[克而瑞]2020年500城土地供應(yīng)動向研究

馬千里 邱娟 周奇2020-07-30 15:29:07

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2020-07-30
  • 報告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??二季度以來,以北京、上海、福州等為代表的熱點城市率先供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)土地,土地市場熱度明顯提升,溢價率明顯上揚,尤其是一體化進程較快的長三角城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度明顯加強,土地市場整體呈現(xiàn)量穩(wěn)價增的格局。

??考慮到各城市當(dāng)前土地市場熱度、土地供應(yīng)預(yù)期不盡相同,未來各能級城市市場也將繼續(xù)分化。為此,我們在厘清上半年市場走向的基礎(chǔ)上,結(jié)合各城市2020年宅地供應(yīng)計劃動向,對各能級城市接下來的土地市場走向進行系統(tǒng)性分析,進而為各房企下一步的投資拿地提出可行性建議。

??01

??供地動向:優(yōu)質(zhì)土地大量入市

??熱點城市供應(yīng)多超去年同期

??受疫情影響,今年年初多城市土地出讓一度中止,而隨著疫情逐漸得到控制,為了盡快讓市場恢復(fù)正軌,保障土地供應(yīng),以北京、上海、福州等為代表的熱點城市率先供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)土地,加之各城市在2、3月份集中出臺了“緩繳土地出讓金、延長開竣工日期”等救市政策,房企緊張的融資環(huán)境也適度寬松,房地產(chǎn)市場熱度明顯上升。

??1、供求規(guī)模:二季度供地規(guī)模大增,上半年掛牌量已超過去年同期(略)

??1.1 一線城市:供地力度進一步提升,滬廣供應(yīng)規(guī)模破千萬方

??1.2二線城市:熱度回升二季度供應(yīng)顯著放量,蘇州、廈門成交量同比大增

??1.3三四線城市:過半城市成交面積同比下跌,但長三角成交規(guī)模不減反增

??2、地價調(diào)整:過半地塊出讓底價上調(diào),長三角城市起拍價明顯上漲(略)

??2.1 一線城市:優(yōu)質(zhì)土地集中出讓,北京出讓底價明顯上漲

??2.2 二線城市:多數(shù)城市出讓底價增加,疫情持續(xù)沖擊下天津起拍地價明顯回調(diào)

??2.3三四線城市:九成城市宅地底價上漲,長三角城市漲幅突出

??3、類型分布:住宅用地占比微漲,上半年一線城市加強宅地供應(yīng)力度(略)

??3.1 一線城市:綜合體項目供應(yīng)增多,北京“不限價”宅地入市量大幅提升

??3.2二線城市:過半城市宅地成交比例上漲,杭州主城區(qū)供地量明顯增加

??3.3三四線城市:宅地成交占比微漲,徐州、東莞上半年宅地供應(yīng)明顯放量

??02

??市場熱度:二三線優(yōu)質(zhì)地助推熱度上升

??長三角區(qū)域升溫最為顯著

??進入2020年3月后,一二線城市土地市場率先回暖,并迅速升溫;很快地,二線地市熱度蔓延至三四線城市,三四線順勢也加強了供應(yīng)力度,特別是佛山、東莞等熱點城市,土地供應(yīng)力度多超去年同期。在這些熱點城市的帶動下,上半年土地市場溢價率不斷上行,流拍率較去年末明顯降低,市場熱度已然回溫。

??1、土地流拍:流拍率較年初明顯下滑,但二三線遠郊區(qū)縣流拍依然嚴(yán)重(略)

??1.1流拍趨勢:上半年流拍率維持相對低位,但依然高于去年同期(略)

??1.2各能級表現(xiàn):三四線流拍率明顯高于二線,遠郊、縣市成為流拍“重災(zāi)區(qū)”(略)

??2、土拍溢價:優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)帶動溢價率走高,長三角地市熱度維系高位(節(jié)選)

