??10月30日至31日，中央金融工作會(huì)議在北京召開。這是繼2017年7月全國(guó)金融工作會(huì)議之后，時(shí)隔6年再次召開的全國(guó)性金融工作會(huì)議，也是自今年3月黨中央加強(qiáng)對(duì)金融工作的集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組建中央金融委員會(huì)和中央金融工作委員會(huì)以來(lái)，首次召開的金融工作會(huì)議。

??值得注意的是，與以往全國(guó)性金融工作會(huì)議鮮少提及或寥寥幾筆不同，此次中央金融工作會(huì)議罕見地對(duì)房地產(chǎn)工作作出了部署，重點(diǎn)突出了“防風(fēng)險(xiǎn)、保民生、促轉(zhuǎn)型”的工作導(dǎo)向。具體來(lái)看，主要包括以下幾個(gè)方面：

??01. 防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

??會(huì)議將房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容納入“要全面加強(qiáng)金融監(jiān)管，有效防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)”工作部署之下，體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍是當(dāng)前金融監(jiān)管工作的重點(diǎn)之一。對(duì)此，會(huì)議指出了具體的工作方向，即“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，這表明未來(lái)圍繞房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管制度建設(shè)將提速，尤其在監(jiān)管主體、監(jiān)管對(duì)象、監(jiān)管內(nèi)容等方面將進(jìn)一步明確，房企預(yù)售資金、流動(dòng)性、融資及負(fù)債等情況監(jiān)管將進(jìn)一步加強(qiáng)，以防止資金違規(guī)挪用、爛尾樓、債務(wù)違約等風(fēng)險(xiǎn)蔓延。同時(shí)，由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，為了緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策如“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度管理”等有望階段性放松，短期內(nèi)金融機(jī)構(gòu)支持房企合理融資力度有望繼續(xù)加大，但近兩年來(lái)在資本市場(chǎng)備受冷遇的民營(yíng)房企及出險(xiǎn)房企融資困境能否破解仍要看后期政策執(zhí)行。

??02.  因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求

??會(huì)議提出，“因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求”，這也是一以貫之的政策描述。事實(shí)上，自7月中央政治局會(huì)議以來(lái)，全國(guó)各地已陸續(xù)掀起穩(wěn)市救市的浪潮，取消或放寬限購(gòu)限售、首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降首付降房貸利率、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、實(shí)行房票安置等政策層出不窮。從近兩個(gè)月市場(chǎng)反饋來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1-9月，全國(guó)商品房銷售面積84806萬(wàn)平方米，按可比口徑計(jì)算同比下降7.5%，降幅較1-7月、1-8月分別擴(kuò)大1.0個(gè)、0.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額89070億元，按可比口徑計(jì)算同比下降4.6%，降幅較1-7月、1-8月分別擴(kuò)大3.1個(gè)、1.4個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售面積及銷售金額同比降幅仍繼續(xù)下探，但降幅擴(kuò)大趨勢(shì)有所放緩。在城市層面，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，9月一線城市及部分二線城市商品房交易迎來(lái)復(fù)蘇，弱二線及大部分三四線城市仍普遍下行。整體而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在持續(xù)調(diào)整，大部分城市下行壓力依然較大。而房地產(chǎn)市場(chǎng)能否企穩(wěn)及房企流動(dòng)性壓力能否得到有效緩解，關(guān)鍵仍在于市場(chǎng)需求復(fù)蘇，因此，房地產(chǎn)支持政策仍需持續(xù)發(fā)力。

??03.  加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

??今年以來(lái)，保障性住房、城中村改造、“平級(jí)兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”在多次重要會(huì)議中均有提及，國(guó)常會(huì)也先后審議通過(guò)了《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平級(jí)兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》等多項(xiàng)重要政策文件。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展勢(shì)在必行。而保障性住房建設(shè)、城中村改造將會(huì)形成新的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和供給，在盤活各類閑置存量房產(chǎn)、保障居民尤其是新市民外來(lái)人口住房需求、提升居住品質(zhì)和服務(wù)等方面將發(fā)揮重要作用，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)投資、促進(jìn)市場(chǎng)恢復(fù)和平穩(wěn)運(yùn)行、推動(dòng)實(shí)現(xiàn)保障房和商品房雙軌制等均有重要意義，將是未來(lái)金融投放房地產(chǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域。