[克而瑞]2月成交超預(yù)期致庫(kù)存微降，東北二線去化尤承壓

??指標(biāo)說(shuō)明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái)，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來(lái)新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過(guò)商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積中，尚未銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷(xiāo)證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算。

??2021年2月，因恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，本月供求環(huán)比皆有回調(diào)，加之中央“就地過(guò)年”的號(hào)召，房企推盤(pán)積極性較低，使得供應(yīng)總體降幅大于成交，狹義庫(kù)存延續(xù)穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)，降至5.8億平，廣義庫(kù)存持穩(wěn)在37億平，去化周期小幅回升至12.48個(gè)月。分能級(jí)來(lái)看，一線韌性較強(qiáng)，廣、狹義庫(kù)存基本都與去年同期持平，二線狹義庫(kù)存走高，同比漲幅在不同能級(jí)中居首；三四線則廣義庫(kù)存量較大，尤其是河北和部分東南沿海三四線城市，整體庫(kù)存量仍顯著高于去年同期水平。

??01

??商品房待售面積跳增至5.2億平略低于去年同期，住宅增幅顯著、商辦皆降

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2月末，商品房待售面積為52425萬(wàn)平方米，比2020年末增加2575萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加2314萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少24萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少269萬(wàn)平方米。

??目前來(lái)看，2021年初庫(kù)存呈現(xiàn)出穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì)，總體庫(kù)存量略低于去年同期。分業(yè)態(tài)來(lái)看，住宅待售面積較年末增幅顯著，主要源于部分城市供求失衡，今年受中央“就地過(guò)年”政策影響，部分三四線城市并未出現(xiàn)顯著的“返鄉(xiāng)置業(yè)”現(xiàn)象，導(dǎo)致庫(kù)存積壓。相較而言，辦公、商業(yè)待售面積穩(wěn)步回落，整體庫(kù)存壓力有所緩解。

??02

??狹義庫(kù)存：環(huán)比降3%至5.8億平，鹽城、蕪湖等熱點(diǎn)城市同比降幅顯著

??2021年2月，狹義庫(kù)存延續(xù)高位波動(dòng)走勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年2月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了57960萬(wàn)平方米，因2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，加之中央號(hào)召“就地過(guò)年”，房企推盤(pán)積極性并不算太高，供應(yīng)環(huán)比“腰斬”，成交下降近三成左右，這也直接帶動(dòng)了狹義庫(kù)存環(huán)比小幅微降3%，不過(guò)同比延續(xù)上行趨勢(shì)，漲幅達(dá)7%，仍顯著高于去年同期水平。

       不同能級(jí)城市環(huán)比皆降，降幅基本在2-3%；同比則保持增勢(shì)，二線漲幅居首，達(dá)到11%；一線和三四線不分伯仲，漲幅基本持穩(wěn)在3%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)可控。

      一線城市中，上海的“去庫(kù)存”表現(xiàn)最為亮眼，即便調(diào)控升級(jí)也難抑居民購(gòu)房需求的穩(wěn)步釋放， 2月6日，上海調(diào)控再度升級(jí)，首次推出新房認(rèn)籌積分制，積分有家庭情況、戶籍、5年內(nèi)有無(wú)購(gòu)房記錄、社保情況構(gòu)成，進(jìn)一步精準(zhǔn)限制了需求端，傾向無(wú)房剛需客，抑制樓市過(guò)熱，不過(guò)從成交表現(xiàn)來(lái)看，較2019年同期依舊“翻番”，加之供應(yīng)縮量，使得2月末整體庫(kù)存降至586萬(wàn)平方米，同比降幅達(dá)26%。北京、廣州、深圳本月供求持穩(wěn)，使得庫(kù)存環(huán)比基本延續(xù)穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)，三城同比持增，漲幅均在15%以下，風(fēng)險(xiǎn)可控。

??二線城市中，北部城市諸如太原、青島、沈陽(yáng)2月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列2月末狹義庫(kù)存總量TOP3。多數(shù)城市庫(kù)存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)。6成以上共19城2月庫(kù)存同比上漲，武漢、蘭州、杭州、南京等城庫(kù)存漲幅均在35%以上。杭州、南京成交熱度延續(xù)，主要因近幾個(gè)月供應(yīng)持續(xù)放量使得短期內(nèi)庫(kù)存有了顯著跳增；武漢作為新冠疫情的“重災(zāi)區(qū)”，2020年以來(lái)整體成交相對(duì)慘淡，供應(yīng)放量下，庫(kù)存急速攀升。在11個(gè)庫(kù)存下降的城市中，合肥、哈爾濱、貴陽(yáng)跌幅顯著，均超30%。

??三四線城市狹義庫(kù)存環(huán)比跌多漲少，成交表現(xiàn)好于預(yù)期；相比2020年同期漲跌參半，不過(guò)不同城市間分化持續(xù)加?。簱P(yáng)州、衡陽(yáng)等漲幅較大，較2020年2月翻番，建德、防城港、柳州、臨沂、次之，漲幅也在70%以上。下跌城市以東南沿海三四線為主，典型代表為蕪湖、鹽城、淮北、衢州、三明、湖州等城，跌幅均在35%以上。

??圖2-3 2021年2月末商品住宅庫(kù)存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2021年2月末商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??03

??庫(kù)存消化周期：小幅回升至12.48個(gè)月，大連、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等去化承壓

??2月因恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，成交環(huán)比回落，故而2021年2月末商品住宅去化周期也由1月末 11.52個(gè)月微增至12.48個(gè)月，略低于2019年同期水平，總體呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。分能級(jí)來(lái)看，一線小幅微增至9.11個(gè)月，顯著低于百城平均；二三線去化周期與百城重合，基本持穩(wěn)在12-13個(gè)月左右，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??具體來(lái)看，一線城市去化周期最短且同比降幅最為顯著，除北京高達(dá)17個(gè)月以外，上海、廣州、深圳均小于10個(gè)月，基本不存在庫(kù)存積壓。