??為了盡快刺激地市熱度回暖,各城市紛紛加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng),加之近來房企融資環(huán)境較去年末明顯寬松,企業(yè)競拍參與度也明顯提升。不過,由于大部分熱點城市對溢價率仍有限制,且隨著市場進一步轉(zhuǎn)熱,一些熱點城市如南京已采取措施控制溢價率繼續(xù)上漲,因此整體溢價率上漲趨勢較為緩和,并未像去年上半年一樣猛然走高。

??2.1溢價走勢:優(yōu)質(zhì)土地放量疊加融資寬松利好,溢價率年內(nèi)持續(xù)走高(略)

??2.2各能級表現(xiàn):優(yōu)質(zhì)地塊加速入市,長三角二三線城市地市顯著升溫(節(jié)選)

??并且由于政策調(diào)控相對較松、拿地門檻相對較低,二季度二線城市的地市溫度快速上漲。特別是地價相對較低同時又有大規(guī)模優(yōu)質(zhì)土地出讓的合肥、南寧和寧波,在上半年表現(xiàn)十分突出,平均溢價率均在30%以上,多宗土地以高溢價成交。

??雖然信貸環(huán)境寬松加之優(yōu)質(zhì)土地集中出讓利好,二線地市熱度不斷上漲,但就上半年整體情況來看僅有7個城市溢價率同比上漲,其中寧波、福州、廈門、成都和昆明僅是相比去年微漲,僅有太原和貴陽漲幅較大。

1

??3、地價動向:四成城市地價創(chuàng)三年新高,建德、海門等長三角四線城市地價漲勢顯著(節(jié)選)

??我們統(tǒng)計了前6個月311個典型城市的土地成交均價,并將其分別與2016、2017、2018年、2019年成交均價相比較,可以發(fā)現(xiàn):311個城市中,有124個城市地價較2019年明顯上漲(漲幅超10%),108個城市突破2016年以來新高,總的來看,當(dāng)前土地市場熱度已經(jīng)有明顯上漲,但各能級城市呈現(xiàn)出不同的特點,下面我們將分能級城市具體分析:

??3.1一二線城市:“限價”背景下多數(shù)城市地價難創(chuàng)新高,天津地價持續(xù)回調(diào)(節(jié)選)

??一線城市方面,四個城市中僅有北京地價創(chuàng)下新高,其余三個城市的地價均不及地王頻出的2016年時期。

??23個典型二線城市土地變動情況差異較大,總的來看,可以分為五類:

??第一,地價突破2016年以來新高的城市,典型武漢、沈陽、鄭州、石家莊等。這些城市的土地價格多還處于相對低位,市場發(fā)力相對比較晚,而近兩年受“人才政策”利好影響,房地產(chǎn)市場明顯受益,土地價格上漲動力強勁,上半年成交的土地價格對比過去幾年均有大幅的提升,地價正值高位。

??第二,上半年地價有所回升,但尚未達到近三年最高峰的城市,如南京、杭州、廈門、寧波等。這些城市多為房企布局的熱點城市,上半年熱度較高,但由于多采取“限地價”的方式競拍,因此地價并未能突破新高,但如果考慮到自持或配建成本,實際地價并不低。 

??第三,地價趨于穩(wěn)定的城市,典型如蘇州、合肥、成都、南昌。這些城市在上一年地市熱度上漲較快,為了維持地價走勢平穩(wěn),蘇州、合肥均于去年出臺新政,控制地價過快上漲。

??第四,前兩年地價快速上漲,近期處于調(diào)整期的城市。譬如重慶、西安、青島和南寧。相比于其他城市,這四個城市房地產(chǎn)市場起步均較晚,前些年地價一直較為平穩(wěn),伴隨著2016、2017年這一波周期,地價快速上漲,但受土地供應(yīng)較為充裕的影響,地價正處于調(diào)整期。

??第五,地價持續(xù)出現(xiàn)回調(diào)的城市,天津。在23個熱點二線中,僅有天津成交地價持續(xù)回調(diào)。一方面,天津土地出讓政策中對地價限制得較低,甚至有部分地塊起拍價就是最高限價,如保利拿下的天津西青精武鎮(zhèn)23號商住地,另一方面也和天津樓市表現(xiàn)不佳有關(guān),房企拿地意愿較低,因此地價持續(xù)有所回落。

