[克而瑞]新城發(fā)展：業(yè)績提升144% 提高銷售目標

??2016年上半年，房地產(chǎn)政策寬松趨穩(wěn)，各類需求集中釋放，大環(huán)境下新城業(yè)績驕人，報告期內(nèi)完成合同銷售額280.48億，達成400億銷售目標的70%，相應完成合同銷售面積269.40萬平方米，同比分別增長144.34%及112.16%。并在此次公報中，新城將年初的400億目標提高至520億元。企業(yè)今年整體可售貨值為750億元，銷售目標達成可期。

??上半年新城銷售增長，得益于積極的長三角市場。據(jù)統(tǒng)計，新城長三角地區(qū)的合同銷售占總額的81.6%，環(huán)渤海地區(qū)占8.5%，其中合同銷售額前四名分別為蘇州、南京、上海、常州，銷售額占總額的50%以上。

??盈利能力回升，各項指標有所改善

??企業(yè)盈利能力相較之前有所改善，營業(yè)額為93億人民幣，上漲5.7%。目前毛利率及凈利率雖然仍低于行業(yè)平均水平，但已在逐步改善，兩項指標上半年同時上漲：毛利率20.8%，同比上漲4個百分點，凈利率為8.07%，同比上漲0.17個百分點。值得一提的是，企業(yè)上半年成本控制成績也比較亮眼，其營銷及管理費用率同比下降3.1個百分點，低至3.18%，也從側面反映其盈利能力正在不斷加強。

??財務狀態(tài)整體良好，債務結構相對健康

??新城目前現(xiàn)金充足，總計112.44億元，現(xiàn)金短債比為2.8，足夠覆蓋企業(yè)一年內(nèi)的短債，長短期債務結構處于健康水平,其中1-5年內(nèi)到期的債務占到總額的79%，3%債務超過5年到期，僅18%債務一年內(nèi)到期。凈負債率為83.8%，與2015年底相比繼續(xù)上升0.5個百分點，總體可控。

??另外，受益于上半年較為寬松的境內(nèi)融資環(huán)境，公司于今年一月份獲得總計150億的銀行信貸額度；在今年3月以歷史新低的利率發(fā)行30億的3年期企業(yè)債，利率水平在4.7%到5.4%之間；7月1日獲得證監(jiān)會的允許，獲得38億的A股配股；總計可動用資金450億元(包括銀行存款及手頭現(xiàn)金人民幣112億元，及未動用銀行授信人民幣337億元)，同時債務融資加權平均成本降低0.5%至6.2%。

??拿地相對集中，土地全國化正逐步進展

??2016上半年，盡管新城業(yè)績顯著提升，全年銷售目標完成率達較高水平。但拿地謹慎，報告期內(nèi)，公司上半年共獲得土地儲備14塊，總建筑面積274.88萬平方米，總地價76.36億元，平均樓板價2778元/平方米。截止2016年6月30日， 新城在全國26個主要城市共擁有141個房地產(chǎn)項目，合計擁有土地儲備總建筑面積2560萬平方米，足以支持公司四至五年開發(fā)之用。

??同樣，新城上半年繼續(xù)踐行其“1+3”戰(zhàn)略：以上海為中樞、長三角為核心，向珠三角、環(huán)渤海及中西部地區(qū)擴張。從企業(yè)上半年新增的地塊也可見一斑，8城中有6城為長三角地區(qū)城市，剩余2城為環(huán)渤海城市，天津市為首次進入，業(yè)務向全國擴張也有助于其降低政策調(diào)控風險。

??公司目前的土地儲備仍然主要集中在長三角地區(qū)，全國化布局進程緩慢但已有改善，2016年上半年長三角地區(qū)土地存量占據(jù)公司總儲備面積的74%，相較2015年底下降2個百分點，其中環(huán)渤海區(qū)域面積占比相較2015年底上升3個百分點，土地儲備分布正在不斷調(diào)整。

??商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)擴張，青浦吾悅廣場嘗試輕資產(chǎn)

