不動產(chǎn)統(tǒng)一登記全面實現(xiàn)，涉及800億方房屋

??4月25日，全國自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記工作會議上，自然資源部部長宣布：我國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。這意味著經(jīng)過10年努力，我國將國土空間所有不動產(chǎn)都進行了統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度成型，為后續(xù)高效研究國土空間、推進相關(guān)改革等都創(chuàng)造了非常好的條件。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過程中，很大一部分會涉及到房地產(chǎn)，尤其對住房市場將產(chǎn)生積極的影響。

??一、概念厘清

??我們對“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記”這個關(guān)鍵詞進行拆解，以更好分析該概念的實質(zhì)含義和內(nèi)涵。主要包括：不動產(chǎn)指什么？登記了什么內(nèi)容？統(tǒng)一是指什么含義。

??1、“不動產(chǎn)”指什么

??“不動產(chǎn)”要比“房地產(chǎn)”的范圍更廣，主要包括土地、海域、房屋、林木等定著物，即其不單純指土地和房屋。當(dāng)然從房地產(chǎn)或城鄉(xiāng)的角度理解這個問題，我們要重點關(guān)注三類不動產(chǎn)：城市里的房屋和相關(guān)土地、農(nóng)村里的農(nóng)房和宅基地、農(nóng)村的耕地。這三類不動產(chǎn)和普通老百姓關(guān)系最為密切，也是房地產(chǎn)領(lǐng)域關(guān)注較多的類型。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，十年來全國累計頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書7.9億多本。我們認(rèn)為，這其中很大一部分涉及到農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地、城市老舊小區(qū)和老公房、遲遲無法辦證的商品住房等。

??需要提醒的是，“房地產(chǎn)”也不等于“住房”。所以實際上城市里的商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)廠房等其實都屬于此次不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的對象。這也意味著，此次改革不光和居民家庭有關(guān)，也和企業(yè)等機構(gòu)有關(guān)。理解到這個點，才能更清晰明確此次改革和居民家庭住房的關(guān)系。

??2、“登記”了什么

??不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，涉及到“硬內(nèi)容”和“軟內(nèi)容”的登記。其中，硬內(nèi)容是指可以測繪或直接統(tǒng)計到的內(nèi)容，包括房屋坐落、不動產(chǎn)單元號、房屋用途、房屋面積等。這些均屬于看得見、摸得著的內(nèi)容，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的部分內(nèi)容。

??而軟內(nèi)容是指權(quán)利，包括權(quán)利人名字（如戶主名字、企業(yè)名字等）、權(quán)利類型（如土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)等）、權(quán)利性質(zhì)（如出讓、商品房等）、使用期限（如土地使用權(quán)截止年限等）、權(quán)利其他狀況（如房屋結(jié)構(gòu)、樓層、竣工時間等）。當(dāng)然和居民家庭或普通老百姓關(guān)系較大的，主要指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。另外從這兩年各地不動產(chǎn)登記中心的推進情況看，部分地方增加了居住權(quán)、繼承權(quán)等新內(nèi)容。

??3、“統(tǒng)一”了什么

??這里所指的“統(tǒng)一”，包括四層含義。第一是統(tǒng)一的登記機構(gòu)，即由自然資源部負責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，各城市成立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記部門。第二是統(tǒng)一的登記簿冊，即紅色的不動產(chǎn)權(quán)證書。第三是統(tǒng)一的登記依據(jù)，包括物權(quán)法、不動產(chǎn)登記暫行條例等法規(guī)。第四是統(tǒng)一的信息平臺，即各城市不動產(chǎn)登記中心和信息平臺。

??我們認(rèn)為，有兩個“統(tǒng)一”是需要重點理解的。第一、過去土地、海域、房屋、林木等不動產(chǎn)登記是分散在不同部門的，而現(xiàn)在統(tǒng)一為不動產(chǎn)登記中心，即交由一個部門承擔(dān)，涉及申請、受理、審核、登簿、頒證等工作。第二、各地業(yè)務(wù)部門的名字或有差異，如不動產(chǎn)登記領(lǐng)域網(wǎng)上辦事服務(wù)平臺、不動產(chǎn)登記一體化平臺、不動產(chǎn)登記網(wǎng)上“一窗辦事”平臺等，但功能相似，均屬于信息平臺和數(shù)據(jù)庫。此類信息庫實現(xiàn)了縱向和橫向的打通，其中縱向指國家、省、市、縣四級打通；橫向指自然資源、房管、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門打通。

??二、難點分析

??按照原國土資源部的規(guī)劃，2017年我國要全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。而此次自然資源部消息說明，“全面”的工作目標(biāo)滯后了6年時間才實現(xiàn)。換句話說，這項工作推進節(jié)奏比預(yù)期的慢很多，也充分說明全面的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作之不易。我們觀察到，最近兩年各地推進了清零行動，基層人員攻堅克難，加速了這項工作的順利完成。

??本報告統(tǒng)計了最近幾年人民群眾在不動產(chǎn)登記中遇到的各種矛盾點，并由此分析不動產(chǎn)統(tǒng)一登記所遇到的難點。我們認(rèn)為，影響不動產(chǎn)統(tǒng)一登記節(jié)奏的，主要包括6種干擾因素。我們簡單測算了其占比，即產(chǎn)權(quán)瑕疵（30%）、房企違約（22%）、房產(chǎn)違法（18%）、工作體量（15%）、登記效率（10%）和確權(quán)質(zhì)量（5%）。

