[易居研究院]兩輪疫情背景下的中央及上海房地產(chǎn)政策對比分析

??今年3月以來，國內(nèi)疫情再次抬頭，給社會經(jīng)濟和各行各業(yè)發(fā)展帶來了強烈沖擊。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，現(xiàn)階段的整體政策環(huán)境以及疫情影響對于判斷房地產(chǎn)行業(yè)走勢非常重要。本文通過對本輪疫情與2020年疫情的主要數(shù)據(jù)、宏觀經(jīng)濟政策、貨幣政策、房地產(chǎn)相關(guān)政策等方面的對比，剖析兩輪疫情背景下的政策基調(diào)差異，從而為業(yè)界判斷行業(yè)走勢提供參考。

??一、兩輪疫情數(shù)據(jù)對比

??1、兩輪疫情重癥病例比例有差異

??2020年新冠疫情爆發(fā)初期，由于國內(nèi)外對于新冠病毒的認知有限，再加上防護措施等未完善，因此新冠疫情造成的重癥及死亡病例占比較多，2020年疫情到4月底基本結(jié)束，截止4月15日累計死亡病例占總確診數(shù)的4.1%，重癥病例占現(xiàn)有確診數(shù)的8.6%；而2022年本輪疫情截止4月15日，累計死亡病例占總確診數(shù)的比例僅為0.003%，重癥病例占現(xiàn)有確診數(shù)的比例為0.3%?？梢?，本輪疫情由于之前多數(shù)人已接種疫苗，對于病毒具有一定的防范作用，因此，重癥及死亡病例占比較低。

??2、本輪疫情確診病例人數(shù)增長快

??從確診人數(shù)看，2020年截止4月15日，累計報告確診病例達82341例，而根據(jù)2022年截止4月15日的數(shù)據(jù)并結(jié)合2021年年底數(shù)據(jù)（累計報告確診102314例）推算可以得出，2022年前四個多月累計報告確診病例已經(jīng)達到76450例，特別是3月以來吉林、上海等地疫情爆發(fā)，導致日增數(shù)據(jù)快速增長，給疫情防控帶來了極大挑戰(zhàn)。

??3、本輪疫情無癥狀病例比例較多

??本輪疫情與2020年最明顯的區(qū)別就是無癥狀病例人數(shù)較多，這主要也與新冠變異病毒奧密克戎傳播力強、但癥狀不典型有關(guān)。2020年新冠確診的癥狀比較典型，即使無法直觀判斷，也能借助CT等設(shè)備幫助確認，而2022年本輪疫情大多數(shù)病例除了表現(xiàn)為感冒發(fā)燒等癥狀外，借助CT等設(shè)備也無法準確判斷，這就給疫情防范和病毒溯源帶來了困難。

??4、本輪疫情本土確診病例數(shù)較多

??2020年疫情發(fā)生時，全球疫情也處于迅速蔓延爆發(fā)的態(tài)勢，當時我國疫情面臨的外部輸入壓力較大。而2022年本輪疫情截止4月15日，現(xiàn)有無癥狀比例274676例中，境外輸入771例，僅占0.3%。主要還是國內(nèi)多個地方疫情散發(fā)，影響范圍較為集中，特別是近期上海疫情最為嚴重，因此面臨的內(nèi)部防控壓力較大。

??二、兩輪疫情下的宏觀經(jīng)濟政策對比

??通過對兩輪疫情期間中央的宏觀經(jīng)濟政策進行比較，總體看都是基于穩(wěn)經(jīng)濟的預期而提出了一系列針對性措施，但具體來看，仍存在一些差異，總結(jié)如下。

??1、政策出臺背景存在差異

??2020年疫情期間，受國際疫情持續(xù)蔓延，世界經(jīng)濟下行風險加劇，不穩(wěn)定不確定因素顯著增多，我國防范疫情輸入壓力不斷加大，復工復產(chǎn)和經(jīng)濟社會發(fā)展面臨困難和挑戰(zhàn)，為此，中央首先強調(diào)財政、貨幣、金融政策“穩(wěn)”字當先，確保做好“六穩(wěn)”工作。而2022年本輪疫情由于主要是基于3月以來的國內(nèi)多地疫情散發(fā)，再加上地緣政治沖突升級，外部環(huán)境更趨復雜嚴峻和不確定，從而使經(jīng)濟運行面臨更大不確定性和挑戰(zhàn)。為此，中央進一步加碼穩(wěn)增長，保障經(jīng)濟運行在合理區(qū)間。

