[克而瑞]5月土地市場：成交規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，集中土拍低熱仍是常態(tài)（2022年5月）

??因樓市成交尚未恢復，大部分企業(yè)流動性仍舊吃緊，在消費者信心回暖信號尚未明確的情況下，企業(yè)拿地態(tài)度依舊謹慎。

??◎  作者 / 馬千里、周奇

??5月份，重點城市集中土拍潮延續(xù)，廣州、蘇州等多個城市首輪集中土拍收官，廈門、福州及北京也相繼開啟二輪土拍。在此影響下，全國土地市場成交規(guī)模環(huán)比上升，并創(chuàng)下年內(nèi)成交規(guī)模新高，但同比來看仍顯著不及去年5月。

??盡管多城集中土拍，但溢價率、流拍率等熱度指標表現(xiàn)并不佳，市場熱度較上月出現(xiàn)下滑。究其原因，主要是當前多數(shù)企業(yè)仍面臨流動性壓力，拿地態(tài)度偏向謹慎，重點城市集中土拍熱度也因此普遍維持在較低水平。

??1 市場走勢

??重點城市二輪供地密集掛牌
多城集中土拍拉動成交量創(chuàng)年內(nèi)新高

??供應(yīng)方面。本月不僅迎來鄭州、沈陽等城市“姍姍來遲”的首批集中供地，廈門、合肥、蘇州、武漢、青島和杭州等重點城市也相繼發(fā)布了二輪集中供地公告。在此影響下，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上漲，總建筑面積達15077萬平方米，環(huán)比增長12%，同比降幅也縮窄至34%。重點城市集中供地方面，鄭州和沈陽的首輪供應(yīng)規(guī)模分別為207萬平方米和33萬平方米，均較去年任一批次明顯降低；6個推出二批次供地的城市中，除武漢和廈門外，其余城市的供應(yīng)量都在200萬平方米以上。

??成交方面。重點城市集中一二輪土拍接連進行，5月土地市場成交規(guī)模也環(huán)比進一步上漲，并創(chuàng)下年內(nèi)新高。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積達8227萬平方米，環(huán)比上漲5%。各能級城市中，僅二線城市因集中土拍的城市成交建面較低導致規(guī)模不及上月，一線城市和三四線城市的成交規(guī)模均較上月有所提升。尤其是一線城市，本月迎來廣州首輪集中土拍和北京次輪集中土拍，兩城分別成交17宗地和7宗地，帶動一線城市成交建面環(huán)比大增138%至340萬平方米。

??價格方面。受主力成交城市由高地價的深圳、杭州、南京等城市轉(zhuǎn)變?yōu)榈貎r水平較低的廣州、濟南等城市，本月平均地價并未能進一步上漲，環(huán)比下降了20%至3211元/平方米。各能級城市表現(xiàn)各異，其中一線城市因北京、廣州集中土拍高低配，平均地價與上月大致持平，環(huán)比微增2%；二線城市平均地價則環(huán)比下降24%至6906元/平方米，主要由于蘇州、濟南、南昌等主力成交城市成交高價地較上月的杭州、南京等城市明顯偏少所致；三四線城市也在常州、無錫、佛山等高價城市土地成交規(guī)模居前的影響下，成交地價維持在較高水平，平均樓板價為1844元/平方米。

??2 市場熱度

??多城集中土拍低熱收官
致溢價率下滑、流拍率上升

市場熱度方面。本月進行集中土拍城市的熱度都不高，如蘇州首輪集中成交平均溢價僅有3%，廣州溢價率僅有1.2%，濟南和無錫的溢價率也僅在1%左右，廈門和福州的二輪土拍也明顯遇冷，和上月深圳、杭州的土拍高熱表現(xiàn)截然不同。在此影響下，本月成交溢價率也環(huán)比下降至3.4%，較上月下降了1.9個百分點，重新回到較低水平。

??土地流拍方面。與重點城市土拍熱度的下滑一致，重點監(jiān)測城市的流拍率較上月出現(xiàn)上升，增加至21%。結(jié)合流拍地塊所在城市來看，集中土拍的二線城市仍是本月流拍主力，濟南、南昌、成都等城市均有土地流拍。尤其是濟南，雖然保證金下調(diào)至20%，還延長了土地價款付款周期，地方城投也托底了較多地塊，但主城區(qū)出讓的30宗涉宅用地中，最終只成交了16宗，其余地塊均為提前撤牌或流拍。未在集中土拍之列的部分城市也出現(xiàn)了不少撤牌或流拍，典型如南昌，原計劃于月內(nèi)成交的26宗地塊中，最終只成交17宗，超過三成的地塊遭遇撤牌。

??3 重點地塊
??底價成交成為主流
央國企撐場重點城市集中土拍

??盡管5月仍有多個城市完成了集中土拍，但整體熱度都不高，底價成交成為各城市集中供地的主旋律。以本月總價TOP10地塊來看，10宗地中僅蘇州園區(qū)湖東CBD的純宅地溢價成交，其余地塊全部底價出讓。究其原因，一方面是由于地塊總價較高，對拿地企業(yè)的資金實力提出了高要求，如TOP3總價地塊的起拍價都在50億元以上；另一方面，這些地塊的性質(zhì)多數(shù)也較為復雜，如廣州入榜兩宗地均要求競得方須具有地鐵線網(wǎng)建設(shè)等經(jīng)驗、北京豐臺亞林西地塊及廈門思明P12地塊中商辦比例較高，出讓門檻較高，也導致房企拿地積極性不高。

??另一方面，聯(lián)系各城市土拍拿地企業(yè)來看，央國企仍然是競拍主力。如單價TOP10地塊中，僅蘭園和龍湖拿下兩宗地，其余地塊均為央企或國企競得。由此可見，民企拿地意愿仍舊未恢復，當前多數(shù)企業(yè)仍側(cè)重于促銷售、抓回款以緩解流動性壓力。

??與我們上月判斷一致，在深圳、杭州等少數(shù)個例城市土拍熱度回升之后，5月份集中土拍再度回到了普遍低熱的常態(tài)之中，如廣州、蘇州、廈門、福州等城市的溢價率基本都在3%以下。

??盡管就政策環(huán)境來看，多個城市相繼放松調(diào)控，降低土地出讓門檻，放松住宅開發(fā)中的資金監(jiān)管，民企融資端也有所回暖。但需要注意的是，因樓市成交尚未恢復，大部分企業(yè)流動性仍舊吃緊，在消費者信心回暖信號尚未明確的情況下，企業(yè)拿地態(tài)度依舊謹慎。就此來看，在接下來的二、三輪土拍中，政策面仍需進一步引導行業(yè)信心恢復，才能讓更多的民企參與到土地市場中。