少土地購買等資本性支出等手段，行業(yè)規(guī)模收縮不可避免。

??但房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟支柱行業(yè)，仍具有重要的地位和不容忽視的作用，對此，今年9月下旬以來，高層接連發(fā)聲，釋放維穩(wěn)房地產(chǎn)市場的信號，此外，企業(yè)融資端的積極信號也在出現(xiàn)，部分優(yōu)質(zhì)房企已有發(fā)債的動作，近日，金科、龍湖相繼完成債券發(fā)行，招商蛇口、融創(chuàng)、金科等在內(nèi)的多家公司ABS陸續(xù)得到交易所反饋。但這并不意味著對房地產(chǎn)行業(yè)的徹底開閘，更多地是“糾偏”性質(zhì)的政策邊際改善，以“房住不炒”為核心的金融審慎管理、地方因城施策仍是政策調(diào)控的主基調(diào)。

??在四季度例會上，央行再次提及“維護住房消費者合法權(quán)益，更好滿足購房者合理住房需求”，以及“努力做到金融對民營企業(yè)的支持與民營企業(yè)對經(jīng)濟社會發(fā)展的貢獻相適應(yīng)”，預(yù)計后續(xù)金融端在房企債務(wù)展期和融資方面會有更大力度的支持。

??房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整有利于實現(xiàn)行業(yè)良性循環(huán)

??從房企的角度來看，在市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整背景下，表現(xiàn)良好的國有背景房企優(yōu)勢凸顯，更受金融機構(gòu)和資本市場的認可。預(yù)計未來，市場結(jié)構(gòu)分化的格局將進一步強化，財務(wù)風(fēng)格穩(wěn)健的國資房企和優(yōu)質(zhì)民企得以進一步提升其規(guī)模和行業(yè)地位，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度加速提升，企業(yè)間良性循環(huán)加速運轉(zhuǎn)。

??從未來房地產(chǎn)行業(yè)運作模式來看，圍繞“房住不炒”、探索新的發(fā)展模式是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主線，租購并舉、加快發(fā)展長租房市場、推進保障性住房建設(shè)等途徑將得到深化發(fā)展。預(yù)計未來，租賃住房相關(guān)法律、法規(guī)將不斷健全與完善，合適的運營主體得以培育。另外，從商品房的角度來看，為響應(yīng)高層對“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”的呼吁，房企或?qū)囊郧暗囊詢r換量路線轉(zhuǎn)移到以質(zhì)換量路線上來，后續(xù)將以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)取勝。

??除企業(yè)外，市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整同樣也反映在城市層面。從地域上看，由于產(chǎn)業(yè)與人口集聚特點差異顯著，不同城市房地產(chǎn)市場供求格局差距很大，部分城市供求關(guān)系緊張，仍需采取限售限價等緊縮性調(diào)控手段。而另外一些城市，特別是非重點都市圈的三四線城市，由于經(jīng)濟活力不足和新增人口減少，房地產(chǎn)市場需求減弱，交易低迷，房價下跌壓力巨大。為緩解房價下跌預(yù)期，避免風(fēng)險進一步擴大，自今年8月岳陽市率先出臺“限跌令”以來，已有包括沈陽、昆明、唐山、江陰、張家口、株洲在內(nèi)的22個城市陸續(xù)出臺房價“限跌令”。預(yù)計后續(xù)，各地會繼續(xù)堅持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。