1

??3.2三四線城市:6月地價再站高位,長三角三四線城市地價上漲明顯(略)

??03

??供地計劃:全年宅地供應(yīng)指標(biāo)相對充裕

??大部分城市下半年供應(yīng)節(jié)奏將明顯加快

??根據(jù)CRIC整理:541個典型城市宅地計劃供應(yīng)量與2019年基本持平;深圳、長春、石家莊等城市增幅最為顯著,增幅均超50%,三四線城市中,吉林、甘肅等省份漲幅突出。而從保障房供應(yīng)情況來看,無論是一二線,還是三四線城市,供應(yīng)力度較2019年均有小幅下滑,但總的來看,一二線城市保障力度依然高于三四線。結(jié)合市場來看,一方面由于疫情對商品住宅市場造成較大沖擊,另一方面,穩(wěn)經(jīng)濟目標(biāo)之下半數(shù)城市供應(yīng)同比依然上漲,總的來看,大部分城市計劃土地供應(yīng)量是偏寬裕的,尤其是三四線“寬供應(yīng)”更為積極。

??1、供地計劃變動:棚改逐步退場、城建趨于平緩,總宅地供地量與2019年基本持平(節(jié)選)

??受城市建設(shè)趨于平緩、棚改逐漸退場的影響,2019年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積較2018年有明顯下滑,降至25822萬平方米,降幅高達11.4%。這一趨勢在2020年依然延續(xù),目前通過我們已經(jīng)獲取供地計劃的541個典型城市相關(guān)數(shù)據(jù)來看,住宅土地供應(yīng)總量與2019年微增1%,較2019年同比增幅收窄8個百分點。分能級來看,各能級城市保持基本一致,較2019年變化均不大,同比增減幅均在5個百分點以內(nèi)。

1

??1.1一二線城市:二線城市宅地供應(yīng)與去年持平,廈門、武漢宅地計劃供地量腰斬

??一線城市除上海外,京、廣、深均已公布2020年供地計劃,深圳由于保障性住房土地明顯增加,使得宅地計劃供應(yīng)量近乎翻番,達到293公頃,增幅十分突出,而北京和廣州宅地計劃供應(yīng)量均有小幅減少;至于上海,雖未明確供地計劃,但日前已經(jīng)出臺了《上海市擴大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展若干政策措施》,其中就包含增加年度土地供應(yīng)量等措施,照此來看,全年供地量將保持較為寬裕。從近半年一線四城的土地供應(yīng)來看,一線城市優(yōu)質(zhì)供地量明顯增加,典型如北京,今年供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)不限價宅地,典型如豐臺分鐘寺三宗地,兩宗樓板價已經(jīng)超7萬元/平方米,引發(fā)了一波土地成交小高峰,前5月北京土地出讓金總額達1129億元,僅次于杭州,較2019年同期上漲了63%。

??二線城市目前有18城市公布供地計劃,2020年宅地供應(yīng)量與2019年相比,有14個上漲、6個下跌;分城市具體來看,長春、石家莊、沈陽、太原、蘭州、南昌等大多數(shù)城市加強了供地力度,其中,表現(xiàn)最為突出的當(dāng)屬長春,住宅土地供應(yīng)總量同比增加73%,一方面是長春城市建設(shè)依然較為集中,建設(shè)用地增量較為顯著;另一方面,也是由于棚改依然在大刀闊斧的進行中,2020年長春棚戶區(qū)項目用地達456公頃,而2019年僅有200公頃;宅地供應(yīng)量上漲的另一個典型城市為石家莊,繼2019年減少宅地供應(yīng)量之后,2020年宅地供應(yīng),全年宅地供應(yīng)量有有顯著增加,增至521公頃,同比2019年上漲54%。此外,沈陽、太原、蘭州等西北和東北城市宅地計劃供應(yīng)量均有顯著增加,增幅均在三成左右。

