[易居研究院]6月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告

??易居房地產(chǎn)研究院7月3日發(fā)布《2020年6月全國40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，6月40城成交面積環(huán)比同比均增長，同比已連續(xù)兩月正增長。6月房企為沖刺半年度業(yè)績，加快了推盤節(jié)奏，也加大了營銷力度，40城成交面積繼續(xù)增長，5月以來已連續(xù)兩月同比正增長。上半年40城成交面積同比下降18%。受疫情影響，2月份商品房銷售基本停滯，3月份以來逐步恢復(fù)，40城年初累計(jì)成交面積同比降幅已連續(xù)4個(gè)月收窄。2020年上半年韶關(guān)、溫州、杭州等6城成交量同比增長，珠海、武漢、西安同比降幅最大。其中杭州和成都由于新房限價(jià)，導(dǎo)致部分樓盤新房與二手房價(jià)格倒掛，今年以來已多次出現(xiàn)“萬人搖”的情況，新房市場熱度持續(xù)不退。珠海由于去年上半年限購放松后成交基數(shù)較高，武漢由于疫情原因，西安目前限購政策是所有二線城市中最嚴(yán)厲的，此三城今年上半年成交量同比降幅最大。

??易居研究院研究員沈昕表示，5月份以來40城成交已連續(xù)兩月同比正增長，部分城市樓市供銷兩旺，預(yù)計(jì)三季度部分熱點(diǎn)城市仍有望保持目前的銷售熱度。但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??6月40城成交環(huán)比增長12%，同比增長6%，同比已連續(xù)兩月正增長

??2020年6月，易居研究院監(jiān)測的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長12%，同比增長6%。繼5月成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增后，6月40城成交量繼續(xù)同比正增長，說明房地產(chǎn)市場已走上正軌。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，6月的移動(dòng)平均同比增速為-18%。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始震蕩下行。2020年5月份以來，該曲線連續(xù)兩個(gè)月小幅上行。預(yù)計(jì)隨著疫情影響的逐漸消除，曲線最低點(diǎn)已于4月出現(xiàn)，未來持續(xù)上行的可能性較大。

??2020年上半年40城成交面積同比下降18%，降幅持續(xù)收窄

??2020年上半年，40城成交面積同比下降18%。

??從歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計(jì)成交面積同比增速進(jìn)入負(fù)區(qū)間，之后降幅不斷擴(kuò)大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個(gè)人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機(jī)需求。

??2018年，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因?yàn)槿木€城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。

??2019年1月，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯(cuò)位影響，成交面積同比下降近兩成。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計(jì)成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來多數(shù)城市銷售活動(dòng)逐漸恢復(fù)正常，40城累計(jì)成交面積同比降幅已連續(xù)4個(gè)月收窄。

??對比國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國住宅成交累計(jì)同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動(dòng)更大。這主要由于板塊輪動(dòng)效應(yīng)，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。預(yù)計(jì)2020年1-6月全國新建商品住宅成交面積同比降幅將繼續(xù)收窄。

??分地區(qū)來看，2020年上半年，一線城市累計(jì)同比下降20%，二線城市累計(jì)同比下降19%；三四線城市累計(jì)同比下降13%。

??從分地區(qū)的年初累計(jì)成交面積同比增速歷史走勢來看，2016年3月，一線城市累計(jì)同比曲線領(lǐng)先下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，此后一直在低位盤整，2018年3月，一線城市的累計(jì)同比降幅開始收窄，2019年1月同比開始轉(zhuǎn)為增長，此后增速逐漸提高，下半年增速逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月以來連續(xù)3個(gè)月收窄。

??二線城市累計(jì)同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進(jìn)入正增長。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計(jì)同比曲線大幅跳水，3月以來降幅連續(xù)4個(gè)月收窄。

??三四線城市累計(jì)同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進(jìn)入負(fù)區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴(kuò)大，2019年前兩個(gè)月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄，是三類城市中唯一同比下降的。受春節(jié)因素和疫情影響，返鄉(xiāng)置業(yè)受到極大影響，2020年前兩月增速大幅跳水,3月以來降幅連續(xù)4個(gè)月收窄。