??具體對這6個干擾項進行細分。1）產(chǎn)權(quán)瑕疵。其包括：房改房下沒有補繳土地出讓金、土地沒有做過分?jǐn)偟怯洝⒎慨a(chǎn)信息復(fù)雜或遺漏、房產(chǎn)登記內(nèi)容錯誤或手續(xù)不全、產(chǎn)權(quán)登記有爭議等。2）房企違約。其包括：開發(fā)商沒有繳納初始登記費、項目停工爛尾或破產(chǎn)、項目銷售出現(xiàn)一房多賣、項目開發(fā)主體不明確、房產(chǎn)沒有解除抵押等。3）房產(chǎn)違法。其包括：宅基地超標(biāo)、違章搭建、房企項目開發(fā)違法等。4）工作體量。其包括：涉及的戶數(shù)規(guī)模較大、需要確權(quán)和核實的內(nèi)容較多、測繪工作量較大、農(nóng)村房地一體登記工作繁瑣、老舊小區(qū)樓層編號信息缺失等。5）登記效率。其包括：疫情帶來的干擾、當(dāng)事人材料提交缺失、收費情況不清晰、登記流程不清晰等。6）確權(quán)質(zhì)量。其包括：登記后需要修正或返工，涉及權(quán)利人名字、房產(chǎn)區(qū)位和面積等內(nèi)容。

??三、房屋分析

??我們從房屋的角度理解不動產(chǎn)統(tǒng)一登記所帶來的影響。需要說明的是，這里所指的房屋包括了全國各種房屋類型。1）既包括城市房屋，也包括農(nóng)村房屋。2）既包括住宅，也包括商鋪和廠房等。3）既包括房企開發(fā)的項目，也包括建筑企業(yè)獨自開發(fā)的項目。4）既包括個人房屋，也包括企業(yè)房屋。因此，理論上所有房屋都會納入到本次不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革中。我們基于國家統(tǒng)計局和各地房產(chǎn)普查情況，測算了2022年底全國房屋建筑面積約為800億平方米，其在各等級城市和農(nóng)村的占比如下表。通俗理解，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已經(jīng)覆蓋到全國800億平方米的所有房屋，或者說都頒發(fā)了“房產(chǎn)證”或“身份證”。當(dāng)然需要說明的是，嚴(yán)格意義上有一些房產(chǎn)類型是無法納入到統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)系統(tǒng)中的，包括本身已有房產(chǎn)證且沒有必要更換的、房產(chǎn)項目違法且短期內(nèi)難以糾正的。

??四、市場影響

??1、供求關(guān)系

??廣義上說，此次不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度全面建立，是對全國國土空間進行的一次大盤點、大匯總，其涉及各種類型的不動產(chǎn)項目，有助于保護相關(guān)權(quán)利人權(quán)益。包括后續(xù)土地房屋等方面的買賣、抵押、證明等工作，都可以基于全國不動產(chǎn)信息系統(tǒng)，更有效開展工作，客觀上有助于我們更好盤活存量，提高不動產(chǎn)項目在國民經(jīng)濟發(fā)展中的相關(guān)作用。

??而從房地產(chǎn)角度看，此次不動產(chǎn)統(tǒng)一登記帶來了三個重要的影響。第一、部分有瑕疵、有糾紛、無產(chǎn)證的房產(chǎn)項目有了合規(guī)標(biāo)簽，具備不動產(chǎn)權(quán)利證書后，其后續(xù)交易將更加順暢。對于大城市來說，相關(guān)房產(chǎn)交易受益更強，包括這兩年持續(xù)推進的老舊小區(qū)改造、城市更新等工作，都將因這項工作而提速。第二、潛在的房屋交易規(guī)模要增加，或者說增加了二手房掛牌量和交易規(guī)模，存量房市場也將形成規(guī)范、有序、高效的交易模式。第三、有助于購房政策更加合理規(guī)范。具備跨城市、跨部門的住房登記信息，自然可以增加對房地產(chǎn)政策的精準(zhǔn)度，也有助于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??2、市場焦點

??此次自然資源部宣布全國全面實現(xiàn)了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，引起了社會大眾的關(guān)注，也引起了一些焦慮或討論。這些問題主要集中在三個領(lǐng)域，包括房東是否會加快拋售房屋、是否會開征房地產(chǎn)稅、房價是否會下降。我們對這三個熱點問題進行分析。1）拋售潮是否會來臨的問題。我們認(rèn)為短期內(nèi)并不會出現(xiàn)。此次全國全面實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的消息發(fā)布，是全國自然資源和不動產(chǎn)確權(quán)登記工作會議的情況匯報，不能理解為針對房地產(chǎn)業(yè)。所以購房者或房東無需多慮，也無拋售一說。2）房地產(chǎn)稅開征的問題。全面建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，利好房產(chǎn)信息掌握和使用，將利于房地產(chǎn)稅開征工作的推進。但房地產(chǎn)稅在2023年沒有開征基礎(chǔ)。后續(xù)即便開征，也會考慮共同富裕總體框架、財稅政策改革導(dǎo)向、房地產(chǎn)市場形勢變化等內(nèi)容。3）房價下降的問題。短期看，全國住房市場正處于復(fù)蘇階段，房價總體企穩(wěn)回升。中期看，新型城鎮(zhèn)化工作繼續(xù)推進，合理住房消費需求繼續(xù)釋放，房價總體平穩(wěn)向好。長期看，要視房地產(chǎn)稅推進情況、租賃住房市場發(fā)展情況等。