[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（5月）

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??一、本月樓市政策聚焦：中央持續(xù)釋放維穩(wěn)樓市政策利好，地方調(diào)控次數(shù)創(chuàng)單月歷史新高

??5月，房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)改善。中央層面，國務(wù)院常務(wù)會議明確將因城施策支持剛性和改善性住房需求作為促消費和有效投資的重要舉措，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文下調(diào)首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限20個基點，央行5月20日公告5年期以上LPR下調(diào)15個基點，銀保監(jiān)會發(fā)文支持探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求等。維穩(wěn)樓市政策利好持續(xù)釋放。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策142條，較上月增長近一倍，刷新單月地方房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)新高。其中，寬松性政策121條，中性政策12條，緊縮性政策僅9條。地方調(diào)控松綁迎來集中爆發(fā)。從調(diào)控內(nèi)容來看，松綁政策仍主要集中在放寬行政限制、加大住房公積金貸款支持和人口人才引進政策支持等方面，具體包括松綁“四限”、降低首付比例、上調(diào)住房公積金最高貸款額度、發(fā)放購房補貼等舉措。緊縮性政策主要集中在市場監(jiān)管方面，具體包括房地產(chǎn)市場秩序整治、房企預(yù)售資金監(jiān)管等舉措。本期報告主要對5月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅持“房住不炒”定位，支持剛性和改善性住房需求

??1. 政策跟蹤

??1. 政策小結(jié)

??本月貨幣政策維持穩(wěn)健。5月央行基本未通過公開市場操作投放市場流動性，人民銀行繼續(xù)等量平價續(xù)做1000億元MLF。由于央行繼續(xù)上繳利潤、財政部加快增值稅留抵退稅及4月25日央行降準0.25個百分點釋放長期資金約5300億元等，市場資金面仍維持寬松。

??在房地產(chǎn)方面，在堅持“房住不炒”調(diào)控立場前提下，中央層面繼續(xù)釋放樓市“維穩(wěn)”利好。5月15日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文提出，將首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。5月20日，央行發(fā)布公告稱5年期以上LPR下調(diào)15個基點至4.45%。5月23日，國常會明確將因城施策支持剛性和改善性住房需求作為促消費和有效投資的重要舉措。此外，中共中央、國務(wù)院聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見》《鄉(xiāng)村建設(shè)行動實施方案》，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的思路。銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于銀行業(yè)保險業(yè)支持城市建設(shè)和治理的指導(dǎo)意見》，鼓勵和支持探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。住建部、財政部等部門印發(fā)《關(guān)于實施住房公積金階段性支持政策的通知》，緩解疫情沖擊，減輕企業(yè)和個人資金壓力。國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于印發(fā)全國自建房安全專項整治工作方案的通知》，民政部等部門印發(fā)《關(guān)于深入推進智慧社區(qū)建設(shè)的意見》，致力于提升居民獲得感、幸福感、安全感等。

?   三、地方政策：調(diào)控松綁集中爆發(fā)，熱點二線城市迎“放松潮”

??1. 寬松性政策

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??（5）其他政策

??2.中性政策

    （1）住房保障政策

??（2）土地政策

??（3）其他政策

??3.緊縮性政策

??（1）市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2022年5月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策142條，較上月增加近一倍。其中，寬松性政策121條，中性政策12條，緊縮性政策9條。在響應(yīng)中央穩(wěn)經(jīng)濟大盤穩(wěn)增長號召和緩解疫情對房地產(chǎn)業(yè)沖擊、加快扭轉(zhuǎn)行業(yè)市場預(yù)期等背景下，地方調(diào)控政策松綁集中爆發(fā)，二線城市迎來“放松潮”。

