[克而瑞]行業(yè)透視 | 多地回購(gòu)、團(tuán)購(gòu)保價(jià)等手段提振信心能否扭轉(zhuǎn)預(yù)期

??市場(chǎng)筑底關(guān)鍵在信心，預(yù)期明年上半年熱點(diǎn)城市“保溫”、多數(shù)城市低位徘徊。

??近期，地方救市政策再出新藥方，蘇州、濟(jì)南、開(kāi)封等政府回購(gòu)商品房用作保租房及人才用房，貴陽(yáng)則實(shí)行政府保價(jià)，保證團(tuán)購(gòu)房源在兩年內(nèi)最低價(jià)?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未真正見(jiàn)底的癥結(jié)是什么？政府回購(gòu)及保價(jià)能否扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期？

??蘇州等多城入市收購(gòu)

??貴陽(yáng)團(tuán)購(gòu)保價(jià)二年最低等多手段并舉

??以提振購(gòu)房者信心

??近期，地方救市政策再出新藥方，體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

??其一，蘇州、濟(jì)南、開(kāi)封等政府回購(gòu)商品房用作保租房或人才用房。例如蘇州，9月底政府拿出約300億元回購(gòu)了40多個(gè)項(xiàng)目的商品房作為人才用房。又如開(kāi)封，回購(gòu)恒大1050套商品房作為保租房，占全年保租房任務(wù)的一半以上。

??其二，貴陽(yáng)實(shí)行政府保價(jià)?；谫?gòu)房者擔(dān)憂項(xiàng)目不斷降價(jià)，等等可能更便宜的普遍心理，貴陽(yáng)多部門(mén)推動(dòng)商品房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，房源保證兩年內(nèi)最低價(jià)。

??聚焦貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不難發(fā)現(xiàn)貴陽(yáng)市場(chǎng)已然陷入深度調(diào)整期，體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

??其一，市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，近兩年成交加速下滑。2020年，貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，全年主城區(qū)成交面積高達(dá)852萬(wàn)平方米，創(chuàng)近年來(lái)新高，同比增長(zhǎng)49%。2021年二季度，貴陽(yáng)市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)冷，全年主城區(qū)成交面積跌至637萬(wàn)平方米，同比下降25%。2022年，貴陽(yáng)市場(chǎng)下行壓力進(jìn)一步加劇，前10月主城區(qū)累計(jì)成交325萬(wàn)平方米，同比下降39%，整體呈加速下滑態(tài)勢(shì)。

??其二，房企頻繁打折降價(jià)，未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌。受限于貴陽(yáng)市場(chǎng)下行壓力不斷加劇，房企持續(xù)加大促銷力度，特價(jià)房、工抵房等優(yōu)惠輪番落地。但實(shí)際收效甚微，僅限于少數(shù)降價(jià)力度較大的項(xiàng)目成交階段性好轉(zhuǎn)，多數(shù)項(xiàng)目成交并未實(shí)質(zhì)性改善。分區(qū)域來(lái)看，除觀山湖區(qū)房?jī)r(jià)相較堅(jiān)挺之外，其余區(qū)域房?jī)r(jià)預(yù)期全面轉(zhuǎn)跌。而在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理預(yù)期下，市場(chǎng)觀望情緒愈加濃重。

??我們認(rèn)為此番貴陽(yáng)政府保價(jià)在一定程度上將提振市場(chǎng)信心，刺激購(gòu)房需求集中釋放，短期成交或?qū)⒚黠@提升。但長(zhǎng)期來(lái)看，貴陽(yáng)市場(chǎng)真正回穩(wěn)仍需較長(zhǎng)時(shí)間周期，畢竟市場(chǎng)信心扭轉(zhuǎn)并非易事，市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力同樣需要時(shí)間積累。

??因保交樓承壓、房?jī)r(jià)及收入預(yù)期下滑

??信心缺失制約市場(chǎng)復(fù)蘇節(jié)奏貴陽(yáng)政策層面相較寬松，不限購(gòu)，新房限售3年，但二手房不限售。2022年4月，貴陽(yáng)放松限貸，首套房最低首付2成；首套貸款已結(jié)清，購(gòu)買(mǎi)二套房執(zhí)行首套房貸款政策。但利好政策落地后貴陽(yáng)市場(chǎng)并未回穩(wěn)，成交持續(xù)低位運(yùn)行，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)入下降通道。

