[克而瑞]2022上半年總結(jié)與展望 | 政策篇

??刺激政策密集但力度嫌弱 下半年供需兩側(cè)仍期待

??◎ 文 / 克而瑞研究中心

??總結(jié)

??01 中央持續(xù)加力穩(wěn)地產(chǎn)，但居民房貸兩度負(fù)增長(zhǎng)效果乏力

??上半年，中央持續(xù)加碼穩(wěn)地產(chǎn)，既給企業(yè)紓困，防范并化解企業(yè)償債風(fēng)險(xiǎn)，又給市場(chǎng)減壓，全面落實(shí)兩“支持”。

??1月18日，國(guó)新辦舉行發(fā)布會(huì)，央行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)表示，當(dāng)前重點(diǎn)的目標(biāo)是穩(wěn)，政策的要求是發(fā)力，要充足發(fā)力、精準(zhǔn)發(fā)力和靠前發(fā)力。金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)周瀾表示，央行將保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??2月24日，住建部副部長(zhǎng)倪虹表示，堅(jiān)決有力處置個(gè)別房企因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。

??3月4日，銀保監(jiān)會(huì)、央行發(fā)文提出，因城施策執(zhí)行好差別化住房信貸政策，對(duì)符合購(gòu)房政策要求且具備購(gòu)房能力、收入相對(duì)穩(wěn)定的新市民，合理滿足其購(gòu)房信貸需求。

??3月5日，兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

??3月7日，發(fā)改委副主任連維良表示，更加注重宏觀政策統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的政策加快推進(jìn)，有收縮效應(yīng)的政策慎重出臺(tái)。

??3月8日，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任劉世錦表示，短期內(nèi)貨幣政策重在穩(wěn)地產(chǎn)，財(cái)政政策重在穩(wěn)基建。

??3月16日，金融委召開專題會(huì)議指出，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。銀保監(jiān)會(huì)、央行、證監(jiān)會(huì)和外匯局紛紛部署落實(shí)工作，要求防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。財(cái)政部也表示，綜合考慮各方面的情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

??3月19日，國(guó)務(wù)院決定，設(shè)立3歲以下嬰幼兒照護(hù)個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除，按照每個(gè)嬰幼兒每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除。

??4月29日，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??5月6日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》，到2025年，以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)取得重要進(jìn)展。

??5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，全國(guó)首套房貸利率下限調(diào)整為相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套房貸利率仍保持相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)不變。

??不過(guò)，穩(wěn)地產(chǎn)政策效果并不明顯，2、4兩月住戶中長(zhǎng)期貸款皆出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這在歷史上實(shí)屬罕見(jiàn)。具體而言，2月，住戶中長(zhǎng)期貸款減少459億元，歷史首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。4月，住戶中長(zhǎng)期貸款再次減少314億元，住房貸款更是減少605億元。5月，住戶中長(zhǎng)期貸款增加1047億元，但較去年同期仍少增3379億元，顯示住房按揭貸款需求依舊較弱。

??2 央行降準(zhǔn)、降息助力經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，短期實(shí)質(zhì)穩(wěn)地產(chǎn)

??……略……

??3 調(diào)整降負(fù)債節(jié)奏支持融資需求，但實(shí)際民企融資并未改善

??上半年，房企融資環(huán)境邊際改善。一方面，調(diào)整降負(fù)債節(jié)奏，融資“三道紅線”、房貸“兩道紅線”適度解綁；另一方面，支持合理融資需求，盡快糾正對(duì)民企信貸收縮行為。

??1月6日，銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。

??2月8日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

??4月18日，央行、外匯局出臺(tái)23條政策舉措支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，加大并購(gòu)債券融資支持力度，積極提供兼并收購(gòu)財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)。

??5月4日，證監(jiān)會(huì)召開專題會(huì)議，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)實(shí)施REITs試點(diǎn)范圍。

??5月16日，碧桂園、龍湖和美的置業(yè)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范民營(yíng)房企，將陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。為吸引投資人，創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)將同時(shí)發(fā)行信用保護(hù)工具，以幫助民營(yíng)地產(chǎn)商逐步恢復(fù)公開市場(chǎng)的融資功能。