??具體來看，寬松性調(diào)控主要表現(xiàn)在放寬行政限制、加強住房公積金政策和人口人才政策支持等方面。其中：

??在放寬行政限制方面，典型代表有：東莞明確二孩或三孩家庭可以新增購買一套商品住房，非本市戶籍家庭購房提供前3年內(nèi)累計繳納24個月社保或個稅證明即可；江門暫停蓬江區(qū)、江海區(qū)、新會區(qū)會城街道的限購政策，實行3年限售；蘇州將新房限售時間由3年調(diào)整為2年，二手房不再限制轉(zhuǎn)讓年限，非限購區(qū)域房產(chǎn)不再計入家庭限購套數(shù)；無錫提出在濱湖區(qū)就讀的無房在校大學(xué)生可在濱湖區(qū)購房一套商品住房，符合認定條件的人才可不受限購條件限制，在濱湖區(qū)購買一套新建商品住房；成都明確近郊區(qū)縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時家庭名下住房總套數(shù)計算；長沙明確首套房網(wǎng)簽滿4年即可購買二套房；廈門提出本市戶籍二孩及以上家庭可在全市范圍內(nèi)購買第三套住房，非本市戶籍大專及以上學(xué)歷購房者憑半年以上工作證明、醫(yī)社保證明，即可在島外購房；大連提出本市戶籍家庭在限制區(qū)域擁有住房建筑面積小于144平方米的，可在限制區(qū)域再購買一套住房；杭州提出個人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年，三孩家庭可在本市限購套數(shù)上新增購買一套住房；武漢對二孩或三孩本市戶籍家庭且在本市已有2套住房的，允許在限購區(qū)域再購買一套住房；銀川明確購房數(shù)量和購房主體不受戶籍限制，商品房買賣合同轉(zhuǎn)讓期限不做限制等。此外，梅州、江門、徐州、如皋、泰州、南通、無錫、資陽、綿陽、瀘州、遂寧、眉山、岳陽、湘潭、邵陽、吉林等多地提出實行差別化信貸政策、發(fā)放購房補貼等舉措。

??在住房公積金貸款政策支持方面，主要表現(xiàn)在上調(diào)住房公積金最高貸款額度、降低首付比例等，典型代表有：嘉興將單人首次申請住房公積金貸款最高額度由30萬元提至40萬元，兩人及以上最高貸款額度由60萬元提至80萬元；常州將二套房公積金貸款首付比例由50%降低至30%，個人最高貸款額度由30萬元提至60萬元，兩人及以上最高貸款額度由60萬元提至90萬元；福州將職工首次購房住房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至20%，二套房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至30%，二孩及以上家庭最高貸款額度調(diào)整為雙職工100萬元、單職工70萬元；宿遷將個人最高貸款額度由25萬元提至40萬元，兩人及以上最高貸款額度由50萬元提至60萬元，二套房住房公積金貸款最低首付比例由50%下調(diào)至20%等。此外，雅安、淮南、惠州等多地明確支持購房者提取住房公積金支付購房首付款，包頭、安陽、煙臺、吉林、宣城等多地宣布放寬住房公積金貸款限制。

??在加大人口人才引入方面，主要表現(xiàn)為發(fā)放生活補貼或租購補貼、提供人才住房保障等，典型代表有：蕪湖給予本科及以上學(xué)歷畢業(yè)生購房款12%最高20萬元的購房補貼，給予?？茖W(xué)歷畢業(yè)生購房款10%最高20萬元的購房補貼；無錫市梁溪區(qū)根據(jù)“太湖人才計劃”將人才分為A、B、C、D四個類別，分別給予40萬－1000萬元不等的購房補貼；武漢市經(jīng)開區(qū)對全日制博士給予最高15萬元生活補貼或購房補貼，對全日制碩士、“雙一流”本科畢業(yè)生給予最高6萬元、3萬元購房補貼，入選國家、湖北省重大人才計劃的高層次人才，在區(qū)內(nèi)購買首套增量商品住宅，可分別給予最高100萬元、50萬元購房補貼；銀川對高層次人才，給予全職引進人才最高60萬元生活補貼，迭加給予最高60萬元購房補貼或260平方米高端人才共有產(chǎn)權(quán)房等。

??中性政策主要集中在住房保障方面，包括東莞、滁州、天津、南陽、湘潭、昆明、海南等多地出臺了保障性租賃住房建設(shè)方案或管理辦法。緊縮性政策則集中在市場監(jiān)管方面。典型代表如：成都就住房公積金騙提套取等行為出臺處理辦法；武漢進一步加強居住用地建設(shè)強度管理，涉及居住用地容積率、建筑高度等多項指標；徐州進一步加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)監(jiān)管工作；三亞持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；欽州、中山、漳州、山西等地進一步明確房企預(yù)售資金監(jiān)管等。

