[克而瑞]居民按揭再迎利好，三部委“降首付降利率”將帶來(lái)哪些影響？

??2023年居民信貸政策將是地方因城施策、支持剛需和改善需求的發(fā)力點(diǎn)，未來(lái)居民按揭貸款政策力度有望繼續(xù)加碼。

??◎  作者 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，這是929新政的延續(xù)和升級(jí)，同日，住建部部長(zhǎng)倪虹強(qiáng)調(diào)要精準(zhǔn)施策、分類調(diào)整首付比例等政策。三部委同時(shí)發(fā)布居民購(gòu)房按揭利好，松綁力度是否符合市場(chǎng)預(yù)期？能否扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)信心？后續(xù)地方限貸政策又會(huì)怎么走？

??兩部委房貸利率政策升級(jí)長(zhǎng)效機(jī)制
更多壓力城市有望自主調(diào)整首套房利率下限

??1月5日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

??早在2022年9月29日，央行、銀保監(jiān)就發(fā)布了房貸新政，允許6-8月新房?jī)r(jià)格同環(huán)比三連降的城市階段性調(diào)整房貸利率下限，據(jù)統(tǒng)計(jì)，70個(gè)大中城市中符合條件的城市至少有23個(gè)，包含天津等8個(gè)二線城市和溫州、岳陽(yáng)等15個(gè)三四線城市。政策出臺(tái)后，多地積極響應(yīng)，例如濟(jì)寧、黃岡、清遠(yuǎn)等將首套房貸利率下限調(diào)整為L(zhǎng)PR減60個(gè)基點(diǎn)至LPR減35個(gè)基點(diǎn)，江門、湛江等甚至取消了利率下限。但929新政對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的調(diào)節(jié)作用和成交的拉動(dòng)效果都不明顯，例如統(tǒng)計(jì)局公布的濟(jì)寧、湛江新房房?jī)r(jià)繼續(xù)負(fù)增，CRIC數(shù)據(jù)顯示清遠(yuǎn)四季度商品住宅成交面積同、環(huán)比分別跌63%和20%。

??0105房貸新政是929政策的延續(xù)和升級(jí)，延續(xù)主要體現(xiàn)在（1）入圍要求不變，即房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月下跌，市場(chǎng)下行壓力較大的城市；（2）調(diào)首套不調(diào)二套，僅限于首套房貸款利率下限調(diào)整，二套利率下限繼續(xù)按兵不動(dòng)，意在減輕剛需購(gòu)房者月供還貸壓力，進(jìn)而提升剛需購(gòu)房消費(fèi)。

??政策升級(jí)則主要體現(xiàn)在：（1）動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，即入圍城市名單季度性調(diào)整，意味著更多壓力城市能享受到政策紅利；（2）長(zhǎng)效機(jī)制，929政策僅有3個(gè)月試行期，而0105新政暫未設(shè)定截止時(shí)限；（3）退出機(jī)制，與929政策最大的不同在于，最新版房貸政策設(shè)立了房?jī)r(jià)三連漲即恢復(fù)全國(guó)統(tǒng)一利率下限的退出機(jī)制，這也符合中央“托而不舉”、求穩(wěn)定而不求非理性上漲的一貫政策基調(diào)。

??住建部表態(tài)精準(zhǔn)施策支持居民按揭
首套應(yīng)降盡降、二套分類調(diào)降、三套謹(jǐn)慎松綁

??1月5日，住建部部長(zhǎng)倪虹強(qiáng)調(diào)要精準(zhǔn)施策、分類調(diào)整首付比例等政策。對(duì)于購(gòu)買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來(lái)。對(duì)于購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對(duì)于購(gòu)買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。

??事實(shí)上，2022年中央層面已多次給因城施策“劃重點(diǎn)”，例如8月國(guó)常會(huì)提到“允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策”， 又比如10月國(guó)辦發(fā)文“給予地方更多自主權(quán)，靈活運(yùn)用階段性信貸政策，支持剛性和改善性住房需求”。

??各地放松限貸政策頻出，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年全國(guó)至少113個(gè)市縣松綁限貸，5-8月是政策密集出臺(tái)期，太原、長(zhǎng)春等81城下調(diào)首套房貸款利率至2成起，南京、廈門等55城下調(diào)二套房首付比例，蘭州、鄭州等57城明確取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