??5月25日，國(guó)務(wù)院召開全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤會(huì)議，釋放強(qiáng)烈的撐地產(chǎn)信號(hào)。適當(dāng)提高宏觀杠桿率，加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，支持財(cái)務(wù)可持續(xù)的企業(yè)適當(dāng)加杠桿，盡快矯正對(duì)民營(yíng)房企信貸收縮的行為，預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)從去杠桿到穩(wěn)杠桿。

??5月27日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)通知，要求規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行REITs工作。

??房企融資規(guī)模在短暫回升后再度下行，民企融資環(huán)境并未實(shí)質(zhì)性改善。3月，100家典型房企的融資總量升至878億元，環(huán)比增長(zhǎng)139%，同比跌幅收窄至29%。4月，融資總量跌至641億元，環(huán)比下降25%。5月，融資總量進(jìn)一步回落至520億元，環(huán)比再降40%，同比跌幅擴(kuò)至50%。

??4 175省市因城施策放松刺激，力度從托而不舉到托舉并用

??上半年，175省市相繼放松房地產(chǎn)政策。而在4·29政治局會(huì)議之后，地方放松政策頻率明顯加快，政策力度由托而不舉到托舉并用。

??其一，36城放松限購(gòu)。例如杭州，4月22日，富陽(yáng)區(qū)增設(shè)四個(gè)不同層次的F類人才，與富陽(yáng)企業(yè)簽訂勞動(dòng)合同并繳納社保一個(gè)月以上，即可在富陽(yáng)區(qū)購(gòu)買一套房；5月17日，杭州進(jìn)一步放松限購(gòu)，在限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)買二手住房，落戶未滿5年的戶籍家庭無(wú)社保繳納要求；非戶籍家庭需在限購(gòu)范圍內(nèi)連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅滿12個(gè)月。符合條件的三孩家庭，在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)的住房套數(shù)增加1套。

??其二，54城放松限貸。例如鄭州，3月1日，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策。6月17日，航空港區(qū)進(jìn)一步放松限貸，首套房最低首付比例20%，二套、貸款未結(jié)清最低首付比例30%。又如濟(jì)南，戶籍家庭購(gòu)買二套房，首付比例由60%調(diào)整至40%；無(wú)房戶籍家庭，無(wú)論此前有無(wú)貸款記錄，購(gòu)買住房視為首套住房貸款；非戶籍家庭貸款首付比例由60%調(diào)整至30%。

??其三，天津、南通兩城放松限價(jià)。例如天津，自7月1日起，全市停止受理限價(jià)商品住房資格申請(qǐng)；自10月1日起，全市停止限價(jià)商品住房銷售。又如南通，優(yōu)質(zhì)房企可在原有價(jià)格備案體系基礎(chǔ)上，按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則進(jìn)行價(jià)格備案，鼓勵(lì)其開發(fā)更高品質(zhì)住房。

??其四，20城放松限售。例如蘇州，4月11日，二手房限售由5年改3年，新房轉(zhuǎn)讓年限不變，自取得不動(dòng)產(chǎn)證起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。5月9日，蘇州進(jìn)一步放松限售，新房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間由3年調(diào)整為2年，并取消二手房限售年限。

??其五，142省市放松公積金貸款。例如天津，4月12日，支持年輕職工購(gòu)買首套住房和保障性住房，除職工本人及配偶外，雙方父母也可通過(guò)提取住房公積金支持子女購(gòu)房，幫助年輕職工解決基本住房問(wèn)題。5月20日，首套住房公積金貸款最高限額上調(diào)至80萬(wàn)元。

??其六，58城執(zhí)行首套房貸利率4.25%、二套5.05%。各線城市抓緊落實(shí)房貸利率優(yōu)惠政策，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，蘇州、鄭州、濟(jì)南、南京、溫州等58城現(xiàn)已參照全國(guó)房貸利率下限執(zhí)行。例如蘇州，15家主流銀行首套房貸利率普遍下調(diào)至4.25%，二套貸款已結(jié)清，參照首套房貸利率4.25%執(zhí)行，二套貸款未結(jié)清，房貸利率普遍下調(diào)至5.05%附近。

