[克而瑞]杭州、武漢：首輪高價地頻現(xiàn)，二輪流拍、零溢價“寒潮”來襲

??與首輪相比，杭州、武漢第二輪土拍熱度均大幅下降。相比之下，兩城土拍“涼涼”原因不盡相同。

??◎  作者 /謝楊春 邱娟 吳嘉茗

??作為樓市風向標的杭州、武漢于12日完成第二次集中供地的出讓，兩城分別成交14幅和32幅宅地，成交金額分別為257億和328億。

??與首輪相比，杭州、武漢第二輪土拍熱度均大幅下降。杭州流拍率達55%（含終止出讓），武漢土拍幾乎全部底價成交，這與首輪兩城均有“地王”形成鮮明對比。且企業(yè)拿地積極性均大幅受挫，第二輪土拍以本土房企為主，首輪積極的規(guī)模房企鮮有出現(xiàn)。

??相比之下，兩城土拍“涼涼”原因不盡相同。杭州土地市場的蕭條很大程度上源于高地價及配建導致的盈利受限，企業(yè)拿地意愿驟降；而武漢則更多的是受市場下行因素的影響。

??1 規(guī)則調(diào)整：武漢設7道競拍關卡維穩(wěn)地價
杭州土拍門檻提升為市場降溫

??第二輪集中供地中，武漢和杭州都對競拍規(guī)則進行了一定的調(diào)整，主要目的仍是控制土地市場熱度、防范風險。

??武漢本次土拍設置了7重“關卡”：本次出讓的武漢本次共出讓51宗地塊（其中6宗提前撤牌，剩余45宗），其中含宅用地37宗，分為網(wǎng)上掛牌和現(xiàn)場掛牌2種方式。武漢為本次出讓的全部含宅地塊均設置了最高出讓總價，整體來看地塊出讓將經(jīng)過“網(wǎng)上報價——現(xiàn)場競拍——競一次性付款——競自持租賃比例——競現(xiàn)房銷售面積——競裝修比例——競品質”7重關卡，基本上已經(jīng)集中了各城市土拍用到的競拍方式。

??而首輪拍地時斬獲出讓金榜首的杭州第二輪土拍規(guī)則也有顯著調(diào)整。

??首先提升了報名門檻，采用了保證金模式報名，并且保證金普遍為起拍價的20%；并且明確競買人必須具備一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質，并要求同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買（或聯(lián)合競買）同一地塊，除“競品質”地塊外，同一集團成員企業(yè)最多只能參與5宗地塊競買。

??第二，調(diào)整土地競價規(guī)則。一是下調(diào)地塊溢價率上限，本次集中出讓首次推出10宗“競品質”試點地塊，并且溢價率上限為5%，其余地塊土拍的溢價率上限由之前30%調(diào)整為15%；溢價封頂后通過線下?lián)u號確定競得人，這也是為了防止地價過快上漲，進而起到穩(wěn)房價的目的。此外，“競品質”試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售。

??第三，嚴格規(guī)范購地資金來源，對競買企業(yè)資質、購地資金審查更嚴格。在當前“緊融資”背景之下，此舉無疑極大挫傷了房企拿地的積極性。

??2 武漢：幾乎全部底價成交
本土企業(yè)在“托底”

??武漢本次土拍在經(jīng)歷了部分地塊撤牌、部分地塊向后延期等調(diào)整、2宗地塊延期后再度撤牌后，最終共成交40宗地塊，成交總價347.8億元，其中含宅地塊32宗。整體來看，基本均以底價成交，且拿地房企多為武漢本土的城投、城建等公司，品牌房企幾乎銷聲匿跡，僅有龍湖底價拿下一宗位于江岸區(qū)的商住地塊。

??僅1宗含宅地塊溢價成交，拍地積極性降至冰點

??本次武漢成交的32宗含宅地塊中僅有1宗地塊溢價出讓，且競爭并不激烈，地塊為位于東湖新區(qū)的一宗純宅地，由2個房企進行約20輪報價后以6.8%溢價率成交，競得人為武漢左嶺新城開發(fā)投資有限公司，其他31宗地塊則全部底價成交。

??與首輪集中供地平均溢價率19%、甚至部分地塊溢價率超過100%的情況相比，可見在第二輪集中供地中房企競拍的積極性已經(jīng)跌至“冰點”。

??地方國資、城建“托底”，首輪積極的規(guī)模房企“隱身”

