??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神學(xué)習(xí)

??2023年12月11日-12日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)。此次會(huì)議召開(kāi)，正值我國(guó)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢(shì)鞏固和增強(qiáng)的關(guān)鍵階段。相關(guān)工作精神和要求，為2024年高質(zhì)量發(fā)展和高質(zhì)量安全的工作開(kāi)展明確了方向。此次會(huì)議提及9項(xiàng)重點(diǎn)工作，其中風(fēng)險(xiǎn)防范和城鄉(xiāng)融合都涉及房地產(chǎn)內(nèi)容。本報(bào)告從房地產(chǎn)業(yè)的角度對(duì)此做深入學(xué)習(xí)和分析。

??一、房地產(chǎn)相關(guān)政策表述

??1、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)提法

??持續(xù)有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)厲打擊非法金融活動(dòng)，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大省要真正挑起大梁，為穩(wěn)定全國(guó)經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)。

??2、城鎮(zhèn)化相關(guān)提法

??推動(dòng)城鄉(xiāng)融合、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。要把推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機(jī)結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)各類要素雙向流動(dòng)，推動(dòng)以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局。實(shí)施城市更新行動(dòng)，打造宜居、韌性、智慧城市。充分發(fā)揮各地區(qū)比較優(yōu)勢(shì)，按照主體功能定位，積極融入和服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局。優(yōu)化重大生產(chǎn)力布局，加強(qiáng)國(guó)家戰(zhàn)略腹地建設(shè)。大力發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，建設(shè)海洋強(qiáng)國(guó)。

??二、房地產(chǎn)相關(guān)提法分析

??1、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然是最大的風(fēng)險(xiǎn)

??此次9項(xiàng)重點(diǎn)工作中，在科技創(chuàng)新、國(guó)內(nèi)需求、重點(diǎn)領(lǐng)域改革、對(duì)外開(kāi)放的相關(guān)論述之后，在第5項(xiàng)重點(diǎn)工作中明確提及房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容。1）房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作重心和重點(diǎn)在于防范化解風(fēng)險(xiǎn)。此次會(huì)議沒(méi)有直接提及“支持合理住房消費(fèi)需求”等內(nèi)容，更加說(shuō)明在房地產(chǎn)領(lǐng)域，防范化解風(fēng)險(xiǎn)工作的重要性、迫切性和優(yōu)先性。這充分體現(xiàn)了黨中央對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解的高度重視。2）風(fēng)險(xiǎn)防范化解強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌化解”概念，要求對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的化解具備系統(tǒng)和全面思路。同時(shí)從排序來(lái)看，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排在地方債務(wù)和中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)之前，說(shuō)明其是2024年要警惕的最大風(fēng)險(xiǎn)。三類風(fēng)險(xiǎn)防范化解的關(guān)鍵，在于做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)化解工作。3）會(huì)議相關(guān)精神總體延續(xù)了此前中央金融工作會(huì)議精神，說(shuō)明對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的判斷和認(rèn)識(shí)逐漸成熟。同時(shí)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)了底線思維，即堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。底線思維要求各地對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)上升到新高度，即從流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等層面上升到系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)家安全的新高度。4）化解風(fēng)險(xiǎn)的工作抓手，不在于消費(fèi)端，而在于房企端。主要策略在于，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。各地2024年金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作方面，更要重視房企融資工作，積極落實(shí)“三個(gè)不低于”等工作。

??2、新模式需要“先立后破”

??此次會(huì)議明確，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這充分說(shuō)明，對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的制度建立，具有重要性和迫切性，但同時(shí)需要遵循循序漸進(jìn)的思路。1）該表述吻合此前中央政治局“先立后破”總體要求。房地產(chǎn)新發(fā)展模式要建立，就必須“先立”而非“先破”。此次提及完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，也說(shuō)明“先立”基礎(chǔ)性的制度，“后破”房地產(chǎn)各類舊模式和制度。2）此類制度建立或體現(xiàn)在“人房地錢”四個(gè)字上，預(yù)計(jì)2024年會(huì)有系列工作開(kāi)展。要對(duì)相關(guān)制度改革動(dòng)作有充分的認(rèn)識(shí)和準(zhǔn)備。

??3、經(jīng)濟(jì)大省為地方債化解的主力

??此次會(huì)議明確，統(tǒng)籌好地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解和穩(wěn)定發(fā)展，經(jīng)濟(jì)大省要真正挑起大梁，為穩(wěn)定全國(guó)經(jīng)濟(jì)作出更大貢獻(xiàn)。1）地方債為第二大風(fēng)險(xiǎn)源，對(duì)于此類債務(wù)的化解，需要統(tǒng)籌好與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)系，同時(shí)需要經(jīng)濟(jì)大省發(fā)揮表率作用，扮演地方債風(fēng)險(xiǎn)化解的主力角色。2）經(jīng)濟(jì)大省要挑起大梁，就意味著2024年要持續(xù)發(fā)力經(jīng)濟(jì)，同時(shí)“以進(jìn)促穩(wěn)”。其中也會(huì)涉及房地產(chǎn)的各類發(fā)展工作。包括土地供應(yīng)力度加大、營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化、金融支持傾斜等，都是值得期待的地方。

??4、城鎮(zhèn)化地位再次拔高

??從此前中央政治局會(huì)議及此次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來(lái)看，“城鎮(zhèn)化”地位再次拔高。1）最核心表述在于“要把推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興有機(jī)結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)各類要素雙向流動(dòng)”。此次經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及“堵點(diǎn)”一詞。從城鎮(zhèn)化角度看，新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興的工作沒(méi)有有效銜接，導(dǎo)致工作孤立、效果不佳。此次明確將兩個(gè)工作做結(jié)合，對(duì)于更好理解新格局下的“新型城鎮(zhèn)化”工作具有較大的幫助。2）要重視縣城功能。此次提及“推動(dòng)以縣城為重要載體的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，形成城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局”?！翱h城為載體的城鎮(zhèn)化”表述始于2022年中央發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》，但此次增加了“新格局”的發(fā)展目標(biāo)，意味著在內(nèi)循環(huán)機(jī)制中，縣域發(fā)展需要有更高站位，做好城鄉(xiāng)融合發(fā)展、新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村全面振興結(jié)合的重要橋梁。3）三個(gè)城市發(fā)展的領(lǐng)域?qū)⒂行碌臋C(jī)會(huì)，包括城市更新、基于主體功能定位的區(qū)域發(fā)展和國(guó)家戰(zhàn)略腹地。其對(duì)于我們理解中西部等城鎮(zhèn)化發(fā)展有較大啟發(fā)。