??其七，31城減免房地產(chǎn)稅費(fèi)。例如南寧，教職工購(gòu)買首套或者二套房、留邕人才購(gòu)買首套房，契稅全額補(bǔ)貼；廣大市民購(gòu)買首套房，契稅補(bǔ)貼50%。又如成都，個(gè)人轉(zhuǎn)讓家庭唯一住房，增值稅免征年限由滿5年調(diào)整為滿2年。

??其八，50城實(shí)行購(gòu)房補(bǔ)貼。例如南通，4月24日，通州區(qū)企業(yè)職工購(gòu)買首套新建普通商品住宅，90平以下補(bǔ)貼房款總額1%、90-144平補(bǔ)貼房款總額1.5%；雙職工家庭購(gòu)買144平以下首套新建普通商品住宅，補(bǔ)貼房款總額2%。5月20日，在主城區(qū)購(gòu)買首套或二套房，按照購(gòu)房總額的0.75%給予獎(jiǎng)補(bǔ)。

??其九，43城調(diào)降土拍門檻。例如上海，土拍取消招掛復(fù)核打分入圍方式，全部采用掛牌方式出讓，有效申請(qǐng)人即為競(jìng)買人；降低競(jìng)拍資金監(jiān)管額度，封存資金不低于扣除競(jìng)拍地塊保證金金額后的自有資金金額；允許受讓人申請(qǐng)延期繳付或分期繳付土地出讓價(jià)款。

??5 45省市放松預(yù)售資金監(jiān)管改善企業(yè)回款，優(yōu)質(zhì)房企更受益

??2月14日，三部門聯(lián)合印發(fā)商品房預(yù)售資金監(jiān)管文件，預(yù)售資金監(jiān)管額度仍由各市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)、項(xiàng)目情況等多方面進(jìn)行核定。當(dāng)賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由開發(fā)商提取自由使用。

??4月29日，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。受此影響，地方預(yù)售資金監(jiān)管政策解綁頻率明顯加快。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，上半年45省市放松預(yù)售資金監(jiān)管，以期加快房企銷售回款進(jìn)度，緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，主要涉及以下6方面的政策內(nèi)容：

??其一，3城降低重點(diǎn)監(jiān)管資金。例如漯河，對(duì)2022年4月1日前辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，不再要求購(gòu)房款全款繳存監(jiān)管賬戶和重點(diǎn)監(jiān)管資金留存比例；對(duì)2022年4月1日后新辦理商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，將商品房預(yù)售重點(diǎn)監(jiān)管資金比例由40%調(diào)整為30%。

??其二，13城增加重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付節(jié)點(diǎn)。例如綿陽(yáng)，新增“主體分部工程完成”資金使用節(jié)點(diǎn)，該節(jié)點(diǎn)累計(jì)可申請(qǐng)使用對(duì)應(yīng)賬戶內(nèi)不超過(guò)70%的建設(shè)資金額度。又如阜陽(yáng)，增設(shè)主體結(jié)構(gòu)1/3、2/3兩個(gè)資金撥付節(jié)點(diǎn)。

??其三，4城提升重點(diǎn)監(jiān)管資金撥付比例。例如銀川，完成竣工驗(yàn)收備案后資金撥付比例由90%提高至95%；監(jiān)管賬戶未達(dá)到監(jiān)管額度，但滿足相應(yīng)支取節(jié)點(diǎn)留存余額要求的，容許特例支取。

??其四，17城允許使用銀行保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。例如阜陽(yáng)，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用銀行保函釋放相應(yīng)額度監(jiān)管資金，支持企業(yè)使用銀行在途按揭貸款資金頂?shù)直O(jiān)管額度。

??其五，14城依據(jù)企業(yè)信用評(píng)級(jí)實(shí)行差異化管控。例如煙臺(tái)，對(duì)信用等級(jí)為AAA級(jí)開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)信用等級(jí)為AA級(jí)開發(fā)企業(yè)，商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例降低3個(gè)百分點(diǎn)。

