[克而瑞]土地周報 | 成交規(guī)模環(huán)比進(jìn)一步走低（5.16-5.22）

??2022年第21周

??5月16日-5月22日，恰值重點城市集中供地間歇期，本周無重點城市進(jìn)行集中土拍，因此重點監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模環(huán)比進(jìn)一步走低。重點城市集中供地方面，鄭州于本周推出了首批集中出讓宅地，涉及15幅住宅用地，至此22城中僅余長春還未推出首輪供地。此外，疫情散發(fā)下，多地房地產(chǎn)市場熱度持續(xù)低位徘徊，土地流拍現(xiàn)象多發(fā)。因此，自4月以來，多個城市密集出臺政策優(yōu)化土地出讓規(guī)則，通過降低保證金繳納比例、延緩出讓金繳納期限等方式來減輕房企拿地資金壓力。

??土地政策

??多城優(yōu)化土地出讓規(guī)則

??以減輕房企資金壓力

??受疫情影響，處于復(fù)蘇階段的房地產(chǎn)市場再受重創(chuàng)，恢復(fù)速度顯著放緩，地市熱度也因此延續(xù)低位運(yùn)行，尤其是中小城市，土地出讓基本依靠本地城投托底或頻繁遭遇流拍。為了減輕房企拿地資金壓力、提振房企拿地意愿，多個城市相繼優(yōu)化了土地出讓規(guī)則，如中山、阜陽、瀘州均于本周出臺了相關(guān)措施。就具體政策來看，主要內(nèi)容涉及降低保證金比例、延緩?fù)恋爻鲎寖r款繳納期限等。

??土地供應(yīng)

??供應(yīng)規(guī)模環(huán)比進(jìn)一步上漲

??鄭州22年首批次供應(yīng)量超200萬平方米

??供應(yīng)方面。據(jù)CRIC統(tǒng)計，重點監(jiān)測城市的供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上周進(jìn)一步上漲，總建筑面積達(dá)760萬平方米，但仍顯著不及去年同期水平。重點城市集中供地方面，受疫情影響的鄭州于本周推出了22年第一批次集中供應(yīng)地塊，包括15宗涉宅用地，總建面達(dá)207萬平方米，其中10宗地塊為城中村改造或者合村并城改造項目用地，另外5宗為政府儲備用地。此外，鄭州今年集中供地也將分四個批次進(jìn)行，余下出讓活動擬于7月、9月、11月組織實施。二線城市中，合肥縣域也于本周集中推出了多宗住宅用地，總建筑面積達(dá)180萬平方米，其余城市的供應(yīng)量相對較低。三四線城市中，金華、臺州也有多宗地推出，掛牌總量也超過了30萬平方米。

??土地成交

??成交規(guī)模進(jìn)一步走低

??一線城市本周仍無土地出讓

??成交方面。時值重點城市集中供地間歇期，本周重點監(jiān)測城市的成交建筑面積僅為323萬平方米，環(huán)比上周下降四成，同比降幅則高達(dá)81%。成交面積大減之下，成交金額亦顯著不及上周，總成交金額158億元，不足上周的二分之一，同比更是大降九成。因主力成交成為地價相對較低的三四線城市，本周成交地塊平均樓板價環(huán)比下降至4896元/平方米，環(huán)比降幅達(dá)三成，同比亦有48%的降幅。

       分能級來看，一線城市本周仍無土地成交，二三線城市成交規(guī)模則較上周環(huán)比下降。聚焦到城市來看。二線城市中，成交主力為南昌，共涉及9宗地，建面達(dá)85萬平方米，共收金54億元；此次成交的9幅地為南昌第二輪集中供應(yīng)地塊，其中高新區(qū)艾溪湖、紅谷灘九龍湖片區(qū)、青山湖CD305-tB10-01地塊和CD201-TK06-01地塊均觸及了地價上限，最終搖號成交。其余二線城市成交量相對較低，均未超過30萬平方米。三四線城市中，成交主力為長三角區(qū)域三四線城市，如嘉興、張家港、南通等多個城市均有土地出讓；其中嘉興的成交規(guī)模最大，總成交建面為33萬平方米，涉及4宗地。

??市場熱度

??成交主力南昌二輪土拍冷熱不均

??致溢價率、流拍率同步走高

??由于當(dāng)前多數(shù)房企流動性仍舊趨緊，拿地態(tài)度也偏向晉升，因此多個城市的集中土拍均呈現(xiàn)出顯著的冷熱分化，本周成交主力南昌亦是如此。南昌于本周進(jìn)行的第二輪集中土拍原計劃出讓19宗地，最終僅有9宗順利成交；但由于9幅地塊較為優(yōu)質(zhì)，吸引了多家房企爭奪，最終底價成交3幅，溢價成交2幅，觸頂成交4幅。

??在此影響下，本周重點監(jiān)測城市的溢價率環(huán)比上行至4.7%，環(huán)比上漲兩個百分點。但由于南昌中止了10宗宅地，本周撤牌中止流拍地塊較上周明顯增多，流拍率也因此較上周大幅上升至27.3%，達(dá)到年內(nèi)較高水平。

??周度TOP5

??南昌、嘉興成為入榜主力，兩城土拍熱度分化明顯

??本周，南昌和嘉興分別迎來了年內(nèi)第二批和第一批集中出讓，因此兩城也成為本周價格榜入榜主力。以總價TOP5入榜地塊來看，除珠海香洲南屏一宗地入榜外，其余4幅地均為南昌和嘉興的集中出讓地塊。

       結(jié)合兩城土拍表現(xiàn)來看，南昌此次集中土拍熱度分化顯著，原定出讓的19宗地中止10宗，余下9宗中4幅熔斷成交，如中海競得的高新區(qū)CD301-F04-1、CD303-B02地塊競拍時間長達(dá)5個小時，競爭十分激烈；而嘉興土拍熱度則明顯涼涼，5幅地中1幅臨時中止，其余4幅地中3幅由地方平臺托底，規(guī)模房企“隱身”。

       重點地塊點評

      珠海香洲南屏地價時隔一年降幅超過10%

??地塊分析：

??本周成交總價最高的地塊為珠海香洲南屏一宗涉宅用地，由正方以底價競得，成交總價為31.66億元，平均樓板價為13710元/平方米。值得注意的是，和去年周邊成交同類型地塊相比，該宗地的成交樓板價下降了13%，拿地成本明顯下調(diào)。

??據(jù)地理位置來看，項目位于南屏科技生態(tài)城規(guī)劃范圍內(nèi)，是珠海未來發(fā)展的重點片區(qū)之一，享有規(guī)劃利好。隨著片區(qū)的發(fā)展，項目周邊的各項配套逐漸完善升級。具體來看，項目靠近城市主干道珠海大道，交通出行較為便捷；商業(yè)方面，項目附近有華發(fā)商都等商業(yè)綜合體，同時項目還自帶鄰里中心，日常需求可就近滿足；教育方面，地塊靠近南屏中學(xué)、容國團(tuán)小學(xué)、容國團(tuán)中學(xué)、南屏實驗小學(xué)等多所學(xué)校，資源亦比較充足。目前，地塊所在板塊在售新房不多，價格基本均在2.6萬-3.3萬/平方米范圍內(nèi)，與地塊成交地價相比，仍有一定的盈利空間。