[克而瑞]土地月報 | 成交量價環(huán)比齊漲，七城首拍熱度冷熱分化顯著（2022年4月）

??4月份，重點城市首輪土拍進入高峰期，深圳、杭州、寧波、成都、南京、長沙及天津等重點城市均于當月完成了首輪集中土拍。在此影響下，全國土地市場成交規(guī)模環(huán)比上升，但同比來看仍維持在歷史低位。市場熱度也同步走高，平均溢價率突破5%，環(huán)比上漲0.8個百分點。

??值得注意的是，城市之間的土拍熱度分化趨勢更加凸顯：樓市需求旺盛的深圳、杭州、寧波等城市首拍表現(xiàn)整體穩(wěn)中有熱，而天津、南京等樓市明顯遇冷的城市，首輪土拍熱度較去年第三輪明顯走低，多宗地塊遭遇流拍。

??市場走勢

??北京、福州開啟二輪集中供地

??七城土拍帶動成交量價環(huán)比上漲

??供應方面。和上月相比，集中掛牌的重點城市個數(shù)明顯減少，僅北京和福州2個重點城市發(fā)布了二輪集中供地公告，導致4月份土地市場供應量環(huán)比微降。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應總建筑面積13431萬平方米，環(huán)比下降5%，同比降幅仍在五成之上。重點城市集中供地方面，北京和福州二輪供地各推出17幅地塊，供應面積分別為175萬平方米和95萬平方米；和首輪規(guī)模相比，北京供地量略有增加，福州則有所縮減。

??成交方面。4月，重點城市集中土拍潮延續(xù)，多達7個城市于本月完成了2022年首輪集中土拍，同時南通、金華、東莞等城市也進行了集中拍地，土地市場成交規(guī)模較上月進一步抬升。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積達7830萬平方米，環(huán)比上漲21%。各能級城市的成交面積也均呈現(xiàn)出環(huán)比上漲的趨勢，尤其是二線城市，在杭州、寧波、成都、南京、長沙及天津等六個城市集中土拍的影響下，成交建面環(huán)比大漲33%。但需要注意的是，同比來看，4月成交規(guī)模與去年同期的差距仍在五成以上，市場仍處于修復期。

??價格方面。因熱點城市集中供地潮來臨，本月平均地價結(jié)構(gòu)性上漲，達4017元/平方米，是2021年下半年以來的最高點。各能級城市中，僅一線城市因深圳集中成交地塊位于地價相對較低的郊區(qū)導致平均地價環(huán)比下調(diào)外，二三線城市本月成交均價環(huán)比均呈上漲趨勢，尤其是二線城市，因本月成交主力為杭州、南京、寧波等高地價城市，平均樓板價高達9114元/平方米，同環(huán)比均顯著上漲。

??市場熱度

??深杭首拍熱度高漲拉升溢價率突破5%

??天津成為本月流拍主力

??市場熱度方面。本月，全國土地市場成交平均溢價率達5.3%，較上月再度上漲0.8個百分點，是去年9月份以來首次回升至5%以上。溢價率的抬升，主要得益于本月多個熱點城市集中土拍多宗優(yōu)質(zhì)土地溢價成交帶動；尤其是深圳、杭州，首輪集中土拍中多宗地塊觸及上限價成交，觸頂比例分別達100%和39%，平均溢價率分別為15%和6.4%，極大地助推了整體溢價率的上漲。

??雖然多數(shù)城市首輪集中土拍表現(xiàn)為穩(wěn)中有熱，但如天津、東莞等樓市表現(xiàn)不佳的城市，首輪集中競拍則明顯遭遇“倒春寒”，出讓地塊中多半地塊遭遇無人競拍而流拍。尤其是天津，因樓市持續(xù)遇冷，新房庫存高位，房企拿地意愿不足，在首輪集中出讓的29宗宅地中24宗因無人競價而提前撤牌或流拍，比例高達八成以上，是已完成首拍的重點城市中流拍率最高的城市。此外，對于南京、成都等城市，樓市去化表現(xiàn)較差的遠郊也成為流拍重點。在此影響下，本月重點監(jiān)測城市的流拍率仍處于較高水平，達16%。

??重點地塊

??優(yōu)質(zhì)土地競拍熱度激烈

       深、杭多宗地塊觸頂成交

       4月，重點城市集中土拍潮延續(xù)，共有7個城市在本月完成了集中土拍，其中包括深圳、杭州、寧波、南京及成都等諸多熱點城市。為了提振地市熱度，在下調(diào)土地出讓門檻的同時，這些城市也推出了多宗核心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)用地，如深圳寶安尖崗山、杭州錢江新城2.0板塊、寧波鄞州鐘公廟等。由于區(qū)位優(yōu)越，片區(qū)內(nèi)樓市表現(xiàn)相對穩(wěn)健，因而這些地塊也吸引了多家房企參拍，最終多以上限價成交，如總價榜入榜地塊中就有7幅地觸及地價上限而成交。

??在本月已完成集中土拍的城市中，深圳和杭州表現(xiàn)尤為亮眼。尤其是深圳，首輪供應的8幅地全部觸及地價上限成交，包括純租賃住房用地亦是如此。杭州熱度同樣處于高位，59幅成交地塊中23幅觸頂成交，如奧體博覽中心單元BJ1707-06、07地塊，甚至吸引了多達34家房企參與線下報價，最終搖號中簽率低于5%，競爭十分激烈。

??2022年4月，全國土地市場成交表現(xiàn)較上月進一步轉(zhuǎn)好，但主要是依靠深圳、杭州等熱點城市的支撐，多數(shù)城市的土地市場熱度仍然處于低位，并且對于樓市表現(xiàn)不佳的城市，譬如天津、東莞等，土地市場熱度甚至還在進一步走低。

        結(jié)合政策環(huán)境來看，近期中央和地方政策面利好消息不斷，多個城市也在地價、保證金繳納比例、土地價款繳納等多方面降低了土地出讓門檻。但在疫情影響下，上半年銷售回款進度明顯不及預期，房企現(xiàn)金流仍然吃緊，這也將導致房企拿地態(tài)度保持謹慎，土地市場熱度也因此會持續(xù)低位運行。同時，城市與城市之間、甚至城市內(nèi)部的競拍熱度還將進一步分化，對于樓市去化表現(xiàn)不佳的板塊或區(qū)域，房企拿地會更加審慎，預計短期內(nèi)地市熱度將進一步走低。