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??本月樓市政策聚焦

??中央延續(xù)“促需求、防風險、保穩(wěn)定”定調(diào)，地方需求側(cè)支持政策持續(xù)優(yōu)化

??2023年5月，我國房地產(chǎn)政策寬松延續(xù)。中央層面，央行發(fā)布2023年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告提出，要堅持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作；要滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險；要因城施策，支持剛性和改善性住房需求等。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人就4月份經(jīng)濟運行情況答記者問時也表示，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策48條。其中，寬松性政策38條，中性政策5條，緊縮性政策5條。從政策內(nèi)容看，寬松性調(diào)控延續(xù)聚焦住房需求側(cè)支持，具體包括上調(diào)住房公積金最高貸款額度、發(fā)放購房財稅補貼、實施棚改貨幣化安置、優(yōu)化限購等舉措?？傮w來說，政策寬松以三四線城市為主，部分熱點城市政策持續(xù)微調(diào)，政策頻次有所減少、力度減弱。本期報告主要對5月房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作解析。

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??中央政策：堅持“房住不炒”定位，促需求、防風險、保穩(wěn)定

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??5月，貨幣政策維持平穩(wěn)發(fā)力，流動性寬松狀態(tài)延續(xù)。在流動性總量方面，5月央行公開市場操作實現(xiàn)流動性凈回籠超6000億元，主要為4月末投放的到期回收。自中下旬起，央行適量加大了投放力度，其中包括5月15日央行小幅超額續(xù)作MLF。在經(jīng)濟復蘇放緩、信貸節(jié)奏趨于平穩(wěn)等因素下，5月流動性整體維持平穩(wěn)寬松狀態(tài)。在資金利率方面，以DR001和DR007為代表的資金利率在5月31日分別收至1.70%、2.08%。MLF利率和LPR保持不變。

??在房地產(chǎn)方面，堅持“房住不炒”定位，“促需求、防風險、保穩(wěn)定”延續(xù)。5月15日，央行發(fā)布2023年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告提出，要牢牢堅持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)金融審慎管理制度，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，要因城施策支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等。5月16日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人表示，房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。

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??地方政策：調(diào)控整體延續(xù)寬松，政策頻次減少、力度減弱

??1.寬松性政策（1）行政干預政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2.中性政策

??（1） 住房保障政策

??3.緊縮性政策

??（1） 公積金政策

??（2） 市場監(jiān)管政策

??4.政策小結(jié)

??房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松，政策頻次減少、力度減弱

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2023年5月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策48條，較上月繼續(xù)減少。其中，寬松性政策38條，主要圍繞緩解居民購房壓力、提振購房需求展開，如提高住房貸款額度、放寬住房貸款申請限制、發(fā)放購房財稅補貼、推行房票安置、降低住房貸款最低首付比例等；中性政策5條，主要圍繞保障性租賃住房籌集和建設(shè)展開；緊縮性政策5條，主要涉及房地產(chǎn)市場秩序整頓、自建房安全管理、房地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管等?？傮w來說，本月地方房地產(chǎn)政策延續(xù)寬松動向，且仍主要以需求側(cè)政策支持為主，但政策發(fā)布主體多為三四線城市，政策對市場提振作用相對有限。

