[中房研協(xié)]2022年首批集中供地觀察

??截至目前，22個集中供地的重點城市中，除上海、鄭州、沈陽、長春外，其余18城已經(jīng)完成了本年度首批集中供地（見附表1）。土地供應(yīng)方面，供應(yīng)地塊總量下降，多城優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)放量。土拍規(guī)則方面，多城通過降低競買保證金、延長付款周期、取消竟配建要求等政策來降低房企參拍門檻，提高項目利潤空間。土拍結(jié)果方面，本輪集中供地中流拍撤牌現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)，溢價率回升，各城土地市場分化較為明顯，央企國企及本地城投依舊是市場拿地主體。目前房地產(chǎn)行業(yè)銷售下行壓力較大，預(yù)計未來調(diào)控政策有進(jìn)一步放松的空間和必要性，更大力度地限購限貸、土地出讓和房企融資相關(guān)的放松政策有望陸續(xù)出臺。

??一、多城發(fā)布首批集中供地計劃，總體供地量減少，多城優(yōu)質(zhì)地塊放量

??目前已有21個城市發(fā)布了首批集中供地公告，與2021年第三批集中供地相比，供應(yīng)地塊總量下降26.75%，總起拍金額下降19.28%。2022年首批集中供地數(shù)量下降，一方面是由于行業(yè)下行壓力加大房企拿地意愿減弱，為避免出現(xiàn)大面積土地流拍而下調(diào)供應(yīng)量，另一方面是重慶、青島、濟(jì)南等城市今年集中供地土拍次數(shù)將由3次增加到4次，每批次集中供地的數(shù)量有所降低。

??具體來看，與上年第三批集中供地相比，7城供地數(shù)量增長，14城供地數(shù)量減少。其中杭州、合肥、成都、上海、廣州、北京等熱點城市在本次公告中大幅加大地塊供應(yīng)：杭州本批次供應(yīng)60宗居住用地，比上年第三批集中供地增長71%，傳統(tǒng)核心區(qū)供應(yīng)量有所減少，蕭山區(qū)、余杭區(qū)和臨平區(qū)供應(yīng)量較大，分別達(dá)到16、11和10宗，杭州供地范圍在向周邊區(qū)域拓展；合肥本批次供應(yīng)32宗地塊，比上年第三批集中供地增長45%；成都供應(yīng)50宗地塊，其中成華區(qū)、天府新區(qū)和雙流區(qū)供應(yīng)量相對較大，分別有8、6和5宗，熱門區(qū)域加大供應(yīng)；上海供應(yīng)40宗地塊，在嘉定、青浦、松江、奉賢、自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)繼續(xù)增加土地供應(yīng)，同時楊浦、旭輝、閔行等傳統(tǒng)熱門區(qū)域，也都增加了土地供應(yīng)；廣州本次住宅用地集中掛牌出讓宗地數(shù)量較2021年第三批增加6%，但掛牌起始總價下降15%，從區(qū)域位置看，以中心城區(qū)供地為主；北京本次出讓地塊數(shù)量較上年第三批集中供地有所增長，從核心城區(qū)到近郊分布均勻，可以覆蓋多種人群需求。

??無錫、南京、長沙等城市雖供地數(shù)量減少，但加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)。例如無錫多宗待拍地塊位于區(qū)域內(nèi)的熱門板塊，位置相對集中；南京此次供應(yīng)20宗地塊主要位于主城、江北新區(qū)、浦口以及江寧等市場活躍度較高的熱點片區(qū)；長沙本批次二環(huán)內(nèi)供應(yīng)地塊7宗，占據(jù)總量32%，高于以往供地比例；廈門島內(nèi)供應(yīng)地塊增至5宗。

??重慶、青島、濟(jì)南、武漢，蘇州5城今年集中供地土拍次數(shù)將由3次增加到4次，本次集中供地相對保守，傾向于“過渡式”供應(yīng)，相較于上年第三批集中供地，供應(yīng)量大幅下降。重慶本次出讓土地，基本位于各區(qū)核心位置，周邊交通便捷，資源配套相對成熟；青島本批次供地主城區(qū)范圍內(nèi)僅有5宗，李滄區(qū)1宗，城陽區(qū)4宗，城陽區(qū)繼續(xù)延續(xù)了主城區(qū)供地的領(lǐng)跑態(tài)勢；濟(jì)南本批次供地中濟(jì)鋼片區(qū)首次大規(guī)模供地，老城區(qū)、東部核心區(qū)、南城等區(qū)域的供地相對較少；武漢以中心城區(qū)項目為主，也涵蓋了東湖高新、黃陂等區(qū)域，注重供需平衡和市場良性發(fā)展；蘇州本批次供地高低搭配，高價值優(yōu)質(zhì)板塊和剛需板塊均有供應(yīng)。