??30個(gè)二線城市中僅有太原、大連、沈陽(yáng)、呼和浩特、長(zhǎng)春5個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)25個(gè)月，多數(shù)城市去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期環(huán)比漲多跌少，鄭州、呼和浩特、大連、長(zhǎng)春等漲幅均超25%，同比受去年疫情基數(shù)影響，跌多漲少，南昌、貴陽(yáng)、石家莊、寧波、廈門(mén)等去化周期均顯著低于去年同期。值得關(guān)注的當(dāng)屬太原、呼和浩特等北部?jī)?nèi)陸城市，消化周期超25個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)較大。

??三四線城市環(huán)比漲跌參半，同比跌多漲少，“去庫(kù)存”效果好于預(yù)期。整體來(lái)看，宜昌、常德、三明、泰州、寧德、揚(yáng)州、徐州、鹽城、蕪湖、東莞、晉江、衢州、淮北等城市2月末消化周期維持在8個(gè)月以下，庫(kù)存壓力相對(duì)較小。而洛陽(yáng)、北海、日照等基本面缺乏支撐的三四線城市不僅消化周期高達(dá)30個(gè)月以上，而且去化周期同環(huán)比齊增，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)逐步浮出水面。

??表3-1 百城2021年2月末商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

??04

??廣義庫(kù)存：持穩(wěn)37億平同比上漲7%，成、渝、西安等中部城市跌幅超2成

??雖然廣義庫(kù)存小幅微降，不過(guò)受春節(jié)假期影響，房企開(kāi)工進(jìn)度放緩，本月百城廣義庫(kù)存持穩(wěn)，2021年2月末達(dá)368479萬(wàn)平方米，環(huán)比微增0.4%，同比上漲7%。不同能級(jí)城市環(huán)比基本與上月持平，同比分化加?。阂痪€微跌0.2%，主要得益于良好的成交表現(xiàn)。二三線同比持增，漲幅分別為5%和9%，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

??一線城市中廣州廣義庫(kù)存量最大，2021年2月末已達(dá)5806萬(wàn)平方米，且同環(huán)比皆保持小幅微增態(tài)勢(shì)。與之形成鮮明對(duì)比的當(dāng)屬深圳，廣義庫(kù)存同環(huán)比均有不同程度的下降，主要得益于短期內(nèi)資金驅(qū)動(dòng)型購(gòu)房需求集中釋放，成交高熱不退，帶動(dòng)整體廣義庫(kù)存穩(wěn)步下行。 

??二三線城市中，貴陽(yáng)、大連、沈陽(yáng)、唐山、石家莊、滄州2月末廣義庫(kù)存量遙遙領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，株洲、煙臺(tái)、南昌、太原、蚌埠、岳陽(yáng)、佛山、寶雞次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。

??變化情況來(lái)看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過(guò)5%。不過(guò)相較于2020年同期，漲多跌少，不同城市分化持續(xù)加劇，以廊坊、保定、張家口等為代表的河北諸城廣義庫(kù)存量顯著增加，漲幅超25%，主要是歷史遺留的高庫(kù)存問(wèn)題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，鎮(zhèn)江、永泰、蕪湖、河源、珠海、石獅同比漲幅皆超30%。相較而言，重慶、西安、成都等中部城市廣義庫(kù)存量穩(wěn)步回落，跌幅均超25%，目前的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不大。

??表4-2 百城2021年2月末商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

綜上，2021年2月因恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，供求量皆有回調(diào)，整體供應(yīng)幅度略大于成交，也使得狹義庫(kù)存延續(xù)小幅微降態(tài)勢(shì)，去化周期穩(wěn)中有增至12.48個(gè)月，廣義庫(kù)存則在37億平高位波動(dòng)。分能級(jí)來(lái)看，分化趨勢(shì)依舊：

??一線韌性較強(qiáng)，廣、狹義庫(kù)存基本都與去年同期持平，二線狹義庫(kù)存走高，同比漲幅在不同能級(jí)中居首，6成以上共19城2月庫(kù)存同比上漲，武漢、蘭州、杭州、南京等城庫(kù)存漲幅均在35%以上；三四線則廣義庫(kù)存量較大，尤其是以廊坊、保定、張家口等為代表的河北諸城和部分東南沿海三四線城市，諸如鎮(zhèn)江、永泰、蕪湖、河源、珠海、石獅等整體庫(kù)存量仍顯著高于去年同期水平。

??廣義庫(kù)存量顯著增加，漲幅超25%，主要是歷史遺留的高庫(kù)存問(wèn)題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。部分東南沿海城市同樣面臨潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，鎮(zhèn)江、永泰、蕪湖、河源、珠海、石獅同比漲幅皆超30%。

??預(yù)判3月，我們認(rèn)為，狹義庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)小幅波動(dòng)態(tài)勢(shì)，漲跌幅預(yù)期在5%以內(nèi)。主要是基于3月供、求恢復(fù)常態(tài)，有望穩(wěn)步回升，房企推盤(pán)積極性增加也會(huì)帶動(dòng)成交熱度延續(xù)，供求持穩(wěn)概率較大，去化周期大概率在12個(gè)月左右波動(dòng)。廣義庫(kù)存而言，延續(xù)小幅微增態(tài)勢(shì)。年初房企拿地積極性較高，尤其是長(zhǎng)三角部分城市諸如鹽城、鎮(zhèn)江、淮安、嘉興等地王頻出，整體未開(kāi)工地塊量增加也將帶動(dòng)廣義庫(kù)存延續(xù)高位波動(dòng)。