??40城上半年新房成交量同比增速排名：韶關(guān)增速最高，珠海降幅最大

??具體城市來看，2020年上半年，40城中只有韶關(guān)、溫州、杭州、成都、廈門和東莞這6個(gè)城市新建商品住宅成交量同比增長，其余均同比下降。其中韶關(guān)增速最高，可能與其去年同期樓市比較低迷、成交基數(shù)較低有關(guān)，今年疫情后供應(yīng)量較大使得成交量增速較高。溫州1-5月成交量還是同比下降，但6月成交量突然大幅增長，創(chuàng)本輪行情以來的單月新高，上半年成交量同比增長超兩成。杭州和成都由于新房限價(jià)，導(dǎo)致部分樓盤新房與二手房價(jià)格倒掛，今年以來已多次出現(xiàn)“萬人搖”的情況，新房市場熱度持續(xù)不退。廈門樓市2017-2018年非常低迷，去年成交量有所回升，今年以來市場繼續(xù)回暖，成交呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。東莞樓市今年4月份以來非?；馃?，量價(jià)齊升。

??上半年新房成交量同比降幅最大的3個(gè)城市分別是珠海、武漢和西安。珠海2018年末和2019年上半年放松了對部分區(qū)域的限購，2019年上半年新房成交量同比大幅增長一倍多，去年同期基數(shù)太高，導(dǎo)致今年上半年成交量降幅較大。武漢由于疫情原因，2月和3月新房基本沒有成交量，4月以來成交量已經(jīng)逐步恢復(fù)，今年上半年成交量大幅下降在情理之中。西安前兩年在人才新政刺激下人口凈流入排在全國前列，2018年和2019年上半年樓市成交火熱，6月出臺了二線城市中最嚴(yán)厲的限購政策，此后樓市開始降溫，今年上半年成交量降幅僅次于珠海和武漢。

??其他主要城市上半年新房成交量來看，一線城市中上海和深圳成交量同比降幅較小，北京和廣州降幅較大。二線主要城市中，南京、青島、寧波同比降幅較小，重慶、長沙和鄭州同比降幅較大。

??預(yù)計(jì)三季度部分熱點(diǎn)城市仍有望保持目前的銷售熱度

??2020年6月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長12%，同比增長6%，連續(xù)兩個(gè)月同比正增長。上半年，40城新建商品住宅成交面積同比下降18%，同比降幅持續(xù)收窄。3月份以來，全國各地銷售活動(dòng)逐步恢復(fù)正常，深圳和上海的部分豪宅項(xiàng)目銷售火爆，成都和杭州多次出現(xiàn)新房“萬人搖號”的現(xiàn)象，但這只是局部現(xiàn)象，大部分城市樓市成交逐步恢復(fù)至正常，樓市并未出現(xiàn)明顯的抬頭或者過熱跡象。

??從政策面來看，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未隨疫情發(fā)生而改變，疫情后提出的“新基建”也試圖轉(zhuǎn)變過去對房地產(chǎn)的依賴。統(tǒng)計(jì)顯示，春節(jié)以后全國至少有10個(gè)城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟(jì)南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關(guān)限購限售政策放寬或首付降低的條款均被撤回或調(diào)整，近日有關(guān)環(huán)京懷來取消限購政策的傳言也被當(dāng)?shù)卣僦{，說明中央“房住不炒”的底線仍不可觸碰。央行也在多個(gè)場合和報(bào)告中，明確重申要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

??同時(shí)購房需求端來看，新冠肺炎疫情已在全球多國蔓延，全球經(jīng)濟(jì)存在嚴(yán)重的衰退風(fēng)險(xiǎn)，將對我國外貿(mào)出口行業(yè)造成很大影響。受疫情影響，外貿(mào)、旅游、餐飲、服務(wù)等相關(guān)行業(yè)居民收入也存在下降風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上會抑制購房置業(yè)需求。

??疫情發(fā)生后，部分城市降低了預(yù)售條件，加快預(yù)售證審批，預(yù)計(jì)三季度樓市供應(yīng)量還會有所增加。5月份以來40城成交已連續(xù)兩月同比正增長，部分城市樓市供銷兩旺，預(yù)計(jì)三季度部分熱點(diǎn)城市仍有望保持目前的銷售熱度。但在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

??附注：40個(gè)典型城市分別為：

??4個(gè)一線城市：北京、上海、廣州、深圳。

??18個(gè)二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、昆明、廈門、合肥、寧波； 

??18個(gè)三四線城市：揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽、無錫、洛陽、泉州、淮安、金華、佛山、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。