??其六，4城可提前提取預(yù)售監(jiān)管資金。例如長(zhǎng)春，對(duì)于2022年度涉及施工建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，依開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)可以提前提取商品房預(yù)售監(jiān)管資金賬戶余額，專項(xiàng)用于本項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，后續(xù)商品房銷售款需足額補(bǔ)齊提取金額。

??6 19城重啟房票棚改安置意圖去庫(kù)存穩(wěn)土地,以期激活市場(chǎng)循環(huán)

??……略……

??展 望

??7 繼續(xù)降準(zhǔn)、降息紓困實(shí)體經(jīng)濟(jì)，地產(chǎn)行業(yè)有望受益

??……略……

??8 支持房企合理融資和居民按揭，調(diào)整“認(rèn)房認(rèn)貸”支持改善購(gòu)房

??我們認(rèn)為下半年房地產(chǎn)金融政策有望實(shí)行逆周期調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)也將從去杠桿轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿。

??一方面，繼續(xù)支持企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，盡快恢復(fù)房企經(jīng)營(yíng)“造血”功能。針對(duì)“暴雷”房企，或?qū)⒔o出實(shí)質(zhì)性的解決方案，以便提振市場(chǎng)信心：

??其一，改善房企融資環(huán)境，加大民企融資支持力度。支持房企合理的融資需求，加大民企融資支持力度，金融機(jī)構(gòu)或?qū)⒎e極運(yùn)用債券、中期票據(jù)等多種融資工具，提升民企融資額度，并降低企業(yè)融資成本，有序引導(dǎo)企業(yè)銷售、購(gòu)地、融資等經(jīng)營(yíng)行為盡早回歸正軌。

??其二，對(duì)經(jīng)營(yíng)暫遇困難的企業(yè)，不盲目抽貸、斷貸、壓貸。對(duì)受疫情影響較大、經(jīng)營(yíng)暫遇困難的房企，預(yù)計(jì)金融機(jī)構(gòu)將不盲目抽貸、斷貸、壓貸，支持企業(yè)保持資金鏈穩(wěn)定。對(duì)還貸困難的企業(yè)予以展期或續(xù)貸。對(duì)受疫情影響嚴(yán)重、貸款到期還款困難的房企，金融機(jī)構(gòu)有望按照市場(chǎng)化方式予以展期或續(xù)貸，為企業(yè)接續(xù)資金。

??其三，對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)兼并重組出險(xiǎn)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持。金融機(jī)構(gòu)將做好企業(yè)或項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，加大并購(gòu)債券融資支持力度，積極提供兼并收購(gòu)財(cái)務(wù)顧問(wèn)服務(wù)，有序引導(dǎo)出險(xiǎn)房企有序出清。

??其四，區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資及收并購(gòu)，改善出險(xiǎn)企業(yè)資金面。房企融資評(píng)判或?qū)⒉粏渭円罁?jù)企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，而是在項(xiàng)目層面有所區(qū)分。即便是出險(xiǎn)房企,也有一些銷售及回款能力較好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，可以給予必要的融資支持，并通過(guò)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目銷售回款，間接改善出險(xiǎn)企業(yè)資金面。

??另一方面，類比于2014年，房地產(chǎn)庫(kù)存高企，央行接連放松限貸，并取得了很好的成效，行業(yè)庫(kù)存逐漸回落至相對(duì)健康的水平?，F(xiàn)階段還是可以“照方抓藥”，有望進(jìn)一步放松居民按揭貸款政策，支持剛需和改善購(gòu)房消費(fèi)，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正常化。

??其一，全面下調(diào)首付比例。除了一線城市之外，二線及三四線城市首付比例或?qū)⒄昭胄幸?guī)定的最低下限執(zhí)行：不限購(gòu)城市首套房最低首付20%，二套房最低首付30%；限購(gòu)城市首套房最低首付30%，二套房最低首付40%。

??其二，放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn)。例如認(rèn)貸不認(rèn)房，已有一套房且貸款結(jié)清的，再次申請(qǐng)按揭貸款執(zhí)行首套房貸款政策。

