[克而瑞]土地月報(bào) | 成交規(guī)模再創(chuàng)年內(nèi)新高（2022年6月）

??各能級城市土拍規(guī)模上漲，推動(dòng)全國土地成交再創(chuàng)年內(nèi)新高；市場熱度也有所回溫，重點(diǎn)城市土拍溢價(jià)率出現(xiàn)回升。

??6月份，重點(diǎn)城市首輪集中土拍迎來正式收官，次輪土拍也進(jìn)行近半。在此影響下，全國土地市場成交規(guī)模雖然同比仍呈下跌趨勢，但環(huán)比大幅上升，總成交建面更是在年內(nèi)首度突破1億平方米。

??與此同時(shí)，在重點(diǎn)城市土拍門檻持續(xù)寬松及供地結(jié)構(gòu)更偏向于“保成交”的優(yōu)質(zhì)地塊等因素的影響下，市場熱度指標(biāo)亦較上月出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，尤其是重點(diǎn)監(jiān)測城市的流拍率指標(biāo)，更是降至去年下半年以來最低水平，僅為9.5%，環(huán)比下降9個(gè)百分點(diǎn)，也低于去年同期水平。

??市場走勢

??供求規(guī)模環(huán)比均呈上漲趨勢

??優(yōu)質(zhì)土地入市增多帶動(dòng)平均地價(jià)環(huán)比上升

??供應(yīng)方面。重點(diǎn)城市次輪供地掛牌潮延續(xù)，本月多達(dá)10個(gè)城市推出了年內(nèi)第二批次集中出讓地塊，涉及上海、廣州、成都、南京等城市，三四線城市的土地出讓活動(dòng)也進(jìn)一步恢復(fù)。在此影響下，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比進(jìn)一步上漲，總建筑面積達(dá)16718萬平方米，環(huán)比增長11%，同比降幅也縮窄至18%。重點(diǎn)城市集中供地方面，10個(gè)城市中，成都、南京的供應(yīng)規(guī)模相對較高，均在400萬平方米以上，其余城市的供應(yīng)量多在300萬平方米以下，供地量依舊維持在較低水平。

??成交方面。月內(nèi)重點(diǎn)城市首輪土拍收官，二輪土拍繼續(xù)進(jìn)行，推動(dòng)6月份土地成交持續(xù)環(huán)比上行，同比降幅亦有所收窄。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地成交經(jīng)營性用地成交建筑面積年內(nèi)首次突破1億平方米，達(dá)到1.3億平方米以上，環(huán)比增加62%，同比下降38%，同比降幅在年內(nèi)首次收窄至四成以內(nèi)。各能級城市的成交規(guī)模也環(huán)比走高，其中二線城市漲幅最甚，在杭州、寧波等8個(gè)重點(diǎn)城市集中土拍的拉動(dòng)下，成交規(guī)模環(huán)比上月大增184%，總成交建面達(dá)3568萬平方米。

??價(jià)格方面，因多城集中土拍、優(yōu)質(zhì)地塊入市比例大增，本月平均地價(jià)同環(huán)比均呈上漲趨勢，平均樓板價(jià)為3949元/平方米，環(huán)比上漲23%，較去年同期也上漲了6%。各能級城市表現(xiàn)各異，其中一線城市因京滬集中成交了多宗高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊支撐、平均地價(jià)進(jìn)一步上漲至22006元/平方米；二線城市因西安、合肥等地價(jià)水平較低的城市成交量較高，平均地價(jià)進(jìn)一步走低，環(huán)比下降9%至6251元/平方米；三四線城市成交地價(jià)環(huán)比小幅上漲9%，平均樓板價(jià)為2005元/平方米。

??市場熱度

??優(yōu)質(zhì)用地入市比例增加

??帶動(dòng)溢價(jià)、流拍指標(biāo)轉(zhuǎn)好

??市場熱度方面。由于本月進(jìn)行集中土拍的城市中不乏上海、杭州、合肥、寧波等土拍熱點(diǎn)城市，尤其是合肥，市區(qū)次輪集中成交的24宗地有9宗觸及地價(jià)上限，縣域土拍亦有多宗地塊進(jìn)入競品質(zhì)階段，土地市場熱度相對較高。受此影響，本月成交溢價(jià)率環(huán)比提升至4.6%，較上月上漲了1.2個(gè)百分點(diǎn)。

??土地流拍方面。隨著地方供地規(guī)則的進(jìn)一步放寬，以及在土拍供給中更有計(jì)劃地選擇優(yōu)質(zhì)地塊，重點(diǎn)監(jiān)測城市的流拍率下降至9.5%，創(chuàng)下去年下半年以來新低。如在本月進(jìn)行集中土拍的重點(diǎn)城市中，僅合肥、武漢、沈陽及青島有少數(shù)地塊流拍，其中流拍率最高的合肥，次輪共有5幅地遭遇流拍，流拍率達(dá)17%，相比于首輪，幅數(shù)及比例均有減少。

??重點(diǎn)地塊

??京滬成為入榜主力，封頂成交地塊

??多為樓市去化表現(xiàn)好的優(yōu)質(zhì)宅地

??6月，重點(diǎn)城市集中土拍迎來了高峰期，包括5月底已經(jīng)開拍的北京，共有10個(gè)城市進(jìn)行了大規(guī)模土拍，上海、杭州、寧波、蘇州及合肥等熱點(diǎn)一二線城市均有優(yōu)質(zhì)宅地出讓。其中，北京、上海均有“壓箱底”的寶地出讓，如北京的朝陽太陽宮地塊、上海的徐匯濱江地塊等，因而兩城也成為本月成交總價(jià)榜及單價(jià)榜入榜主力。

??值得關(guān)注的是，無論是北京、上海等一線城市，還是杭州、合肥等二線城市，房企拿地仍舊偏向謹(jǐn)慎，仍更青睞于安全邊際高的優(yōu)質(zhì)住宅用地。以單價(jià)榜中京滬入榜的9宗地來看，5宗觸及地價(jià)上限成交的地塊均為周邊去化表現(xiàn)好、盈利空間充裕的優(yōu)質(zhì)宅地，譬如區(qū)位極為優(yōu)越的太陽宮地塊、徐匯斜土街道地塊，房地價(jià)差均可達(dá)3萬元/平方米以上，盈利空間相當(dāng)充裕。

??6月份，首輪集中土拍于月內(nèi)收官，二輪土拍也在加速推進(jìn)，中小城市的土地出讓活動(dòng)也有所復(fù)蘇。在此影響下，各能級城市土拍規(guī)模上漲，推動(dòng)全國土地成交再創(chuàng)年內(nèi)新高。市場熱度也有所回溫，重點(diǎn)城市土拍溢價(jià)率出現(xiàn)回升，上海、杭州、合肥等城市均有大批優(yōu)質(zhì)用地以高溢價(jià)成交，流拍率指標(biāo)也較上月出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

??接下來，鑒于新房調(diào)控政策寬松趨勢不改，部分城市樓市成交已現(xiàn)回暖信號(hào)，供給側(cè)也在積極順應(yīng)市場，調(diào)整供地結(jié)構(gòu)和降低供地門檻，預(yù)計(jì)土地流拍現(xiàn)象可持續(xù)好轉(zhuǎn)。倘若新房市場的上升勢頭保持延續(xù)，行業(yè)信心恢復(fù)之下，三季度土地市場中或?qū)⒂型吹礁嗝衿髤⑴c的身影。