[克而瑞]投資增速創(chuàng)20年新低，商品房銷(xiāo)售與新開(kāi)工跌幅好于預(yù)期

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??16日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2020年前2月全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)：2020年1-2月，商品房銷(xiāo)售面積同比下降40%，新開(kāi)工面積與土地購(gòu)置面積增速也均大幅下滑，各指標(biāo)全線(xiàn)進(jìn)入歷史低點(diǎn)標(biāo)志新冠肺炎疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成明顯沖擊。在此影響下，開(kāi)發(fā)投資額增速累計(jì)同比由增轉(zhuǎn)跌至16.3%，創(chuàng)近20年新低。

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??前2月銷(xiāo)售面積、金額分別同比降40%、36%，預(yù)計(jì)后期銷(xiāo)售規(guī)模快速回升

??2020年1-2月，受到疫情影響全國(guó)新房銷(xiāo)售表現(xiàn)全線(xiàn)下滑，整體來(lái)看前2月商品房銷(xiāo)售面積僅8475萬(wàn)平方米，同比下降39.9%；商品房銷(xiāo)售額8203億元，同比下降35.9%。自疫情爆發(fā)以來(lái)，全國(guó)多地紛紛叫停項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、線(xiàn)下銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，普遍預(yù)期前2月新房銷(xiāo)售將會(huì)斷崖式下跌，跌幅恐將在70%以上，目前來(lái)看，行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)模跌幅遠(yuǎn)好于預(yù)期,降幅與我們?cè)?月29日發(fā)布的全國(guó)典型房企前2月銷(xiāo)售排行榜的企業(yè)業(yè)績(jī)跌幅接近。

??但值得一提的是，隨著當(dāng)前國(guó)內(nèi)疫情暫時(shí)得到遏制，商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)逐漸正常化，預(yù)計(jì)之后銷(xiāo)售規(guī)模也將快速回升。各地紛紛發(fā)文允許在售地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)盤(pán)、開(kāi)放線(xiàn)下售樓處，同時(shí)部分城市已有熱銷(xiāo)項(xiàng)目售罄表現(xiàn)。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截至3月12日全國(guó)在售項(xiàng)目中已有近7成恢復(fù)售樓處的開(kāi)放，其中深圳招商太子灣云璽大廈線(xiàn)上二次開(kāi)盤(pán)即售罄。

??從CRIC監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市商品住宅成交情況來(lái)看，2月中旬以來(lái)，各能級(jí)城市成交量都在回升，且三四線(xiàn)表現(xiàn)好于二線(xiàn)好于一線(xiàn)，一線(xiàn)目前相當(dāng)于去年四季度5成，二線(xiàn)6成，三四線(xiàn)7成；一線(xiàn)城市中的深圳、二線(xiàn)城市中的福州、成都已經(jīng)超過(guò)去年4季度周均水平，蘇州、杭州也回升至去年10-11月的水平。

??由此可見(jiàn)，隨著各地新房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)陸續(xù)復(fù)工，受疫情抑制的置業(yè)需求將快速完成補(bǔ)位，預(yù)計(jì)將在二季度陸續(xù)釋放形成新增銷(xiāo)售。

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??70城房?jī)r(jià)整體穩(wěn)中趨落，新房同環(huán)比增速收窄、二手房開(kāi)始全面轉(zhuǎn)跌

??全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格體穩(wěn)中趨落。截至2020年2月底，一、二、三線(xiàn)新建及二手商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格無(wú)論同環(huán)比均呈現(xiàn)漲幅持平或回落的整體走勢(shì)。具體來(lái)看，新房?jī)r(jià)格環(huán)比各能級(jí)大體持平、整體微增0.02%，一線(xiàn)、三四線(xiàn)漲幅分別收窄0.33pts和0.37pts；新房?jī)r(jià)格同比一線(xiàn)漲2.2%、二線(xiàn)漲3.0%、三四線(xiàn)漲3.3%、整體漲3.1%，二三線(xiàn)及整體漲幅收窄0.4pts。

