[克而瑞]長三角搶不到地 不妨到這幾個城市看看

??近期，上海取代南京、合肥穩(wěn)居“三高”地塊成交榜首，長三角城市上海、南京、杭州、合肥、蘇州等城市土地成為各路資本瘋狂搶奪的優(yōu)質(zhì)標的，以至于成交地塊綜合溢價率普遍超過100%。與此同時，得益于“去庫存”政策持續(xù)發(fā)酵，中部地區(qū)二線城市土地市場熱度開始提升，典型如武漢、鄭州在7月開始密集成交了多宗“地王”。

??地王頻出之勢不減，武漢、鄭州“地王“開始增多

??今年以來，熱門一、二線城市土地市場持續(xù)高熱，土拍競爭愈加激烈。自3月份以來，地王幅數(shù)便直線上升，7月份全國合計成交31宗單價、總價地王，再次刷新年內(nèi)單月新高。在資金面延續(xù)寬松走向、房企投資方向逐步趨同的大背景下，熱門一、二線城市拿地困難程度與日俱增。尤其是央企、國企為了保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)牌照，拿地?zé)崆槠毡楦邼q，進一步加劇了熱門一、二線城市土拍競爭激烈程度。累計來看，前7月全國共計成交了145宗地王，預(yù)計今年地王數(shù)量將刷新歷史記錄。

??土地市場熱度漸由東南沿海城市向中西部二線城市擴散，武漢和鄭州顯著受益。7月份地王城市分布情況發(fā)生了較大變化，不僅上海、合肥、杭州等熱點一、二線城市再次成交了數(shù)宗地王，而且武漢和鄭州也是密集成交了多宗地王，地王數(shù)量更是一舉超越上海、合肥、杭州等熱點一、二線城市，排名各線城市首位。更為重要的是，武漢和鄭州地王平均溢價率都在100%以上，鄭州更是飆升至189%，土拍競爭激烈程度可見一斑。

??武漢、鄭州樓市量價齊升，地價、房價上漲動力強勁

??在中央下調(diào)首付比例、調(diào)降契稅、營業(yè)稅等多番利好政策的作用下，武漢和鄭州商品住宅成交明顯放量，成交面積已連續(xù)數(shù)月高位運行，前7月累計成交面積同比漲幅都在7成以上。房價漸有抬頭的跡象，7月武漢和鄭州商品住宅成交均價分別上漲13%和7%，并且目前房價水平尚不算高，基本維持在9000-11000元/平方米的區(qū)間范圍內(nèi)，猶存較大的上漲空間。更為重要的是，隨著樓市成交轉(zhuǎn)好，庫存及消化周期均有不同程度的回落，7月武漢和鄭州消化周期分別降至4.2個月和3.5個月，同比跌幅分別為52%和60%，房地產(chǎn)市場已步入供不應(yīng)求的狀態(tài)。

??當前武漢、鄭州多數(shù)區(qū)域以低溢價率和底價成交為主，未來區(qū)域性機會較多

??1-7月，武漢合計成交了85宗經(jīng)營性土地，平均溢價率達33%，地價房價比為0.42。不過，各區(qū)域市場明顯分化，漢陽區(qū)、東湖高新區(qū)和東西湖區(qū)土地溢價率超100%，拿地企業(yè)不乏恒大、碧桂園、綠地、正榮、中鐵這類品牌房企，土拍競爭最為激烈，屢有地塊拍出100%以上的高溢價率。值得一提的是，7月初正榮總價45.86億問鼎東湖高新區(qū)單價地王，更是拍出了442%的超高溢價率。反觀，江夏區(qū)、蔡甸區(qū)、江岸區(qū)和硚口區(qū)新出讓地塊全部底價成交。除了蔡甸區(qū)三宗商辦用地以及江岸區(qū)一宗商住用地分別定向出讓給世茂與華潤，建造世茂嘉年華和萬象城之外，其余拿地企業(yè)以武漢本地中小房企居多，土拍競爭自然不甚激烈。

??1-7月，鄭州共計成交133幅經(jīng)營性土地，平均溢價率達28%，地價房價比為0.29。各區(qū)域市場分化現(xiàn)象尤為突出，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和鄭東新區(qū)乃是鄭州土地市場最為高熱的區(qū)域，土地溢價率分別為151%和46%，排名全市前兩位，地價房價比遠超其他區(qū)域。更為重要的是，包括碧桂園、恒大、魯能、雅居樂在內(nèi)的多家品牌房企都在著力布局經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、鄭東新區(qū)，甚至不惜高價拿地。譬如，6月份榮盛強勢進駐鄭東新區(qū)龍湖板塊，總價18.63億奪下鄭東新區(qū)朝陽路北、九如路西地塊，溢價率72%，樓板價26035元/平方米，創(chuàng)造了鄭州新的單價地王。

??我們認為造成武漢和鄭州區(qū)域市場分化的原因可以簡單概括為以下兩點：其一，目前，鄭州和武漢居民收入水平還不高。中西部地區(qū)二線城市受制于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人才儲備、技術(shù)水平等多方面因素影響，城鎮(zhèn)居民收入與東南沿海城市仍存在著較大差距，難以支撐樓市、地市全面回暖。以鄭州為例，2015年鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅31099元；其二，熱點區(qū)域大都有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、政策扶持等利好因素，區(qū)域價值開始顯現(xiàn)。譬如，鄭州的鄭東新區(qū)歷經(jīng)十余年發(fā)展歷程，逐步形成了以金融聚集區(qū)、總部基地和樓宇經(jīng)濟為特征的中央商務(wù)區(qū)，銀行、證券、保險、期貨等金融及高新技術(shù)行業(yè)公司紛紛進駐。目前，鄭東新區(qū)已是鄭州房價高地，吸引著大批改善性需求前來置業(yè)。

??綜上所述，隨著去庫存進程持續(xù)推進，中部地區(qū)二線城市庫存量持續(xù)走低，部分二線城市房地產(chǎn)市場已步入供不應(yīng)求的階段，地價、房價上漲動力強勁。不過，區(qū)域分化使得投資機會更多集中在少數(shù)熱點區(qū)域。鑒于長三角一、二線城市地王頻出，高價拿地注定面臨著更高的投資風(fēng)險，及早布局武漢、鄭州這類潛力城市，或許能收獲不錯的投資回報。