??2、政策重點內(nèi)容存在差異

??2020年疫情期間，中央政策主要是針對“六穩(wěn)”工作，果斷采取一系列宏觀支持政策，進一步擴張逆周期調(diào)控政策，聚力支持疫情防控，有序推動復工復產(chǎn)，呵護實體經(jīng)濟發(fā)展，維護宏觀經(jīng)濟和金融市場平穩(wěn)運行。同時，社會政策圍繞“六?！?，切實發(fā)揮托底作用，全力對沖疫情對社會和民生等的負面影響。2022年本輪疫情下，中央政策并未針對疫情提出一系列舉措，而更多地強調(diào)穩(wěn)增長、穩(wěn)市場預期，更加注重運用貨幣政策工具等來穩(wěn)定經(jīng)濟，最大限度減少疫情對經(jīng)濟社會發(fā)展的影響。

??三、兩輪疫情下的貨幣政策對比

??通過對兩輪疫情期間中央的貨幣政策進行比較，可以發(fā)現(xiàn)，無論是政策出臺頻率還是政策力度都差異明顯，總結(jié)如下。

??1、政策出臺頻率存在差異

??2020年疫情期間，在面臨國內(nèi)外嚴峻的經(jīng)濟形勢和疫情的多重挑戰(zhàn)下，中央頻繁利用貨幣政策工具以充分釋放寬裕的流動性。其中在降準方面，僅1-4月便宣布三次降準，第一次是全面降準，后面兩次則為定向降準，為經(jīng)濟社會運行釋放了較多的流動性。降息方面，則和LPR有關(guān)。2020年是落實利率市場化改革的關(guān)鍵年，LPR改革力度加大，降息頻率也增加。2月和4月共出現(xiàn)兩次降息，體現(xiàn)了降低資金成本、促進實體經(jīng)濟發(fā)展的導向。而2022年本輪疫情期間，在中央穩(wěn)經(jīng)濟的政策要求下，雖然同樣面臨經(jīng)濟下行壓力，但貨幣政策方面只是于4月15日宣布了一次全面降準，降息等貨幣政策工具并未使用，主要還是通脹壓力較大，同時貨幣政策進一步調(diào)整的空間也有限。

??2、政策力度和影響有差別

??2020年疫情期間，央行進行了三次降準，其中1月全面降0.5個百分點，3月則是對普惠金融領(lǐng)域定向降準，4月則是對農(nóng)村信用社、農(nóng)村商業(yè)銀行、農(nóng)村合作銀行、村鎮(zhèn)銀行和僅在省級行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的城市商業(yè)銀行定向降準。從一系列降準的力度和影響看，對降低社會融資實際成本、支持實體經(jīng)濟發(fā)展、全面幫助企業(yè)紓困起到了積極作用。而2022年4月的全面降準僅降0.25個百分點。雖然也處于疫情期間，但由于本輪疫情影響不如2020年，再加上當前流動性已處于合理充裕水平，因此降準主要目的是加大對實體經(jīng)濟的支持力度，支持受疫情嚴重影響的行業(yè)和中小微企業(yè)，總體來看，降準力度及影響均不及2020年。

??四、兩輪疫情下的房地產(chǎn)相關(guān)政策對比

??1、中央房地產(chǎn)相關(guān)政策

??通過對兩輪疫情期間中央出臺的相關(guān)房地產(chǎn)政策進行比較，總體看都是對于相關(guān)企業(yè)進行支持，減輕企業(yè)經(jīng)營壓力。但具體看仍存在差異，總結(jié)為以下幾點：

??1、政策覆蓋范圍存在差異

??2020年中央政策支持覆蓋面較廣，涉及金融、住房公積金、項目開復工、企業(yè)貸款等方面，內(nèi)容相對全面，而租金減免等政策主要還是地方政府出臺以及一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的自發(fā)行為；2022年針對疫情的政策除了金融信貸方面，主要還是服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶的房租和稅費減免方面，內(nèi)容相對集中。