??二手房各能級(jí)同比漲幅穩(wěn)中趨落，70城環(huán)比跌0.1%，其中三線(xiàn)城市跌幅領(lǐng)先，一線(xiàn)和二線(xiàn)漲幅回落。

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??開(kāi)發(fā)投資額增速創(chuàng)近20年新低，后續(xù)將受益提振房地產(chǎn)業(yè)而有望快速回升

??由于疫情期間各地建筑工地停工延工、土拍市場(chǎng)一再延期的影響，2020年1-2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額僅收10115億元，同比降16.3%創(chuàng)近20年新低。

??此外我們認(rèn)為，開(kāi)發(fā)投資額增速在疫后隨著整體房地產(chǎn)業(yè)的快速正常化有望快速回升?？紤]到一方面各省區(qū)市均已發(fā)文敦促和支持建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)復(fù)工，3月初各核心城市建筑業(yè)開(kāi)復(fù)工率均在90%以上；另一方面伴隨著土拍正?；糠謨?yōu)質(zhì)地塊頻頻掛出，房企拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)熱情將緩慢恢復(fù)。因此預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投資額的“停速”僅是短期現(xiàn)象，在新開(kāi)工及土地購(gòu)置兩方面快速恢復(fù)的支撐下，開(kāi)發(fā)投資額增速將快速提至原有水平。

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??新開(kāi)工面積創(chuàng)近5年同期總量新低，土地購(gòu)置面積增速同比降29%再回低位

??從新開(kāi)工面積來(lái)看，前2月房屋新開(kāi)工面積創(chuàng)近5年同期最低。前兩月受制于疫情及春節(jié)期間建筑工地?zé)o法開(kāi)工復(fù)工，房屋僅新開(kāi)工10370萬(wàn)平方米，同比跌44.88%。

??鑒于當(dāng)前多地放寬新房預(yù)售審批標(biāo)準(zhǔn)，部分城市積極出臺(tái)土地交易支持政策，在此利好下后續(xù)房企處于盡早開(kāi)盤(pán)預(yù)售搶收現(xiàn)金流的考慮將加快項(xiàng)目的開(kāi)工進(jìn)度。因此預(yù)計(jì)房屋新開(kāi)工面積將于二季度內(nèi)快速提升，并成為開(kāi)發(fā)投資額恢復(fù)的主要支撐之一。

??土地購(gòu)置面積方面，疫情致使多城土拍延后或取消，1-2月土地購(gòu)置面積同比降29.3%，需要注意的是去年同期本就是低點(diǎn)，今年前2月土地購(gòu)置面積絕對(duì)量?jī)H1092萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)未來(lái)，在不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段和堅(jiān)持房住不炒的大原則下，雖然國(guó)內(nèi)外整體貨幣環(huán)境開(kāi)始放松，但短期內(nèi)房企仍受制于到位資金壓力，房企拿地仍將以高性?xún)r(jià)比優(yōu)質(zhì)地塊為主，整體土地購(gòu)置面積有望低位回升但降幅較難出現(xiàn)大幅收窄。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下幾點(diǎn)判斷：在整體疫情按照當(dāng)前態(tài)勢(shì)繼續(xù)得到控制的前提下，預(yù)計(jì)疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在3月將繼續(xù)延續(xù)，但有望在二季度開(kāi)始恢復(fù)正常。具體來(lái)看，銷(xiāo)售方面，受疫情積壓的一、二手房購(gòu)房需求將陸續(xù)轉(zhuǎn)為新增銷(xiāo)售，整體銷(xiāo)售體量有望快速恢復(fù)；新開(kāi)工方面，在地方放寬預(yù)售審批要求的利好下房企預(yù)計(jì)將于窗口期加緊項(xiàng)目開(kāi)工以盡快預(yù)售回籠資金，因而新開(kāi)工面積有望在二季度快速回升；土地購(gòu)置方面，隨著核心城市土拍復(fù)常，整體增速有望低位回升，但考慮到房企拿地仍舊謹(jǐn)慎，降幅難見(jiàn)大幅收窄；開(kāi)發(fā)投資額在以新開(kāi)工、施工面積為主要支撐下有望在下半年得到回升。