??中房網(wǎng)訊  在調(diào)控政策持續(xù)保持高壓的背景下，2017年房企整體拿地規(guī)模達(dá)到了一個(gè)新的歷史高度。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強(qiáng)了在土地儲(chǔ)備上的擴(kuò)張。

??中房網(wǎng)（微信公眾號(hào)：zhongfangwang）根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年百?gòu)?qiáng)房企新增土地貨值約12.28萬(wàn)億元。其中，十強(qiáng)房企新增土地貨值約6.23萬(wàn)億元，TOP11-TOP100房企新增土地貨值約6.05萬(wàn)億元。

??10強(qiáng)房企新增土地貨值超其他百?gòu)?qiáng)房企總和 融創(chuàng)碧桂園領(lǐng)跑

??從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年十強(qiáng)房企新增土地貨值已經(jīng)超過(guò)其他百?gòu)?qiáng)房企總和。從招拍掛市場(chǎng)到收并購(gòu)再到城市舊改，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)蔓延到各個(gè)拿地領(lǐng)域。大房企的規(guī)模優(yōu)勢(shì)也在土地市場(chǎng)上有所顯現(xiàn)，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的規(guī)律似乎也開始適用于土地市場(chǎng)。

??克而瑞研究中心報(bào)告顯示，對(duì)比2017年銷售金額各梯隊(duì)房企的銷售、新增貨值在百?gòu)?qiáng)中的占比來(lái)看，未來(lái)百?gòu)?qiáng)內(nèi)房企的規(guī)模還將繼續(xù)分化。銷售十強(qiáng)房企的銷售額在百?gòu)?qiáng)中的占比達(dá)到44%，而對(duì)應(yīng)企業(yè)的新增貨值占比卻達(dá)到了48%，因此未來(lái)TOP10房企的規(guī)模還有更高的上升空間。其他梯隊(duì)來(lái)看，TOP50之后的房企稍顯動(dòng)力不足，企業(yè)的銷售金額占比均要高于其新增貨值，可以看到百?gòu)?qiáng)房企分化正在加速，企業(yè)的規(guī)模之爭(zhēng)將愈演愈烈。

??具體來(lái)看，有“并購(gòu)?fù)酢敝Q的融創(chuàng)中國(guó)2017年新增土地貨值高居榜首，為14358.5億元。2017年房企銷售“一哥”碧桂園全年新增土地貨值為11963.3億元。此外，恒大、萬(wàn)科、保利、中海的新增土地貨值分別為8785.1億元、6379.7億元、5319.1億元、3553億元。

??值得一提的是，在2017全年新增土地貨值前十名中出現(xiàn)了一匹黑馬。福晟集團(tuán)以新增3199.4億元貨值位列第七。此外，富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、新城控股三家房企新增土地貨值也位居前十，分別為：3100億元、2814.9億元和2811.6億元。

??50強(qiáng)房企拿地區(qū)域布局：扎堆京渝等一二線城市

??從銷售金額TOP50房企今年以來(lái)的拿地布局來(lái)看，一二線城市因?yàn)槠潺嫶蟮氖袌?chǎng)容量吸引了大部分投資。

??比較典型的有北京、重慶、天津這類城市。例如重慶，土地供應(yīng)充分加上市場(chǎng)容量充足，也成為TOP50房企的投資熱土。

??但一些城市也因?yàn)榉科蟮脑堰M(jìn)入或使得競(jìng)爭(zhēng)加劇，如合肥2016-2017年的商品房平均成交面積為600萬(wàn)方，但今年銷售金額TOP50房企已在合肥取得1027萬(wàn)方土地建面，是該市2016-2017年商品房成交建面的1.7倍，未來(lái)隨著大量的項(xiàng)目入市或?qū)⒅苯訉?duì)各家房企造成壓力。

??同時(shí)，據(jù)克而瑞研究中心報(bào)告來(lái)看，蘇州、濟(jì)南也都存在類似情況，TOP50房企的新增土地建面分別為兩市近兩年商品房平均成交建面的1.6、1.4倍，其未來(lái)的市場(chǎng)壓力不言自明。而北京的項(xiàng)目未來(lái)也存在銷售壓力，與前幾個(gè)二線城市不同的是，這方面壓力主要來(lái)源于政府的價(jià)格和預(yù)售證管制。

??房企未來(lái)表現(xiàn)看貨值 銷售排名仍存變數(shù)

??隨著今年銷售百?gòu)?qiáng)業(yè)績(jī)的高歌猛進(jìn)，企業(yè)也在拿地端積極補(bǔ)充貨量，根據(jù)企業(yè)自身的土儲(chǔ)情況，百?gòu)?qiáng)房企拿地表現(xiàn)也不盡相同，尤其是競(jìng)爭(zhēng)激烈的TOP20梯隊(duì)。