??二、供地規(guī)則優(yōu)化，降低企業(yè)參拍門檻，提高地塊利潤空間

??經(jīng)歷了2021年的多輪集中供地后，各大城市對“兩集中”供地模式已積累了一定的經(jīng)驗，對土地出讓細(xì)則的把控也更加駕輕就熟。本輪集中供地中，多城優(yōu)化土拍規(guī)則，呈現(xiàn)出積極供地的導(dǎo)向，提升企業(yè)拿地意愿。主要表現(xiàn)為降低參拍門檻，提高地塊利潤空間等。同時土拍規(guī)則對住宅品質(zhì)的關(guān)注度有所提高，部分城市提升了建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

??降低房企參拍門檻，具體包括降低競買保證金、延長付款周期、取消竟配建要求等。例如南京本批集中出讓的地塊，競買保證金比例全部下調(diào)至起始總價的20%，部分地塊的土地出讓金繳款周期還將延長至6個月或更長，除G03地塊外，所有地塊均取消了租賃住房的配建要求，改由各區(qū)選定地塊后進(jìn)行集中建設(shè)；蘇州競買保證金比例從去年第三批次公告的30%下調(diào)至20%，并且對土拍出讓金的付款期限做適當(dāng)?shù)姆艑?；成都從去年第三批次的達(dá)到土地最高限價后競銷售型人才公寓面積比例，調(diào)整為“限價競買+抽簽競得”；武漢采取地價“熔斷”后以“搖號”方式直接確定競得人，避免以競配建、競自持等方式增加項目成本；合肥降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數(shù)量。

??多城優(yōu)化了去年第二批集中供地以來限地價的規(guī)則，控制溢價率，預(yù)留利潤空間，激發(fā)市場活力。例如杭州此次土拍將溢價12%作為土拍中止價，房企在報價區(qū)間內(nèi)（起拍價的10%-12%）僅有一次報價機(jī)會，且首創(chuàng)“次高者得”的土地出讓新規(guī)，在所有有效報價中按次高者確定為競得企業(yè)；青島采用限地價，地價觸頂進(jìn)入競品質(zhì)階段，競品質(zhì)得分相同進(jìn)行搖號的競價方式；合肥采用“價高者得+投報高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號”的規(guī)則。限地價規(guī)則一方面有效控制了地價，另一方面給房企預(yù)留了利潤空間。

??競拍規(guī)則更加注重市場穩(wěn)定和公平競爭。合肥對《高品質(zhì)建設(shè)內(nèi)容和評分標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行了調(diào)整，將二級及以下開發(fā)商資質(zhì)的分值調(diào)整為4分，與一級開發(fā)商資質(zhì)的5分僅差1分，縮小中小房企在競品質(zhì)階段與頭部房企的差距。上海本批次集中供地地塊出讓須知中“評標(biāo)辦法”和“一次書面報價規(guī)則”等條款作了調(diào)整，一次書面報價時間重新計時10分鐘，所有已提交報價的競買人均可修改其報價，增加了其余報價人在出現(xiàn)相同報價后的參與度，降低了利用相同報價進(jìn)行報價操縱的可能性，競拍過程更趨公平。

??部分城市提升了建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對建筑品質(zhì)提出了明確的要求。比如杭州要求建筑層高為3米，一樓需建設(shè)4米高的架空層作為社區(qū)公共開放空間，競得企業(yè)需簽訂《住宅品質(zhì)承諾書》；廈門有3宗地塊采用“限房價、限地價、定品質(zhì)+搖號”方式拍賣出讓；北京有11宗地設(shè)置了“定高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)+搖號”的競爭方式，該類項目在搖號前企業(yè)要出具《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》，承諾未來房屋建設(shè)中綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技術(shù)、管理模式等方面應(yīng)達(dá)到相應(yīng)品質(zhì)要求；長沙試行“限房價、控地價、競品質(zhì)”土地出讓方式，6宗地塊明確“根據(jù)開發(fā)品質(zhì)等因素進(jìn)行價格監(jiān)制”，銷售價格將與項目品質(zhì)掛鉤。隨著政策不斷強(qiáng)調(diào)房子回歸“居住屬性”，預(yù)計未來房地產(chǎn)市場將愈加注重品質(zhì)提升，“重品質(zhì)”的要求也將更加常態(tài)化。

??三、18城已完成2022年第一批集中供地，流拍現(xiàn)象好轉(zhuǎn)，溢價率回升

??截至目前已有18城完成了本年度首批集中供地。從土拍結(jié)果看，本次集中供地相較于2021年第三批集中供地，流拍撤牌現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)，溢價率回升，各城土地市場分化較為明顯，熱點城市土地市場表現(xiàn)明顯優(yōu)于弱能級城市，央企國企及本地城投依舊是市場拿地主體。