??武漢本輪拿地主力為本土國資、地方企業(yè)，九成地塊均由本土房企競得：武漢城建集團、武漢市軌交建設公司分別拿下3宗、2宗地塊，此外東西湖城投、湖北聯(lián)投等地方國資企業(yè)均有所斬獲，與首輪近半數(shù)土地被百強房企拿下形成鮮明對比。外來房企僅有龍湖、港中旅和豫園置業(yè)各拿下一宗地塊，而在首輪集中供地中拿下4宗地塊的萬科本次并未參拍，其余規(guī)模房企如保利、金地、新城等也均“隱身”。

??多數(shù)區(qū)域成交樓板價均價有所下降

??在本次集中供地整體遇冷的情況下，各區(qū)域的土地成交均價較首輪集中供地也多有下降，一方面與出讓土地的具體位置條件有關，例如東西湖區(qū)首輪供地出讓的5宗含宅地塊區(qū)位更加核心，成交溢價率在20%-40%左右，本輪出讓的4宗含宅地塊區(qū)位相對弱一些，且多為商住地塊，則平均樓板價大幅下降；另一方面，由于本次土拍幾乎全部底價成交，土地價格較首輪供地確實呈現(xiàn)下降趨勢。

??3 杭州：超半數(shù)地塊提前終止出讓
成交地塊無一觸及封頂價

??杭州本次土拍在經(jīng)歷了整體延期、土拍規(guī)則調(diào)整、部門地塊撤牌等變故之后，最終共成交14宗宅地，成交總價257億元。整體來看，基本均以底價成交，且拿地房企多為杭州本土的城投、置地以及本土深耕房企，外來品牌房企現(xiàn)身較少，僅有中海、金隅兩家在拱墅和上城分別拿地1宗純宅地。

??整體溢價率降至4.6%，無一宗觸及封頂價

??與首輪超七成地塊溢價封頂+競自持成交截然不同的是，本次杭州成交的14宗含宅地塊中僅有5宗地塊溢價出讓，并且這5宗地塊無一觸及封頂價格。

??其中，溢價率最高的地塊為蕭政儲出[2021]48號市北東地塊，經(jīng)過22輪報價，市北東地塊由競買人綠城以21.13億總價競得，樓面價24058元/平方米，溢價率為11%，另外四宗溢價地塊溢價率均不足10%，綜合測算下來，整體溢價率僅有4.6%，較首輪下降了21個百分點。由此可見，第二輪集中供地中房企競拍之冷。

??本地國企、深耕型民企是主力軍，外來房企僅有中海和金隅

??杭州成功出讓的14宗地塊，5宗溢價地塊被品牌房企（外來央企、國企、本地深耕房企）包攬，其中綠城2宗（1宗為聯(lián)合拿地），中海、金隅、濱江分別1宗。值得注意的是，深耕杭州的綠城在杭州首輪土拍中未拍地，在本輪土拍中斬獲2宗，表現(xiàn)比較積極。

??而余下的9宗底價成交地塊，多數(shù)被本土國資企業(yè)拿下：杭州地鐵拿下2宗、西湖城投、拱墅發(fā)展、杭房分別拿下一宗，本土民企德信、興耀等民企也均有現(xiàn)身。總體來看，外來房企表現(xiàn)相對平淡，本地國企、深耕型民企成為杭州本輪土拍的主力軍。

??核心地塊成本壓力依然較大，遠郊地塊暗藏去化風險

??就本地集中土拍地塊的地價水平和盈利情況來看，大致可以分為兩類：

??一類是溢價成交地塊，按照名義樓板價和商品住宅限價測算，這些地塊的地房比多在60%以上，如果在考慮配建公租房等因素，地房比又被抬高，盈利空間進一步被壓縮。以溢價率最高的地塊為蕭政儲出[2021]48號市北東地塊為例，名義樓面價24058元/平方米，該地商品住宅限價37500元/平方米，名義地房比為64%，剔除10%的配建公租房外，地房比為71%，盈利空間薄弱。

??而8宗底價成交地塊來看（未考慮拱墅的租賃地塊），雖然地房比多在55%以下，即使剔除配建公租房等情況，也存在一定的盈利空間，但考慮到這些地塊多位于臨平、臨安、錢塘等遠郊區(qū)域，在當前市場下行的大背景之下，未來去化存在一定的風險，因此本次土拍這些地塊底價成交也在意料之中。

??整體來看，在首輪集中供地都表現(xiàn)出較高熱度的情況下，武漢、杭州第二輪集中供地“秋意漸濃”。作為各城市群中核心熱點城市，二輪集中供地的成交規(guī)模、溢價率等指標均不及首輪，甚至部分地塊無人報名、亦或是由本土國資企業(yè)“托底”?？梢钥闯鲈谕恋爻鲎寳l件、加強金融監(jiān)管下，企業(yè)拿地積極性也受到很大影響。