??四、5月重要事項復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??5月25日，國務(wù)院召開全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議。國務(wù)院總理李克強表示，發(fā)展是解決我國一切問題的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，保就業(yè)保民生防風險都需要發(fā)展作支撐。當前正處于決定全年經(jīng)濟走勢的關(guān)鍵節(jié)點，必須搶抓時間窗口，努力推動經(jīng)濟重回正常軌道。把穩(wěn)增長放在更加突出位置，幫扶市場主體紓困、穩(wěn)崗?fù)貚彽日吣艹霰M出。央行在此前的全系統(tǒng)貨幣信貸形勢分析電視會議也明確表示，要在落實好已出臺政策的同時，抓緊謀劃和推出增量政策措施，引導(dǎo)金融機構(gòu)全力以赴加大貸款投放力度，增強信貸總量增長的穩(wěn)定性。在穩(wěn)經(jīng)濟大盤穩(wěn)增長背景下，貨幣政策維持寬松預(yù)期。從市場流動性來看，6月地方專項債發(fā)行提速，預(yù)計凈融資可能達到1.5萬億元，創(chuàng)地方債發(fā)行以來最大單月凈融資額，對流動性帶來較大壓力。據(jù)廣發(fā)證券發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)，綜合考慮地方債發(fā)行、留抵退稅、財政收支差、存款繳準等因素，6月市場資金缺口預(yù)計在6000億元左右?？紤]到財政支出釋放的資金要到月底才釋放，在此之前市場資金缺口應(yīng)大于估算值。因此，預(yù)計央行將通過公開市場操作確保流動性合理充裕，并且不排除MLF加量操作的可能。但迫于海外加息周期壓力及國內(nèi)通脹壓力，寬松力度將相對有限。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，中央層面明確將因城施策支持剛性和改善性住房需求作為促消費和有效投資的重要舉措，并提出下調(diào)首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限和5年期以上LPR等實質(zhì)性舉措，信號意義強烈，樓市調(diào)控寬松預(yù)期持續(xù)增強。

??1. 地方層面

??根據(jù)克而瑞發(fā)布報告，5月重點監(jiān)測的30個城市商品住宅成交面積環(huán)比增長4%，同比仍下降59%，與上月基本持平；全國300個城市經(jīng)營性土地成交建筑面積僅6606萬平方米，環(huán)比下降15.6%，同比降幅再度擴大至六成以上。市場表現(xiàn)仍相對低迷。結(jié)合5月底國務(wù)院召開的全國穩(wěn)住經(jīng)濟大盤電視電話會議內(nèi)容來看，后續(xù)地方調(diào)控整體仍趨向?qū)捤?，調(diào)控方向或?qū)⑦M一步向強化居民住房信貸支持和房企供給側(cè)支持傾斜。在“四限”政策調(diào)整方面，城市分化或?qū)⒓哟蟆狳c一二線城市由于市場需求相對旺盛，“四限”政策尤其是“限購”政策放開對穩(wěn)樓市作用相對有限，且容易進一步推升房價，與“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控目標不符，因此大幅松綁的可能性較低，或仍將以微調(diào)為主，如針對特定時間、特定區(qū)域或特定家庭放松限購限售。而弱二線及三四線城市由于市場需求及購買力透支，房地產(chǎn)市場面臨壓力較大。全面取消或大幅松綁“四限”政策對提振市場信心、釋放剛性及改善性住房需求、促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖有重要作用，寬松性調(diào)控或?qū)⒗^續(xù)深化。

??值得關(guān)注的是，自3月份至今，地方政策“一日游”現(xiàn)象也在逐漸增多，包括駐馬店、濟南、青島、荊州、淮安、南京、武漢、德州齊河、泰安寧陽等多地均傳出調(diào)控政策撤回或調(diào)整消息。這也就意味著，并非所有的利好政策都是被允許的，地方調(diào)控必須堅持“房住不炒”定位，要綜合評估政策出臺的實際效用和輿論影響，在底線之上創(chuàng)新。此外，房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展緊密相關(guān)。保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是穩(wěn)經(jīng)濟的重要一環(huán)，而穩(wěn)定經(jīng)濟預(yù)期、構(gòu)筑市場信心同樣對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖有重要促進作用。