1

??當(dāng)然,也有部分城市下調(diào)了供地計劃,譬如廈門、武漢、福州和鄭州等城市,宅地供應(yīng)量同比2019年降幅均在30%以上。以廈門為例,2020年市本級宅地供應(yīng)量為190公頃,較2019年供應(yīng)量387公頃下降了51%,究其原因,主要是由于目前廈門商品住宅去化速相對乏力,庫存高企,去化周期高達26個月,為預(yù)防庫存壓力再度上升,因此2020年廈門的宅地計劃供應(yīng)量“腰斬”。當(dāng)然,不僅僅是廈門,受新冠疫情影響最嚴(yán)重的武漢,今年的宅地計劃供應(yīng)量有大幅縮減,降至505.5公頃,僅為2019年的一半??傮w來看,傳統(tǒng)的非熱點區(qū)域的二線城市宅地供應(yīng)量大都增幅突出,而熱點城市的宅地供應(yīng)增幅則相對平穩(wěn)或有明顯下調(diào)。

??1.2三四線城市:半數(shù)城市宅地供應(yīng)同比上漲,吉林等城建加速省份漲幅突出(略)

??2、供地類型:保障房占比小幅下滑,但一二線供應(yīng)力度仍超三四線(節(jié)選)

??就披露保障住房供應(yīng)的170個城市的相關(guān)數(shù)據(jù)來看,2020年保障性住房供地總量較2019年略有下滑,下降了6%,而非保障性宅地供應(yīng)則增加了3%,保障性住房土地供應(yīng)增速明顯不及商品房。

??分能級來看,各能級城市間保障性力度也有明顯差異,但表現(xiàn)一致的是,無論是一二線,還是三四線,保障房力度均有所下降:一二線城市2020保障房土地供應(yīng)量占比為29%,較2019年下降了2個百分點;三四線城市保障房占比為25%,較2019年也有2個百分點的差距。隨著保障房覆蓋范圍的逐步擴大、保障力度的增強,保障房土地供應(yīng)有趨緩之勢,但總的來看,一二線城市的保障房力度較三四線突出。

1

??2.1一二線城市:保障性住房用地占比小幅下降,深圳保障性力度最強(略)

??2.2三四線保障性住房用地占比降至25%,棚改加持下安徽保障供應(yīng)一枝獨秀(略)

??3、供地計劃評價:穩(wěn)經(jīng)濟目標(biāo)下土地計劃供應(yīng)量偏充裕,三四線城市表現(xiàn)更甚

??疫情影響之下,大部分城市面臨財政偏緊的局面,同時考慮到當(dāng)前出口遭受了前所未有的壓力,居民消費需求也日漸減弱,投資逐漸成為穩(wěn)定國民經(jīng)濟的主要抓手。在雙重壓力之下,加大土地供應(yīng)依然成為穩(wěn)經(jīng)濟、穩(wěn)就業(yè)的重要措施。早在4月初,上海就出臺政策提出要增加年度土地供應(yīng)量。總的來看,由于商品住宅去化速度趨緩,去化周期逐漸加長,相比之下,大部分城市計劃土地供應(yīng)量是偏寬裕的,尤其是受疫情影響較嚴(yán)重的三四線,土地供應(yīng)過量的城市比重更高。

??3.1大部分一二線城市供地計劃保持適度充裕,去化壓力下鄭州、廈門等城市縮減宅地供應(yīng)(節(jié)選)

??為了對各城市的供地計劃做出合理評價,我們依據(jù)各城市商品住宅的去化周期對其進行衡量??偟膩砜?,疫情影響之下,為穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展,2020年大多數(shù)城市的供地計劃是相對寬裕的,超八成城市供應(yīng)量是符合或過量的,僅有福州、鄭州和杭州三個城市供地計劃較為保守、偏少。具體來看:

??第一,供地明顯過量的城市有長春、蘭州、沈陽。

??第二,近六成城市的宅地計劃供應(yīng)量是適度的,這類城市可以分為三類:

??第三,福州、鄭州和杭州三個城市供地計劃較為保守、偏少。

1

??3.2熱點三四線宅地供應(yīng)更為寬裕,安慶、蕪湖等地供應(yīng)明顯過量(略)