??2、政策出臺頻率存在差異

??2020年一季度全國多地疫情呈現(xiàn)點狀爆發(fā)，覆蓋面大，使得中央基于疫情整體現(xiàn)狀判斷，密集出臺了一系列全國性的支持政策。而2022年本輪疫情從影響的區(qū)域來看，范圍相對較小，更多沖擊長三角、珠三角和東北等地區(qū)，尤其是上海和深圳等核心城市受到的影響更為顯著。因此，中央并未出臺較多的全國性支持政策，更多地還是各地根據(jù)疫情情況出臺相應政策。

??3、政策重點內(nèi)容存在差異

??由于2020年中央調(diào)控力度絲毫沒有放松，即使是在疫情最為嚴重的一季度，仍堅持“房住不炒”的定位不變，財政部、央行、銀保監(jiān)會、統(tǒng)計局等部門多次強調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。因此針對疫情影響，政策重點還是在于對房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)進行紓困。而2022年本輪疫情由于正處于房地產(chǎn)政策總體趨于寬松的時期，特別是3月中旬，中央六部委對房地產(chǎn)行業(yè)的集中表態(tài)，已為房企今后發(fā)展帶來了積極影響。因此，此次疫情中央并未專門就房地產(chǎn)行業(yè)再出臺相關(guān)針對性的支持政策。

??2、上海房地產(chǎn)相關(guān)政策

??通過對兩輪疫情期間上海出臺的相關(guān)房地產(chǎn)政策進行比較，除了在租金減免以及住房公積金方面均有所支持外，其他方面內(nèi)容存在一些差異，總結(jié)為以下幾點：

??1、政策支持力度存在差異

??2020年疫情下上海出臺的政策主要包含租金減免、土地出讓、住房公積金、住宅交付等方面，涉及房地產(chǎn)行業(yè)的多個環(huán)節(jié)，支持力度相對較大；2022年疫情下出臺的政策除了租金減免為主要內(nèi)容外，還包含住房公積金、土地出讓、人才住房等方面，其中土地出讓主要是由于2021年實行土地集中供應后，基于疫情影響而做出的臨時調(diào)整，并未提及支持措施。人才住房政策也只是區(qū)域性政策，支持范圍和力度有所局限。

??2、政策主要內(nèi)容存在差異

??2020年疫情下上海出臺政策雖然也有落實中央相關(guān)政策，如住房公積金等，但其它政策還是結(jié)合自身行業(yè)情況而出臺的，其中土地出讓和住宅交付政策對行業(yè)有明確的積極指導作用；2022年疫情下上海出臺政策則重點在于落實中央關(guān)于服務業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶房租減免等，僅在住房公積金方面另外出臺了支持性政策。

??3、政策方向存在明顯差異

??2020年雖然受到疫情影響，但在“房住不炒”的調(diào)控背景下，上海出臺的政策更多是在疫情下對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紓困，很少出臺對購房需求進行提振的政策；而2022年疫情下上海雖然未整體出臺提振購房需求的政策，但通過對于臨港新片區(qū)人才住房政策的放松調(diào)整，旨在提振市場信心，減少因疫情等因素導致的市場繼續(xù)下行，從而達到穩(wěn)行業(yè)預期的目的。

??通過對于兩輪疫情特點以及兩輪疫情下的政策比較，可以發(fā)現(xiàn)，由于兩輪疫情影響范圍存在差異，再結(jié)合不同的國內(nèi)外環(huán)境，因此兩輪疫情下出臺的政策無論是從重點內(nèi)容還是支持力度方面均存在明顯的差異。本輪疫情由于影響范圍相對較小，再加上房地產(chǎn)政策環(huán)境已經(jīng)趨于寬松，因此中央和上海并未針對房地產(chǎn)出臺較多的支持性政策，且政策力度也相對有限。今后一段時間，隨著疫情影響的逐步結(jié)束，在行業(yè)政策環(huán)境整體寬松的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)也將步入平穩(wěn)回升的通道。