??從典型房企的土儲(chǔ)總量和當(dāng)年銷售面積比值來(lái)看（簡(jiǎn)稱存銷比），一般房企當(dāng)前的存銷比平均在4年左右，千億房企多數(shù)在4年以上。

??克而瑞研究中心分析報(bào)告認(rèn)為，今年TOP20房企拿地表現(xiàn)根據(jù)其存銷比也可以分為以下幾類：

??第一類是土儲(chǔ)足夠，拿地依然積極的房企。如恒大、碧桂園、融創(chuàng)，前兩者本身土儲(chǔ)豐富，在17年初的土地儲(chǔ)備即分別達(dá)到2.3億方和1.7億方，而在今年的土地市場(chǎng)上卻毫不懈怠，恒大、碧桂園兩家分別斬獲0.8億方、1.3億方土儲(chǔ)。融創(chuàng)中國(guó)為今年的3000億新貴，也是因?yàn)槠髽I(yè)今年通過(guò)收并購(gòu)新增了大量可快速變現(xiàn)的貨值，使得融創(chuàng)不僅實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，也使得企業(yè)的土儲(chǔ)成功破億。

??第二類是本身土儲(chǔ)充足，在2017年拿地偏保守的房企。如綠地、招商。綠地控股擁有上億方土儲(chǔ)，但這樣大規(guī)模的土儲(chǔ)潛力并沒(méi)有完全釋放，近年來(lái)綠地的銷售排名在逐漸下滑，因此企業(yè)首要目標(biāo)在于激活自己的存量潛力，繼續(xù)提高存量轉(zhuǎn)化，而招商在前海擁有大量土地儲(chǔ)備。

??第三類是本身土儲(chǔ)一般，今年拿地規(guī)模仍顯不足的房企。如金地、綠城、華潤(rùn)，前兩家土地消化周期分別為4.1和為3.4，雖然處于安全線內(nèi)，但與其他千億房企相比則稍微遜色。對(duì)于這樣千億規(guī)模的企業(yè)來(lái)說(shuō)，3000萬(wàn)方左右的土儲(chǔ)還是略微不足的，仍有補(bǔ)充的空間。像今年企業(yè)的新增貨值排名都在20位之后，遠(yuǎn)低于企業(yè)銷售排名。另外還有像華潤(rùn)的年初土儲(chǔ)在4400萬(wàn)方左右，存銷比在5年上下，但今年的拿地銷售比為0.6，低于TOP20的平均水平。

??房企拿地總量和集中度將進(jìn)一步提升

??2017年受房企積極沖擊規(guī)模的推動(dòng)，房企的新增土地建面達(dá)到峰值。在2017年底三部委再次強(qiáng)調(diào)樓市調(diào)控政策的延續(xù)性和穩(wěn)定性之后，2018年調(diào)控政策放松的可能性較小。

??對(duì)于未來(lái)房企的拿地表現(xiàn)，克而瑞研究中心預(yù)計(jì)明年房企在拿地上主要有三大趨勢(shì)：

??趨勢(shì)一，整體上房企的拿地總量仍將保持較高的水平。一方面由于龍頭房企銷售規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張，市場(chǎng)占有率繼不斷升，預(yù)計(jì)對(duì)新增土地儲(chǔ)備需求量還有較大的增長(zhǎng)空間；另一方面，部分中等規(guī)模房企也提出了近一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億的計(jì)劃，這也將對(duì)明年的土地成交量形成助推。

??趨勢(shì)二，收并購(gòu)仍將是部分房企的主要拿地方式。一方面，在目前土拍市場(chǎng)起拍價(jià)居高不下，有的地塊的樓板價(jià)甚至已高過(guò)周邊樓盤的銷售價(jià)格，為了有效降低拿地成本，部分房企依然會(huì)在收并購(gòu)市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)。另一方面，在集中度加強(qiáng)和土拍價(jià)格較高的背景下，一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機(jī)，行業(yè)洗牌還將繼續(xù)進(jìn)行，這也給了規(guī)模較大的房企收并購(gòu)的機(jī)會(huì)。

??趨勢(shì)三，一線城市拿地需提升租賃運(yùn)營(yíng)能力。2017年一線城市整體進(jìn)入租賃時(shí)代，上海今年上海累計(jì)公告出讓了9幅租賃住房用地，可建建筑面積約182萬(wàn)平方米。2018年租賃用地將持續(xù)成為一線城市出讓的主要宅地類型，房企希望拓充一線城市土儲(chǔ)則不可避免的需要面對(duì)租賃地塊的運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)能力以及盈利模式將成為房企繼續(xù)深耕的新方向。

??附：