??截止報告期末，新城開業(yè)及在建的新城吾悅廣場達到24個，初具規(guī)模效應，已開業(yè)的吾悅廣場共計6個。由于丹陽和張家港的吾悅廣場于去年下半年開業(yè)，今年上半年投資物業(yè)的租金收入實現(xiàn)1.1億元，同比上漲了60.9%。

??同時計劃下半年有5個新的商業(yè)廣場開業(yè)，延續(xù)2015年目標，保持每年至少新增10-15個商業(yè)項目；到2017年建起40座吾悅廣場；到2020年開業(yè)及在建商業(yè)項目將達80個以上。

??對于新城來說，目前需要注意的是，商業(yè)供應在多個城市幾近飽和，企業(yè)對于要進入的城市要審慎考量。另一方面，每年至少新增10-15個商業(yè)項目對于企業(yè)資金投入要求較高，所以新城目前嘗試輕資產(chǎn)運營是一個不錯的選擇，將上海青浦吾悅廣場作價10.5億的價格轉讓予東證資管—青浦吾悅廣場資產(chǎn)支持專項計劃，以目標資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)營收入作為資產(chǎn)專項計劃的收益來源。如此將商業(yè)地產(chǎn)轉讓給資產(chǎn)專項計劃實現(xiàn)現(xiàn)金流入，縮短了商業(yè)地產(chǎn)的投資回報周期，提高了商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)周轉率，有利于新城優(yōu)化資產(chǎn)結構。但同時也對企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的租金回報率要求較高，新城仍需要提高其商業(yè)地產(chǎn)的運營能力，產(chǎn)生可觀的租金收入，為其商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運行鋪平道路。

??拓展業(yè)務領域，企業(yè)發(fā)展多元化

??(1) 布局金融板塊，拓寬融資渠道

??今年上半年，新城在金融領域動作頻頻，進軍保險業(yè)，試水不動產(chǎn)證券化項目，參與設立產(chǎn)業(yè)基金，聯(lián)合省內(nèi)民企成立“蘇民投”。新城“地產(chǎn)+金融”的脈絡也愈發(fā)清晰，各項新業(yè)務將為集團快速發(fā)展提供強有力的資金及資源支持。

??進駐保險業(yè)，開拓融資渠道，為企業(yè)發(fā)展注入新動力。2016年6月，新城與上海紅星美凱龍投資有限公司、紅豆集團有限公司等共同聯(lián)合發(fā)起設立國峰人壽保險股份有限公司。國峰人壽注冊資本擬為人民幣15億元，其中新城擬以自由資金出資3億元，占注冊資本的20%；目前國峰還屬于籌備階段，待保監(jiān)會審批后，正式成立。

??設立產(chǎn)業(yè)基金，優(yōu)化資金管理，與專業(yè)團隊合作，抵御風險。6月月底，新城發(fā)布了關于對外投資設立產(chǎn)業(yè)基金公告：根據(jù)與平安銀行股份有限公司簽署的《產(chǎn)業(yè)基金合作框架協(xié)議》約定，新城擬出資5,000萬元與平安銀行共同投資設立產(chǎn)業(yè)基金，總規(guī)模人民幣100億元。

??抱團民企成立投資平臺，整合上下游資源，優(yōu)化資本結構。2016年上半年，新城出資10億與其他10家企業(yè)發(fā)起設立民營資本投資平臺，6月20日，注冊資本86億元的江蘇民營投資控股股份有限公司正式掛牌成立。

??(2) 布局影院產(chǎn)業(yè)，增強商業(yè)地產(chǎn)綜合競爭力

??2016年5月，新城子公司與IMAX達成戰(zhàn)略合作，共同建設10家IMAX影院，這些影院將布局在新城各地區(qū)的吾悅廣場內(nèi)，目標于2017年底前全部開業(yè)。

??電影行業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，中國電影票房目前仍處于高速增長態(tài)勢，對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，影院是商場的主力店，能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)起到互補作用，如萬達院線對萬達廣場的支持，此次在吾悅廣場內(nèi)布局影院，既能為集團創(chuàng)造新的收入來源，同時也將增強商業(yè)品牌吾悅廣場的競爭力。