??04

??總結(jié):土地供應(yīng)保持適度充裕

??深、寧、杭等城市將迎來更多拿地機會

??受疫情影響,大部分城市在2月份一度中止或延后土地供應(yīng),土地供應(yīng)節(jié)奏受到較大影響,但就上半年來看,整體供地量同比下滑一成,但熱點城市供應(yīng)多超去年同期。為了保障土地市場穩(wěn)定運行,大量的優(yōu)質(zhì)地塊集中入市,過半地塊出讓底價上調(diào),長三角城市起拍價上漲明顯,在融資逐漸寬松利好之下,溢價率年內(nèi)持續(xù)走高;四成城市地價創(chuàng)三年新高,一二線城市在“限價”背景下地價難創(chuàng)新高,天津地價持續(xù)回調(diào);三四線城市6月地價再站高位,其中長三角三四線城市地價上漲明顯,建德、海門等長三角四線城市地價漲勢顯著。

??而對于接下來的供地動向,結(jié)合各城市供地計劃來看,全年宅地供應(yīng)指標(biāo)相對充裕,大部分城市下半年供應(yīng)節(jié)奏將明顯加快。具體到各能級城市來看,一線城市下半年供給節(jié)奏還會加快,“寬供應(yīng)”下上海成交量還會進一步上升;二線城市土地供應(yīng)量仍將保持充裕,但長春、蘭州等少數(shù)城市面臨庫存上升風(fēng)險;熱點三四線中半數(shù)拿地機會值得關(guān)注,具有規(guī)劃、人口等利好的佛山、南通安全系數(shù)最高。

??4.1一線城市下半年供給節(jié)奏還會加快,“寬供應(yīng)”下上海成交量有望進一步上升(略)

??4.2二線城市土地供應(yīng)量保持充裕,但長春、蘭州等少數(shù)城市面臨庫存上升風(fēng)險

??二線城市方面,首先,在土地供應(yīng)總量方面,根據(jù)已公布2020年供地計劃的城市來看,過半城市增加了土地的供應(yīng)量,尤其是長春、蘭州、沈陽等西北和東北城市,增幅更是突出,相比之下,經(jīng)濟水平較高的杭州、蘇州、寧波等長三角熱點城市土地供應(yīng)量較去年保持穩(wěn)定,漲跌幅多在±5%之間,結(jié)合其去化周期來看,供地保持合理充裕;僅有去化壓力明顯增加的鄭州、福州、武漢、廈門等少數(shù)城市宅地供地計劃明顯減少,拿地成本有上升的風(fēng)險??紤]到相當(dāng)一份城市是在疫情爆發(fā)之初出臺的供地計劃,對經(jīng)濟、就業(yè)將要遭遇的困難估計只是初步判斷,為了激發(fā)投資活力,很多城市有可能會進一步增加土地供應(yīng)規(guī)模。就此來看,二線城市的土地供應(yīng)量在今年仍將保持較為充裕的水平。

??綜合2020年全年供地計劃、上半年供地節(jié)奏、地價變化、商品住宅去化周期等多因素考慮,人口流入量較大的二線城市如杭州、寧波、南寧、合肥等城市更值得關(guān)注,盡管近期地價上漲,但尚未突破歷史高點,盈利空間尚能保證,同時商品住宅去化速度均在8個月以下,再加上全年供應(yīng)變化不大,下半年供地還比較充裕。當(dāng)然,對于市場高熱而土地供給指標(biāo)縮減的廈門、福州這類城市,需要注意拿地成本增加的風(fēng)險。

??還有一類城市也應(yīng)當(dāng)注意,即有庫存上升風(fēng)險的城市,如長春、蘭州、沈陽等,去化周期均在20個月左右,這些城市今年計劃供地量大幅增加,但住宅市場表現(xiàn)卻不如人意,以長春為例當(dāng)前的商品住宅去化周期高達21.5個月,去化壓力較大,潛在高庫存風(fēng)險。

1

??4.3熱點三四線拿地機會值得關(guān)注,佛山、南通安全系數(shù)最高(略)

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "u5df2u7ecfu4e0au4f20u8fc7uff0cu4e0du8981u91cdu590du53d1u9001"}