??行政干預核心舉措包括優(yōu)化限購、實施房票安置和發(fā)放購房補貼等

??在行政干預方面，核心舉措主要包括優(yōu)化限購、發(fā)放購房補貼、減免契稅、降低最低首付比例、推行棚改貨幣安置、鼓勵團購住房讓利等。典型代表有：杭州市余杭區(qū)瓶窯鎮(zhèn)、中泰街道、仁和街道等7個街道、鎮(zhèn)放寬了限購，外地居民社保滿一個月即可購房，本地戶籍居民家庭落戶不用滿5年即可購第2套房；南京市提出符合繳納社保條件的外地戶口居民，取得產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)購房證明即可在產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)增購一套住房；寧德市中心城區(qū)購買商品住房不受戶籍和套數(shù)限制，并給予團購商品住房5套（含）以上每平方米不低于3%的優(yōu)惠，給予每平方米100元的購房補貼；武漢市舉行第40屆房地產(chǎn)交易會，在參展項目原備案預售方案合理折扣的基礎(chǔ)上額外給予5%以內(nèi)的優(yōu)惠，并提供大學生專區(qū)的特價房源給“青春無限卡”的持卡人；景德鎮(zhèn)市將購買二套房申請商業(yè)貸款的，首套房最低首付比例降至20%、二套房首付最低降至30%，首套房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點；惠州市惠陽區(qū)將首套房商業(yè)貸款最低首付比例下調(diào)至20%、二套房最低首付比例下調(diào)至30%，并對城鄉(xiāng)居民在惠陽區(qū)購房商品住房給予特價、團購折扣最低可至八折等。此外，贛州市崇義縣、紹興市越城區(qū)、寧德市等多地提出穩(wěn)步推行房票安置、房票使用提質(zhì)增效等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、支持提取公積金支付購房首付和放寬貸款申請限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括提高公積金最高貸款額度、實行公積金貸款代際互助、支持提取公積金支付購房首付、降低公積金貸款申請準入門檻等。典型代表有：荊門市取消單、雙繳存職工家庭最高貸款額度上限區(qū)別，單繳存職工家庭最高貸款額度由50萬元上調(diào)至70萬元；南京市使用住房公積金貸款購買第二套住房時，不再限定現(xiàn)有首套房面積，并將多子女家庭最高可貸額度上調(diào)至60萬元/人、120萬元/戶；蕪湖市將單人繳存公積金最高貸款額度上調(diào)至50萬元、雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至70萬元，并支持本人提取住房公積金賬戶余額支付購房首付款，首次住房公積金貸款結(jié)清的，次月即可申請改善性住房公積金貸款；貴州省將雙繳存職工家庭最高貸款額度上調(diào)至70萬元，多子女家庭可在此基準上再上浮10萬元等。

??人口人才引入核心舉措主要包括取消或放寬落戶門檻、住房配套政策支持等

??在人口人才引入方面，核心舉措主要包括落戶門檻放寬、住房配套政策支持等。典型代表有：廣州市南沙區(qū)通過“全職+柔性”不拘一格集聚高層次人才，對全職人才給予最高1000萬元獎勵，同時推動青年人才量質(zhì)齊升，將學歷人才引進落戶補貼及博士后綜合資助提升，將技師以上高技能人才和具有中級以上職稱的專業(yè)人才納入政策支持范圍，新引進落戶的技能人才最高可獲得12萬元生活補貼等；上海進一步放寬留學生、高校應(yīng)屆畢業(yè)生、青年人才直接落戶政策，其中，北京大學、清華大學等部分“雙一流”高校應(yīng)屆畢業(yè)生可在全市范圍直接落戶，所有15所在滬“雙一流”建設(shè)高校應(yīng)屆本科畢業(yè)生在5個新城就業(yè)并符合條件的可直接落戶，對于境外學習獲得本科學歷的，回國后兩年內(nèi)在上海工作并達到繳納社保和納稅要求的可以直接落戶等。

??中性政策聚焦主要涉及保障性租賃住房籌集和建設(shè)

??中性政策主要保障性住房籌集和建設(shè)。典型代表有：新鄉(xiāng)市提出200年6月1日后簽訂土地出讓合同的商品房項目，統(tǒng)一按不低于項目住宅總建筑面積5%的比例配建保障性住房，2015年3月30日后出讓的土地，無償配建保障性住房應(yīng)作為前置條件之一；深圳市印發(fā)保障性租賃住房籌集管理工作指引，提出保障性住房的籌集工作遵循按需定籌、屬地負責原則，緊密圍繞“20+20”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、軌道交通站點、20大重點片區(qū)和市、區(qū)中心片區(qū)多渠道籌集；廣西壯族自治區(qū)提出“保障性租賃住房+”融資模式，將無收益的市政基礎(chǔ)設(shè)施項目搭配收益性保障性租賃住房的項目結(jié)合實施，包括“保障性租賃住房+鄉(xiāng)村振興（產(chǎn)業(yè)發(fā)展）”“保障性租賃住房+新型城鎮(zhèn)化”“保障性租賃住房+城市更新”等。