??而在全國(guó)層面，貴陽(yáng)樓市并非孤例，盡管地方需求端刺激性政策應(yīng)出盡出，但市場(chǎng)仍未真正見(jiàn)底。尤其是弱二線及多數(shù)三四線城市，市場(chǎng)已然陷入成交量、價(jià)全面轉(zhuǎn)跌的惡行循環(huán)。我們認(rèn)為市場(chǎng)信心缺失成為制約市場(chǎng)復(fù)蘇的重要因素，體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

??其一，房?jī)r(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)跌。2022年7月以來(lái)，70個(gè)大中城市新房及二手房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌城市數(shù)量持續(xù)增多。10月，共計(jì)58城新房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比轉(zhuǎn)降，其中大連暫以1.2%環(huán)比跌幅居首；另有62城二手房銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比轉(zhuǎn)跌，其中錦州暫以1.1%環(huán)比跌幅居首。

??其二，居民就業(yè)及收入預(yù)期下滑。2022年以來(lái)，受?chē)?guó)內(nèi)疫情反彈等多方面因素影響，城鎮(zhèn)居民失業(yè)率持續(xù)保持高位，尤其是16-24歲青年失業(yè)率高企。10月，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%，依舊位于年初所設(shè)定的目標(biāo)區(qū)間上限，其中16-24歲青年失業(yè)率高達(dá)17.9%，直觀反映居民就業(yè)難度在加大，未來(lái)收入預(yù)期同樣轉(zhuǎn)跌。

??其三，受限于房企暴雷，保交樓難度持續(xù)加碼。2022年以來(lái)，房企資金周轉(zhuǎn)壓力有增無(wú)減，企業(yè)暴雷現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，甚至不少優(yōu)質(zhì)民企同樣陷入償債危機(jī)。隨著出險(xiǎn)企業(yè)持續(xù)增多，實(shí)際保交樓難度持續(xù)加碼，購(gòu)房者普遍擔(dān)憂項(xiàng)目交付乃至爛尾

??市場(chǎng)筑底關(guān)鍵在信心

??預(yù)期明年上半年熱點(diǎn)城市“保溫”

??多數(shù)城市低位徘徊

??繼金融16條之后，近期三大金融部門(mén)再次表態(tài)，支持房企合理融資需求?？梢云谠S的是，房企整體融資環(huán)境將實(shí)質(zhì)性改善，優(yōu)質(zhì)民企或?qū)⒚黠@受益，短期融資“輸血”將有助于幫扶優(yōu)質(zhì)民企恢復(fù)經(jīng)營(yíng)“造血”功能。預(yù)計(jì)房企供給側(cè)改革已接近尾聲，央國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企經(jīng)營(yíng)將逐步回歸正軌，出險(xiǎn)房企仍將有序出清。

??受此影響，缺失的信心有望逐步重塑，那些尚在觀望的潛在置業(yè)群體或?qū)㈥懤m(xù)入市，房地產(chǎn)交易才會(huì)逐步回歸。預(yù)計(jì)到明年二季度前市場(chǎng)才可能有望“見(jiàn)底” ，各線城市大概率重啟輪動(dòng)修復(fù)。

??核心一、二線城市有望“保溫”，成交或?qū)⒗^續(xù)走穩(wěn)。尤其是杭州、成都這類強(qiáng)二線城市，在市場(chǎng)出現(xiàn)走弱跡象及時(shí)解綁政策，短期有助于提振市場(chǎng)情緒，成交有望繼續(xù)走穩(wěn)。

??弱二線及多數(shù)三四線城市或?qū)⒅着腔?，市?chǎng)修復(fù)節(jié)奏將明顯滯后于核心一、二線城市。尤其是那些人口持續(xù)凈流出、居民過(guò)度加杠桿購(gòu)房的弱三四線城市，市場(chǎng)需求及購(gòu)買(mǎi)力還需積累，市場(chǎng)真正回穩(wěn)還需經(jīng)歷更長(zhǎng)時(shí)間周期。