??從成交量來看，成交宗數(shù)較2021年第三批集中供地下降35.38%，僅有6城成交宗數(shù)有所上升。成交量下降主要受兩方面因素影響，一是由于多城供應(yīng)規(guī)模的下降帶來了成交規(guī)模的下降；二是青島、重慶、武漢等城市2022年集中供地增加為四次，分流了此次集中供地的成交數(shù)據(jù)。

??從流拍撤牌率來看，相較于2021年第三批集中供地流拍撤拍現(xiàn)象有所好轉(zhuǎn)。18城中有6城掛牌地塊全部成交，7城流拍率下降，5城流拍率上升，分別為杭州、福州、天津、濟(jì)南、武漢。本輪集中供地體量，較去年首輪和第三輪有明顯減少，多城優(yōu)質(zhì)地塊放量，同時各地政府的土拍規(guī)則也有所調(diào)整，降低拿地門檻，土拍成交情況有所好轉(zhuǎn)。

??從溢價率來看，此次集中供地平均溢價率為 4.68%，較2021年第三批上升2.17個百分點。其中深圳、合肥、重慶、廈門、北京溢價率增長幅度較大，分別較去年第三批上升 10.3、8.7、4.9、4.3、3.8個百分點，深圳、合肥溢價率分別達(dá)到15%，13.7%（見表1）。溢價率有所上升主要原因之一是各地推出的地塊資質(zhì)較優(yōu)，條件相對較差的地塊多數(shù)底價成交或流拍。

??從拿地企業(yè)來看，2022年首批集中供地中，央企國企及本地城投依舊是市場拿地主體。如蘇州15宗地塊均被央企及地方國企獲得，深圳8宗地塊全部由國企拿下，廣州成交的17宗地塊中有9宗由本地城投公司競得，福州、武漢、無錫、成都、寧波、天津的地方城投公司拿地比例都達(dá)到了50%及以上。少部分城市民企拿地力度相對較強(qiáng)，例如在本次杭州集中土拍中濱江競得11宗地塊，合肥本次土拍成交的地塊中一半以上被本土民企競得，青島22宗地塊中4宗被本土優(yōu)秀民企競得。國企央企和城投公司在當(dāng)?shù)赜匈Y源優(yōu)勢且自身財務(wù)狀況穩(wěn)健，拿地時更重視項目的去化能力，民營房企大多更加注重降負(fù)債，保持安全的現(xiàn)金流，拿地積極性不高。部分資金較為充裕的本土民企信心提振，在深耕區(qū)域土拍參與度有所提升。

??四、總結(jié)與展望：國企央企、城投公司是拿地主力，民營房企信心有所恢復(fù)，期待調(diào)控政策有進(jìn)一步放松

??企業(yè)方面，在目前房地產(chǎn)行業(yè)需求端不確定性較大，消費(fèi)者信心不足的背景下，房企對地塊的選擇更加謹(jǐn)慎，處于核心位置、周邊交通便捷、資源配套相對成熟、項目利潤有保證的地塊最受青睞，預(yù)計這類地塊也是房企后期集中供地中的主要競拍對象，邊緣化地塊仍存在流拍風(fēng)險。國企央企、城投公司依然是本輪集中土拍的成交主力軍，民營房企拿地能力和意愿不強(qiáng)。但也有少數(shù)優(yōu)秀民企，已在深耕城市形成成熟的運(yùn)營管理和成本控制體系，有意愿強(qiáng)化自身在深耕城市的競爭優(yōu)勢，在本次土拍中表現(xiàn)亮眼。近期碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，意味著監(jiān)管機(jī)構(gòu)在逐步恢復(fù)民營房企在公開市場的信用融資功能，有利于民營房企重拾信心，在后期集中供地中重新審視拿地邏輯，發(fā)掘拿地的可能性。

??政策方面，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中，政府主導(dǎo)下的因城施策是主要的放松政策，通過支持合理住房需求，促進(jìn)市場信心恢復(fù)。但目前一城一策的調(diào)控放松尚未體現(xiàn)出明顯效果，市場成交數(shù)據(jù)持續(xù)低位。受限于國內(nèi)疫情反復(fù)，銷售下行壓力加大，對本輪地產(chǎn)需求端刺激力度提出了更高要求。展望未來，調(diào)控政策有進(jìn)一步放松的空間和必要性，需要有更大力度地放松政策出臺，比如降低首套、二套房首付款比例、地方限制政策進(jìn)一步放松、房貸利率下調(diào)等，充分激活核心一二線城市相對充裕的剛性和改善性購房需求，拉動核心城市市場觸底回升，提振市場信心。三四線城市調(diào)控周期可能更長，預(yù)計需等待核心一二線城市市場企穩(wěn)后才可能輪動回穩(wěn)。

??執(zhí)筆：屈雁翎

??中房研協(xié)測評研究中心 研究員