??緊縮性調(diào)控主要包括房地產(chǎn)市場秩序整治、房屋安全管理和房企預售資金監(jiān)管等

??緊縮性政策主要包括房地產(chǎn)市場秩序整治、房屋安全管理、房企預售資金監(jiān)管等。典型代表有：惠州市惠陽區(qū)嚴禁開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付等違規(guī)銷售行為，嚴厲倒查因違規(guī)銷售行為引起的群訪群訴事件；海南省開展自建房施工安全專項整治行動，建立自建房施工安全事故約談制度，加強對安全事故的責任追究；合肥市加強住宅小區(qū)裝飾裝修管理，嚴禁損壞或擅自變動房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)等違法違規(guī)行為；福建省進一步加強房地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管，嚴禁預售資金“體外循環(huán)”等。此外，天津市公積金政策略有收緊，明確對在本市購買第三套及以上住房或已使用過2次住房公積金貸款的職工家庭不予發(fā)放住房公積金貸款，職工離婚前本市住房公積金貸款記錄仍計算為本市住房公積金貸款次數(shù)等。

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??5月重要事項復盤

??— 05—

??房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??5月16日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人就4月份國民經(jīng)濟運行情況答記者問表示，總的看，國民經(jīng)濟恢復向好，但國際環(huán)境復雜嚴峻，外部壓力依然較大，國內(nèi)需求不足制約猶存，一些結(jié)構(gòu)性問題仍比較突出，推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展仍面臨不少困難和挑戰(zhàn)。下階段，仍要堅持穩(wěn)中求進工作總基調(diào)，著力恢復和擴大需求。央行2023年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告也指出，穩(wěn)健的貨幣政策要精準有力，總量適度，節(jié)奏平穩(wěn)，保持流動性合理充裕，提升支持實體經(jīng)濟的可持續(xù)性。在短期流動性方面，在居民中長貸意愿尚未得到有效修復的環(huán)境下，預計6月繳準壓力回升有限，加之6月往往是財政支出大月，預計流動性缺口相對較小。央行或?qū)⒁匝永m(xù)MLF續(xù)作和適度加大公開市場操作力度以維護資金面平穩(wěn)。

??在房地產(chǎn)方面，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人表示，盡管房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)恢復跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。下階段，隨著經(jīng)濟恢復向好，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策顯效、市場預期好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場有望逐步企穩(wěn)。預計中央將延續(xù)“促需求、防風險、保穩(wěn)定”的政策導向，短期內(nèi)或?qū)⒁杂^察政策成效和市場變化為主，難以出現(xiàn)大范圍、大規(guī)模的放松性政策。

??2.地方層面

??據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份，重點30城新建商品住宅供應(yīng)繼續(xù)減少至1200萬平方米，環(huán)比下降27%、同比下降3%。其中，4個一線城市新增供應(yīng)182萬平方米，環(huán)比下降25%、同比增長34%；26個重點二三線城市新增供應(yīng)1018萬平方米，環(huán)比下降27%、同比下降8%。重點30城新建商品住宅成交規(guī)模再降至1606萬平方米，環(huán)比下降8%、同比增長22%，成交規(guī)模與2月基本持平。其中，一線城市成交規(guī)模環(huán)比下降22%、同比增長51%；26個重點二三線城市成交規(guī)模環(huán)比下降6%、同比增長19%。土地方面，5月全國土地市場成交規(guī)模仍在歷史低位，受成交主力成都、南京、杭州等城市土拍高溢價帶動，整體溢價率維持在6.5%的相對高位，國企仍是大部分城市拿地絕對主力。

??總的來看，5月樓市增長動能持續(xù)放緩，不同城市分化行情延續(xù)，前期熱點城市如上海、杭州、成都、合肥等地整體成交熱度均有明顯下降。在此背景下，近期關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)救助的討論引起社會廣泛關(guān)注。我們認為，房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)，僅靠上調(diào)公積金貸款額度、降低首付比例等政策實難有效提振房地產(chǎn)市場信心。一方面，需要關(guān)注經(jīng)濟恢復發(fā)展和居民收入增長，增強居民消費信心和消費能力；另一方面，當前還有不少地方在執(zhí)行相對嚴格的限購、限貸、限價等政策，造成了市場價格信號的扭曲及資源的錯配，使房地產(chǎn)行業(yè)難以真正回到正常發(fā)展軌道，地方或應(yīng)加快政策糾偏，推進和完善租購并舉住房制度建設(shè)。