??其三，繼續(xù)下調(diào)房貸利率。在全國(guó)首套房貸利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減20個(gè)基點(diǎn)之后，全國(guó)二套房貸利率下限或?qū)⑾抡{(diào)上浮比例，并向LPR靠攏。各線城市也將抓緊落實(shí)房貸利率優(yōu)惠政策，并參照全國(guó)房貸利率下限執(zhí)行：首套4.25%、二套5.05%。

??9 地方落地更大力度組合拳，居民端取消四限、讓利房企保主體

??我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇進(jìn)程依舊存在較大不確定性，市場(chǎng)真正回穩(wěn)仍需救市政策組合拳助力，二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶?gòu)、限售及限價(jià)，房企端則有望落地必要的紓困政策措施。

??具體而言，在4.29政治局會(huì)議后，地方放松政策頻率及力度加碼，但實(shí)際收效仍乏善可陳。核心原因在于政策力度較弱，并缺少系統(tǒng)性政策，甚至連“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”都沒(méi)有做到。

??鑒于一線城市市場(chǎng)需求及購(gòu)買力最為堅(jiān)挺，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)仍面臨一定的上漲壓力，短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出，但也存在局部放松的可能性，例如加快人才落戶，支持其購(gòu)房消費(fèi)，各類人才可以通過(guò)落戶變相獲得購(gòu)房資格。

??二線及三四線城市或?qū)⑷嫒∠拶?gòu)、限售及限價(jià)等限制性措施，讓市場(chǎng)信號(hào)不再失靈。例如限價(jià)造就市場(chǎng)表面“繁榮”假象，實(shí)際項(xiàng)目加劇分化，遠(yuǎn)郊剛需盤去化愈加艱難。因此，高端盤限價(jià)空間打開，將有助于扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)下跌預(yù)期，進(jìn)而提振市場(chǎng)信心。另外，有序放開“限跌令”，鼓勵(lì)房企以價(jià)換量，通過(guò)必要的降價(jià)措施加快滯銷樓盤成交轉(zhuǎn)化,也有利于樓市成交逐漸恢復(fù)正?；?。

??壓力城市或?qū)⑼ㄟ^(guò)財(cái)稅刺激、房票安置等必要政策措施，刺激居民購(gòu)房消費(fèi)。不難想見(jiàn)，在二線及三四線城市全面放松“四限”調(diào)控后，那些市場(chǎng)基本面相對(duì)較好的城市市場(chǎng)大概率將逐漸回穩(wěn)，但那些壓力城市市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)下行。受此影響，壓力城市仍需通過(guò)財(cái)稅刺激、房票安置等必要性的政策措施，以便刺激居民購(gòu)房消費(fèi)。例如購(gòu)買首套房可以免征契稅，購(gòu)買二套房同樣可以減半征收契稅。又如推行房票安置，并提供房企讓利、政府獎(jiǎng)勵(lì)等優(yōu)惠。

??對(duì)經(jīng)營(yíng)暫遇困難的房企，各線城市或?qū)⒙涞匾幌盗斜匾募偫д叽胧?，以便改善企業(yè)資金面，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)：

??其一，調(diào)降土地出讓門檻。各線城市或?qū)⒄{(diào)降土地出讓門檻，以期改善“央國(guó)平”不斷托底的局面，包括降低土地競(jìng)買保證金，分期繳納土地出讓金，增加低價(jià)地、平價(jià)地供應(yīng)等。

??其二，放松預(yù)售資金監(jiān)管。在劃定保交樓政策底線之后，那些項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)整體可控的城市有望跟進(jìn)放松預(yù)售資金監(jiān)管，并優(yōu)先用于支付工程費(fèi)用、償還開發(fā)貸等，以便提高預(yù)售資金使用效率。

??其三，放松預(yù)售及合理順延交房。加快預(yù)售證審批，適當(dāng)調(diào)整預(yù)售許可工程進(jìn)度要求，讓那些已經(jīng)達(dá)到預(yù)售許可條件的項(xiàng)目都能盡早入市銷售。受疫情影響不能如期交付的項(xiàng)目，根據(jù)實(shí)際情況合理順延交付時(shí)間。