[克而瑞]2022年上半年中國房企總土儲貨值排行榜TOP100

??導 讀 

??總土儲貨值百強門檻下降20%，不足千億貨值企業(yè)增加一倍。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??重要說明

??本榜單中房企總土儲是指房企所有已確權土地中未售部分。多數上市房企在財報中會公布其總土儲面積甚至貨值。但是由于主要存在如結算口徑、確權與否、以及貨值計算標準等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統一調整。如下：

??一、部分房企公布的是按結算口徑的土地儲備，包含“已售未結轉”部分，不能反映未來可售資源，統一去除該部分數據。

??二、隨著城市更新的深入，很多房企的土地資源來自于城市更新，這類項目由于拆遷難度大，權益關系復雜，因此我們采取確權為標準。

??三、對于土地貨值判斷，每家房企采取的估值標準不同。我們統一采用當前周邊可比房價為標準，不加入未來預期。

??四，由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務，因此本土儲統計也不包含代建土儲。

??五，考慮到部分房企年報未準時發(fā)布，故本次不作為總土儲參榜單樣本。

??榜單解讀

??1

??總土儲貨值百強門檻下降20%
不足千億貨值企業(yè)增加一倍

??截止2022年上半年，總土儲貨值TOP100房企的貨值總量達到37.8萬億元，較2021年末下降了11%，同比也下降18%。貨值百強門檻達到619.3億元，分別較2021年和2021年上半年下降20%和24%，若比較各梯隊的門檻變化，均呈現下降的趨勢。

??從總土儲貨值TOP100來看，2022年上半年共有9家房企總貨值超過萬億，多數房企總土儲在1000-3000億之間，達到34家。而土儲貨值低于1000億的企業(yè)顯著增加，較2021年末翻了一番。

??由此可見，在雙集中供地與房企資金壓力大的雙重影響下，一方面是企業(yè)被動的收縮，投資腳步大幅放緩、甚至停滯，另一方面是主動戰(zhàn)略轉變，在低谷期采取”促銷受、抓回款、緊投資“的策略。

??2

??銷售百強總土儲創(chuàng)近四年新低
TOP20土儲集中度近六成

??從百強總土儲的變化來看，呈現有三個特征：

??第一，百強房企總土儲貨值逐年遞減。2022年上半年，銷售百強房企的總土儲貨值超34.7萬億，總量連續(xù)兩年下滑且創(chuàng)近四年新低，總貨值較2021年末下降14%。

??第二，行業(yè)土儲的集中度依舊高企，資源掌握在銷售TOP20手中。2022年上半年，銷售TOP20房企總土儲貨值占百強比例接近六成，較2021年末增長2個百分點。其中銷售TOP10貨值集中度更是接近40%，規(guī)模優(yōu)勢顯著。

??第三，從總土儲規(guī)模來看，民企的存在感是越來越低，穩(wěn)健的國央企土儲總量逐步攀升，占據主導地位。首先，從總土儲貨值TOP100來看，國央企總土儲貨值占百強比例達到43%，總土儲TOP30企業(yè)中近半數來自國央企。其次，就土儲前十企業(yè)而言，民企的數量逐年遞減，2022年僅剩龍湖，碧桂園，其中碧桂園2022年上半年總土儲貨值較2021年末下降3%。

??3

??百強總土儲去化周期攀升至5.71年
創(chuàng)近5年新高

??銷售銳減、投資停滯，導致百強房企去化周期急速攀升，2022年上半年百強房企總土儲貨值達到5.71年，較2021年末上漲55%，為2018年以來新高。有14%的企業(yè)去化周期高達10年，近半數房企去化周期維持在5-10年的區(qū)間內。

??從各梯隊表現來看，2022年上半年各梯隊去化周期均呈現上升走勢，僅TOP10上升幅度較小，較2021年末增長37%。，OP11-50的三個梯隊漲幅均在100%以上。存量賣不動、新增不拿地，導致這些房企陷入“越不拿越難賣”的困境。

??從企業(yè)角度而言，綠地、合生等土儲規(guī)模較大，但去化周期超過10年，雖然上半年已經暫緩拿地、儲備充沛，但去化偏慢，存在一定風險。僅有少數房企如萬科、華潤等去化小于4年，而濱江總土儲貨值去化僅為2.15年。

??4

??六成房企總土儲貨值下降
僅國央企土儲增長顯著

??在上半年近六成百強房企未有新增投資之下，有六成房企總土儲貨值下跌，跌幅在-10%至0%的企業(yè)數量最多，此外仍有13%的房企土儲貨值增長幅度超過20%，這與上半年積極拿地、土儲分布在高能級城市不無關系。且從多數房企土儲建面下降、貨值上漲，以及單位貨值上升也可見一斑。

??從總土儲上漲的房企看，幾乎全是國央企，民企中僅龍湖、濱江較2021年略有增加。

??其中漲幅的較高的有越秀、華潤、招商、中交房地產等，漲幅在20%以上，這些房企不僅漲幅大，土儲貨值同樣較多，華潤、招商總土儲貨值均在2022年上半年首次突破萬億。建發(fā)、國貿、首開、金地等企業(yè)漲幅在5%-10%之間。這些企業(yè)也是上半年集中供地拿地較為積極的房企，其中集中供地拿地金額占1-8月拿地金額比例在80%以上。

??5

??控制土儲規(guī)模、量入為出是大方向
聚焦結構性優(yōu)化和動態(tài)去化

??從以往發(fā)展經驗來看，總土地儲備并非越多越好，匹配自身發(fā)展需要的和發(fā)展策略的適當土地是未來的大趨勢。時至今日，行業(yè)格局已經生變。已經從高速發(fā)展邁入有質量發(fā)展階段，隨著強監(jiān)管下的資金危機帶來的生存危機，未來房企更加追求土儲結構、質量和增儲的安全性。 

??因此，在杠桿紅利、土地紅利消退之后，總土地儲備雖仍是企業(yè)低谷翻身、保持發(fā)展的 重要一環(huán)，但重要性已經遠遠不如過去幾年。換而言之，房企土儲絕對量已經迎來拐點，未來在行業(yè)整體層面上會繼續(xù)保持下滑。一方面是源于市場下滑，銷售疲軟，企業(yè)主動控制土地儲備的規(guī)模，從而達到控制負債的目的，以“輕資產、量入為出”為主，如越秀、華潤等均表示未來堅持“量入為出”和穩(wěn)健投資；另一方面，資金的懸頂壓力，導致自集中供地以來，大多數百強房企投資“一緊再緊”，“促銷售、抓回款、保交房、緊投資”之下，投資暫緩、銷售加強土儲規(guī)模將會出現減少。 

??現階段下房企應該更加注重土地運營、項目運營，關注土地的質量和價值，關注土地的變現能力。 

??從多家房企半年業(yè)績會表態(tài)不難看出，未來三四線城市都不再是房企投資的重心，“避免三四線、聚焦一二線”是主要策略。對于房企而言，低土儲之下將更重質而非量，意味著接下來房企會通過土儲換倉來優(yōu)化和調整土儲結構。 

??此外，由于行業(yè)從高速發(fā)展邁入有質量發(fā)展的階段，市場難以回到此前慢跌大漲的周期中，因此土儲的去化是所有房企納儲、布局的重要考量點。換而言之，動態(tài)的去化安排將決定未來投資的節(jié)奏。