??盡管如此，決策層關(guān)于限貸政策如此明確直白的表態(tài)還是近來(lái)首次，也有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義。 分類來(lái)看：（1）首套房首付比、利率應(yīng)降盡降，各地首付比例有望迎來(lái)全面下調(diào)，即非限購(gòu)城市降至最低20%起，限購(gòu)城市最低30%起，符合房貸新政要求的城市積極下調(diào)甚至階段性取消房貸利率下限，從首付和月供兩方面減輕剛需購(gòu)房壓力；（2）二套房首付比例分類調(diào)降，更多三四線和壓力二線城市將落地二套房最低首付30%、實(shí)行認(rèn)貸不認(rèn)房，核心城市適度下調(diào)高企的二套房首付比例和房貸利率加點(diǎn)，給予置換、多孩等家庭一定政策傾斜，比如有貸款記錄但名下房已出售的再購(gòu)房者執(zhí)行首套房政策；（3）三套以上限貸政策謹(jǐn)慎放寬，在把握好促改善和防投機(jī)邊界的基礎(chǔ)上，特殊群體的限貸政策仍有邊際放松空間，比如對(duì)投親養(yǎng)老、三孩家庭購(gòu)買第三套房的執(zhí)行二套房貸款政策。

??除此之外，在采訪中，倪虹部長(zhǎng)還提出了2023房地產(chǎn)工作“九字訣”——增信心、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型，部署了保交樓、化解房企風(fēng)險(xiǎn)、提品質(zhì)等五項(xiàng)重點(diǎn)工作，并表達(dá)了對(duì)2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升的信心。

??因城施策圍繞降利率、降首付再發(fā)力
京滬等風(fēng)向標(biāo)城市若落地或?qū)⑻嵴袷袌?chǎng)信心

??綜上所述，2023年居民信貸政策將是地方因城施策、支持剛需和改善需求的發(fā)力點(diǎn)，未來(lái)居民按揭貸款政策力度有望繼續(xù)加碼，具體來(lái)說(shuō)：

??第一，房貸利率方面，降LPR、降加點(diǎn)、降下限。房貸利率錨5年期以上LPR在2022年累計(jì)下調(diào)了35BP，2023年穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)地產(chǎn)目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，LPR仍有較大下調(diào)可能，并將進(jìn)一步帶動(dòng)房貸利率下行。更多壓力城市將受惠于利率新政，階段性下調(diào)甚至取消首套房房貸利率下限。此外，京滬等一些核心城市的首套、二套房貸利率加點(diǎn)也存在明顯下調(diào)空間。

??第二，首付比例方面，首套普降、二套分類降。各地首套房首付比例有望迎來(lái)全面下調(diào)，即非限購(gòu)城市降至最低20%起，限購(gòu)城市最低30%起。更多三四線和壓力二線城市將落地最低30%的二套房首付比例，京滬深杭蓉等重點(diǎn)城市二套房首付比例也有下調(diào)可能。

??第三，貸款套數(shù)認(rèn)定規(guī)則持續(xù)優(yōu)化。例如取消認(rèn)房又認(rèn)貸，首套貸款已結(jié)清再購(gòu)買二套房，執(zhí)行首套房貸款政策。又比如對(duì)多孩、投親養(yǎng)老等家庭，以及住房用于保障性租賃住房等用途的，在貸款套數(shù)認(rèn)定時(shí)核減一套。

??預(yù)判政策效果，一方面，現(xiàn)有政策力度仍然小于市場(chǎng)預(yù)期，僅憑三部委目前的表態(tài)和已出臺(tái)政策，很難真正扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)信心。另一方面，政策落地執(zhí)行情況還有待觀察，京滬深等具有風(fēng)向標(biāo)意義的城市能否下調(diào)二套房首付比例？杭蓉等強(qiáng)二線城市有多少會(huì)取消認(rèn)房又認(rèn)貸？在現(xiàn)有政策落地見效或者有加碼政策發(fā)布的情況下，2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望企穩(wěn)回升。