[克而瑞]北京、成都等地高溢價土地頻出，但地價真的在漲嗎？

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??受疫情影響，不少城市的土地出讓在2月份都按下了暫停鍵，土地市場熱度也因此降至低位，但北京、成都等城市在優(yōu)質土地的加持下地市熱度卻逐漸升溫，成交了多宗高溢價地塊。那么，逆市之下這些高溢價成交的地塊地價真的在漲嗎？當前高溢價拿地還劃算嗎？

??01 優(yōu)質土地放量

??北京、成都等城市競拍熱度高

??盡管2月份土地市場成交規(guī)模大幅縮水，但市場熱度指標卻繼續(xù)回暖，平均溢價率在2月份達到了11.3%，連續(xù)兩月維持在10%以上。土拍熱度的上升主要受部分一二線城市優(yōu)質土地大放出帶動，一二線城市2月份的成交溢價率都達到了去年下半年以來的最高位。

??單就土地成交建筑面積在100萬平方米以上的一二線城市來看，就有南寧、北京、福州和成都等四個城市的溢價率在15%以上，其中南寧、成都的平均溢價率更是超過30%，市場熱度較高。結合這些城市2月出讓地塊的條件來看，四個城市均有多宗優(yōu)質土地出讓，如北京2月份出讓的10宗地中有8宗均是普通商品住宅用地，2宗來自近年來鮮少供地的海淀區(qū)，區(qū)位與周邊配套俱佳，因此刺激了房企的拿地積極性，地市競拍熱度也明顯上升。

??02 大部分高溢價土地價格緩漲

??通州臺湖、昆明呈貢等少數(shù)地塊樓板價出現(xiàn)下跌

??在房企爭先搶地之下，這些高溢價成交土地的拿地成本較以往是否會有上漲呢？我們選取2月份成交溢價率TOP20的含宅地塊進行分析。這些地塊主要來自于北京、南寧、寧波、成都等幾個城市，成交溢價率基本都在30%以上。結合周邊近幾年成交的同類型地塊來看，大多數(shù)高溢價成交地塊的價格較此前有一定的上浮。

??然而，在地價有所上漲的高溢價地塊中，過半地塊的價格上漲幅度都不大，基本都在5%以內，這些土地多位于北京、福州、寧波主城區(qū)等地價相對高的區(qū)域。這一點和近來這些城市的地價走勢也較為契合，以北京為例，2019年地價較2018年變動幅度僅為1%，今年2月成交的高溢價地塊中大多地塊的價格上漲幅度也都比較窄。對于這些城市而言，由于地價相對較高，房企在拿地時需要的資金成本更高，拿地態(tài)度也更加審慎，另一方面房價在政府管控下上漲幅度也比較窄，盈利空間增長預期不大，因此地價走勢較穩(wěn)。如在福州土拍中，最引人關注的純商品房地塊倉山金山綠軸舊改項目二盡管參拍房企眾多，但并未如預期那樣達到最高限價，地價較2017年也僅上漲了3%。

??而對于地價上漲幅度較大的土地，聯(lián)系周邊近期土地成交時間，可以發(fā)現(xiàn)，這些土地的價格多是和兩年或更久之前的地價相比，典型如杭州錢塘地塊。該宗地所在的臨江板塊最后一次供應宅地已是在三年前，彼時地價還處于較低水平，而隨著錢塘新區(qū)的逐漸開發(fā)建設，各項規(guī)劃也逐步落地，區(qū)域內的地價漲幅也在情理之中。南寧和成都的郊區(qū)這類地價較低的區(qū)域亦是如此，在規(guī)劃落地、配套發(fā)展逐漸成熟的利好，近一兩年地價明顯上漲，如龍光拿下的南寧經(jīng)開鳳凰紙廠一期地塊和去年年初在該區(qū)域拿下的另一宗大體量用地相比，實際樓面價上漲了43%。

??也有通州臺湖、昆明呈貢等地塊樓板價出現(xiàn)明顯回落，成交樓板價不及周邊此前成交同類型土地的地價。這些地塊價格的下降更能反映出房企拍地的謹慎態(tài)度，如通州臺湖地塊不需要配建保障房，自持比例也僅為7%，但是較2015年時的競拍熱度依舊明顯下降，地價較2015年下降近二成。

??03 僅有三成高溢價地塊盈利較難

??大部分土地算不上“貴”

??再結合周邊在售新房房價來看這些土地的利潤空間。在高溢價之下，只有三成左右的地塊地房比處于較高水平，房地差也比較小，未來盈利空間也比較窄。典型如福州的倉山金山綠軸舊改項目二地塊，作為福州土拍中唯一的不限價地塊，吸引了眾多房企的參與，最終成交樓面價達到22254元/平方米，創(chuàng)下金山板塊新高，但周邊在售新房價格卻在3萬元/平方米左右，地房比高達0.77，房地差也比較低，項目的盈利空間較小。

??有四成左右的地塊利潤空間尚可，如地房比較高的北京昌平東小口限價地，雖然拿地成本價升至3.5萬元/平方米以上，但地塊上住宅銷售限價均價約在5.9萬元/平方米，房價地價之間仍有超過2萬元/平方米的差距，就此來看，項目未來仍能保證一定的利潤空間。同時，對于南寧、昆明、寧波等城市的土地，地房比處于較低水平，房地差雖然當前較低，但隨著區(qū)域規(guī)劃的逐漸落地，未來房價上漲空間大，因此建成后的利潤空間也能達到一般水平。

??當然，在這20宗地中，也有盈利空間比較高的土地，比例約占有三成。這些土地的地房比低，房價地價差距也比較大，因此項目利潤空間充裕。典型如北京大興舊宮、通州臺湖地塊，雖然實際樓面價都在3萬元/平方米以上，但周邊在售新房房價都在6.5萬元/平方米之上，房地差均在3萬元/平方米以上，并且宗地上均不限7090,項目未來的利潤空間明顯比較可觀。

??04 出讓政策寬松及競拍門檻降低雙重利好下

??土地市場迎來拿地窗口期

??從上文來看，在近期成交的高溢價地塊中，大部分地價只能稱得上“緩漲”，和全市地價水平保持持平、或甚至略降，并且還有四分之一左右地塊較以往出現(xiàn)下跌，如北京通州臺湖宅地、昆明呈貢宅地。另一方面，在高溢價成交的土地中，7成土地的盈利空間尚可，其中更有3成地塊在高競拍熱度下仍能保持較為充裕的盈利空間。足以可見，即使在優(yōu)質土地出讓的刺激下，近期土地頻頻拍出高溢價，但受資金壓力影響，實際土拍競爭激烈程度還是相對較低，大多數(shù)高溢價土地的盈利預期依舊可期。不論是從高溢價成交地塊的地價走勢、還是盈利空間分析來看，都說明當前拿熱點地塊大概率是比較劃算的。但考慮到國內疫情控制情況較佳，一旦房地產(chǎn)行業(yè)開工、銷售等環(huán)節(jié)全面復工，目前適度放松的土拍政策或快速復位，目前的政策窗口期或轉瞬即逝。因此，在政策及土地市場優(yōu)質土地供應放量的背景下，對于有余力拿地的房企來說，應當盡早出手，把握住增加優(yōu)質土儲的好時機。