[中房研協(xié)]“兩集中”土拍模式迎來變化，部分城市因地制宜調(diào)整供地政策

??熱點(diǎn)聚焦

??10月28日，江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實(shí)強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》，提出將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭(zhēng)取國(guó)家有關(guān)部委支持，力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。但目前在江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)上已查閱不到該文件。

??與此同時(shí)，不久前長(zhǎng)沙已率先在“供地云”官方發(fā)布通知稱“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介”；此外，武漢自然資源和規(guī)劃局也發(fā)布通知在近三月批次安排（第四、五、六批次）的集中供地，這意味著武漢正由集中供地制恢復(fù)成常態(tài)化供地制度。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??部分城市恢復(fù)常態(tài)化供地的背后是土拍市場(chǎng)的持續(xù)低迷

??南昌是在長(zhǎng)沙提出土地推介將改為常態(tài)化更新后，明確提出要“退出”集中供地名單的首個(gè)城市。從南昌已經(jīng)完成的集中供地土拍情況來看，其2022年計(jì)劃供應(yīng)土地為25280畝，前兩輪集中土拍以底價(jià)成交為主，合計(jì)完成土地供應(yīng)計(jì)劃的25.6%；在10月11日結(jié)束的第三批集中土拍中，南昌共推出22宗涉宅地，其中12宗地塊因無人出價(jià)流拍，流拍率高達(dá)55%，而在成交的10宗地塊中僅1宗地溢價(jià)成交，5宗底價(jià)成交，4宗“熔斷”轉(zhuǎn)線下?lián)u號(hào)。在接下來的第四季度，南昌還將進(jìn)行第四輪土地出讓，高流拍率下土地市場(chǎng)熱度很可能進(jìn)一步降低。同時(shí)，南昌房?jī)r(jià)下行壓力越來越大，新房和二手房市場(chǎng)庫存都在增加。

??南昌土地交易低迷只是全國(guó)土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度土地購置面積和土地成交價(jià)款降幅再度擴(kuò)大，整體表現(xiàn)疲軟。從集中供地出讓結(jié)果來看，即便多地松綁土拍規(guī)則、降低競(jìng)拍門檻和提高地塊盈利空間以提振房企參拍積極性，但受行業(yè)流動(dòng)性偏緊與供地規(guī)模收縮影響，整體土拍市場(chǎng)表現(xiàn)依舊平淡，絕大部分地塊以底價(jià)成交為主。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，22城中已有16城完成三批次土地集中出讓，整體成交熱度未見好轉(zhuǎn)。已完成三批次土拍的16城整體流拍撤牌率11.3%，成交地塊中達(dá)上限地塊占比僅11.5%，底價(jià)成交占比達(dá)75.7%。

??土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)很大程度上反映了市場(chǎng)的預(yù)期，土拍的持續(xù)走弱是一個(gè)很重要的信號(hào)，當(dāng)前各房企新增土儲(chǔ)規(guī)模的不足勢(shì)必將對(duì)行業(yè)的銷售、開工、投資、竣工等產(chǎn)生負(fù)面影響。展望后市，具有資金優(yōu)勢(shì)的央企和地方國(guó)企仍舊是土地交易市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，而受制于近期相關(guān)政策對(duì)地方國(guó)資托底土拍市場(chǎng)的約束、開發(fā)能力的缺乏、經(jīng)營(yíng)難度的加大以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的積聚等因素，地方城投舉債托底土拍市場(chǎng)的行為或?qū)㈦y以為繼。短期來看，土地市場(chǎng)低溫態(tài)勢(shì)或難改，預(yù)計(jì)后續(xù)各地會(huì)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)情況對(duì)土拍模式做出適當(dāng)調(diào)整。

??各地供地方式有必要根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)作出相應(yīng)調(diào)整

??“集中供地”政策出臺(tái)的本意是通過穩(wěn)定供應(yīng)來穩(wěn)定地價(jià)，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的，2021年以來“兩集中”政策也在一定程度上達(dá)到了“穩(wěn)地價(jià)”效果。但鑒于當(dāng)前部分城市市場(chǎng)急劇變化，土地市場(chǎng)持續(xù)低溫，為了保證土地出讓，近期包括杭州、蘇州、南京、北京、廈門、濟(jì)南、青島、重慶、武漢、無錫在內(nèi)的多個(gè)城市紛紛增加了2022年集中供地的批次，土拍規(guī)則也一再寬松，降低企業(yè)競(jìng)拍成本。

??在當(dāng)前市場(chǎng)下行和庫存增加壓力下，集中供地或會(huì)加大部分城市土地流拍現(xiàn)象，使得土地市場(chǎng)形勢(shì)更為低迷，也導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)于樓市未來預(yù)期更為悲觀。因而，現(xiàn)階段需要落實(shí)地方的屬地責(zé)任，政策的及時(shí)介入可以穩(wěn)定住市場(chǎng)的預(yù)期和信心。當(dāng)前全國(guó)土地市場(chǎng)熱度還在下滑，但不同區(qū)域不同城市之間土拍熱度分化較大，因此多地階段性調(diào)整集中供地政策是必要的，同時(shí)因地制宜調(diào)整供地模式也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。