[克而瑞]5·1成交同比跌幅僅10%，保持4月穩(wěn)步復(fù)蘇之勢(shì)

??“五一”假期房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，37個(gè)重點(diǎn)城市成交量同比跌幅進(jìn)一步收窄至10%，北京、南京成交顯著反彈。聯(lián)系到4月樓市緩步復(fù)蘇，100個(gè)重點(diǎn)城市成交量同比跌幅收窄至26%。5月房地產(chǎn)市場(chǎng)將如何走向？

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??“5·1”37城成交同比跌幅收窄至10%

??北京、廣州等各城市分化

??剛剛過(guò)去的5天假期，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，37個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交89萬(wàn)平方米，相比去年同期5天降幅持續(xù)收窄至10%。

??一線城市市場(chǎng)有序復(fù)蘇，成交面積同比上漲51%，二線城市市場(chǎng)明顯分化，成交面積同比微降2%，三四線城市成交面積同比仍降33%。具體而言：

??一線城市成交面積同比增長(zhǎng)51%。其中，4月以來(lái)北京市場(chǎng)快速回暖，“五一”假期市場(chǎng)熱度進(jìn)一步提升，成交面積環(huán)比近乎翻番。而廣州項(xiàng)目相對(duì)信心不足，普遍采取“小步快跑”策略，且整體去化表現(xiàn)并不理想，除個(gè)別項(xiàng)目去化率能達(dá)到5成左右，多數(shù)項(xiàng)目去化率皆不足3成。

??8個(gè)二線城市成交面積同比微降2%。其中，南京成交明顯放量，同、環(huán)比皆實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)，主要原因在于節(jié)前開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較多，網(wǎng)簽備案延期結(jié)轉(zhuǎn)至“五一”假期，致使成交放量增長(zhǎng)。不過(guò)，“五一”假期南京房企供貨節(jié)奏明顯放緩，全市僅三盤(pán)加推，受限于地理位置相較偏遠(yuǎn)，去化率皆不足20%。

??又如青島，成交面積同、環(huán)比分別下降9%和81%，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率不足50%，并且各區(qū)域市場(chǎng)明顯分化，政策規(guī)劃利好的城陽(yáng)區(qū)、西海岸片區(qū)去化情況尚可，其他區(qū)域去化情況皆不理想。

??再如成都，因網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)延遲，“五一”假期成交量明顯回落，但新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化全線飄紅，平均去化率達(dá)86%，環(huán)比上升18個(gè)百分點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)地段以及高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品更為暢銷(xiāo)。

??25個(gè)三四線城市成交面積同、環(huán)比分別下降33%和64%。環(huán)比來(lái)看，三四線城市成交量環(huán)比全線回落，6成三四線環(huán)比跌幅超70%，其中不乏惠州、東莞這類(lèi)強(qiáng)三四線城市。同比來(lái)看，近半三四線城市成交量同比腰斬，僅衢州、茂名、溫州等成交量同比實(shí)現(xiàn)較大比例增長(zhǎng)。

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??4月成交同比跌幅收窄至26%

??“五一”樓市仍延續(xù)緩步復(fù)蘇行情

??“五一”假期房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊延續(xù)4月以來(lái)的緩步復(fù)蘇行情，4月100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交量環(huán)比微增8%，同比跌幅收窄至26%。

??一線城市成交環(huán)比下降5%，同比下降38%。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，成交基本恢復(fù)至2019年月均成交面積的7成左右。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程整體好于預(yù)期，但兩極分化特征愈加明顯，總價(jià)1000萬(wàn)-2000萬(wàn)元豪宅銷(xiāo)售火爆，核心地段豪宅再現(xiàn)搶購(gòu)潮。不過(guò)，剛需市場(chǎng)依舊不景氣，遠(yuǎn)郊區(qū)域剛需盤(pán)仍去化困難。廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不溫不火，房企對(duì)未來(lái)市場(chǎng)信心不足，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率仍處三至四成的相對(duì)低位。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)已然出現(xiàn)過(guò)熱的征兆，不分產(chǎn)品、不分檔次銷(xiāo)售全線飄紅。一方面，高端市場(chǎng)持續(xù)火熱，豪宅基本開(kāi)盤(pán)即售罄。另一方面，剛需盤(pán)去化速度明顯加快，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目去化率大都能達(dá)到80%。

??21個(gè)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)緩步復(fù)蘇，成交面積環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比仍下降24%。近8成二線城市成交仍未完全恢復(fù)至疫前，同比仍處下降通道，長(zhǎng)沙、武漢和重慶更是同比腰斬。但杭州、青島、蘭州和貴陽(yáng)市場(chǎng)快速回暖，成交面積同比皆實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

??75個(gè)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積環(huán)比微增1%，同比降幅收窄至26%。3成以上三四線城市成交已基本恢復(fù)至疫前，同比均實(shí)現(xiàn)一定比例的增長(zhǎng)，其中不乏無(wú)錫、常州這類(lèi)強(qiáng)三線城市。不過(guò)，近2成三四線城市市場(chǎng)難言樂(lè)觀，成交同比皆腰斬。

??展望未來(lái)，“五一”假期房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)復(fù)蘇，37城成交面積同比跌幅進(jìn)一步收窄至10%，北京、廣州等各城市市場(chǎng)持續(xù)分化，似乎預(yù)示著“紅5月”市場(chǎng)行情值得期許。我們認(rèn)為相對(duì)充裕的信貸資金仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的利好因素，預(yù)計(jì)2020年貨幣政策整體穩(wěn)健偏積極，房地產(chǎn)信貸政策整體中性偏積極，能激活觀望需求和提升購(gòu)房能力。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)難得的銷(xiāo)售窗口期，成交規(guī)模有望穩(wěn)中有升。相較而言，一、二線以及強(qiáng)三線城市市場(chǎng)需求依舊堅(jiān)挺，市場(chǎng)恢復(fù)進(jìn)度或?qū)⒏档藐P(guān)注。