[中房研協(xié)]2021年3月典型城市二手住宅市場分析

2021-04-21 09:34:47

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-04-21
  • 報告類型:住宅交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):中房研協(xié)

??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市,以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

??一、二手住宅相關(guān)政策

??3月,各地頻繁加碼調(diào)控力度,政策內(nèi)容在強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性的基礎(chǔ)上趨向精細(xì)化,上海、西安、成都等地區(qū)陸續(xù)發(fā)布規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)政策,總體基調(diào)仍以嚴(yán)為主。湖北省提出加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見,旨在改善小區(qū)居住環(huán)境。

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??二、典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1   上海二手住宅成交量穩(wěn)居第一

??2021年3月典型城市二手住宅成交面積合計1436萬平方米,較上月增加61.8%,絕對額增加548.2萬平方米。除武漢成交量較上月微降3.8%外,其余城市二手住宅成交面積均有所回升。其中,上海成交量繼續(xù)保持首位,達(dá)到322.8萬平方米,環(huán)比增加104.2%,較去年同期增加174.3%;北京成交量超過200萬平方米,較上月增加82.6%;廣州、重慶、天津、武漢成交量均超過100萬平方米;成都、鄭州成交量均未超過50萬平方米,其中,成交量最低的為鄭州,僅38萬平方米,環(huán)比增加118.4%。由于去年同期尚未消除疫情影響,本月同比變化差異仍然較大,部分城市同比增加數(shù)倍,不具可比性,故本月僅用環(huán)比增長率示意。

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??2.2   成交套數(shù)與成交面積趨勢保持一致

??3月,十三個典型城市二手住宅共成交15.9萬套,除武漢成交套數(shù)環(huán)比微降外,其余城市成交套數(shù)均呈現(xiàn)增長。上海成交套數(shù)居十三個典型城市首位,達(dá)到3.9萬套,較去年同期增長160.1%,環(huán)比增加106.9%;北京成交2.2萬套,位居第二,環(huán)比增加72%;廣州、重慶、天津、武漢、南京成交套數(shù)均超過1萬套;合肥、青島、深圳、廈門成交套數(shù)在0.5萬-0.7萬套之間;成都、鄭州成交套數(shù)均低于0.5萬套,其中,鄭州成交套數(shù)最少,僅有0.39萬套,環(huán)比增加120.9%。

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??2.3  典型城市二手住宅銷售價格環(huán)比均有所上升

??2.3.1   北京、廣州環(huán)比漲幅并列第一,深圳同比漲幅仍居首位

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù),3月,十三個典型城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比均有所上漲,北京、廣州較上月增加1.4個百分點(diǎn),漲幅并列第一;上海環(huán)比漲幅較上月增加1.1個百分點(diǎn),位列第三;其余城市二手住宅價格環(huán)比漲幅分布在0.4%-0.9%之間。同比漲幅最大的為深圳,較去年同期高14.6個百分點(diǎn);廣州較去年同期高11.5%,位列第二;北京、上海、成都同比漲幅均在9%以上;其他城市中,合肥、南京、廈門同比漲幅均超過5%;青島、鄭州、天津二手住宅價格同比持續(xù)下跌。

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??按照統(tǒng)計制度規(guī)定,2021年1月起,房地產(chǎn)銷售價格定基指數(shù)開始使用2020年平均值作為新一輪對比基期。從定基指數(shù)的角度來看,十三個典型城市中,十個城市二手住宅價格高于上年12個月平均價格,其中漲幅最大的為深圳,高于上年平均價格9個百分點(diǎn),其次為廣州,高于上年平均價格8.4個百分點(diǎn);武漢、重慶較過去平均價格微增1.7%,低于平均價格的為青島、鄭州和天津,分別低于平均價格0.2%、0.5%和1%。

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??2.3.2   廣州大戶型價格漲幅突出

??從結(jié)構(gòu)上看,3月二手住宅交易市場上,南京、成都、武漢、廈門90平方米以下戶型價格漲幅較大;北京、合肥、重慶、鄭州、深圳90-144平方米戶型價格呈顯著增長;廣州144平方米以上戶型價格漲幅突出。

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??三、二手住宅與新商品住宅成交情況對比

??3.1   上海、北京樓市存量化程度最深

??2021年3月,典型城市新建商品住宅成交1731.3萬平方米,環(huán)比2月增加101.6%,絕對額增加872.3萬平方米,是同期二手住宅成交量的1.2倍。各城市間新房與二手房成交量分化明顯:上海二手房成交面積是新房成交面積的近3倍;北京二手房成交面積是新房成交面積的2.4倍;廈門、廣州二手房成交面積是新房成交面積的1倍以上。從絕對額來看,重慶新房成交面積最高,達(dá)到227.6萬平方米,同期二手房成交面積是新房的0.6倍;其次為武漢,新房成交面積202.9萬平方米,同期二手房成交面積是新房的0.5倍;廈門新房成交面積最少,僅有41.5萬平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況相似,同期新房成交套數(shù)與二手房成交套數(shù)基本持平。

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??3.2   典型城市新房價格環(huán)比均有所增漲,廣州環(huán)比及同比漲幅繼續(xù)保持首位

??3月,十三個典型城市新房銷售價格延續(xù)上月上漲態(tài)勢,環(huán)比指數(shù)均呈現(xiàn)增長,廣州環(huán)比漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑樣本城市,較上月提升1個百分點(diǎn);深圳環(huán)比漲幅較上月提升0.1%,位居典型城市末位。從同比指數(shù)來看,典型城市新房銷售價格較去年同期均有顯著提高,其中漲幅最大的為廣州,同比增加8.6%;其次為成都,同比上漲6.5%;同比漲幅位于末位的是鄭州,較去年同期增長1.2%。

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??從定基指數(shù)的角度來看,十三典型城市新房價格均顯著高于上年平均價格,漲幅最大的為廣州,較上年平均價格提高6.5個百分點(diǎn);其次為合肥,高于過去平均價格4.8個百分點(diǎn);排名末兩位的是深圳及鄭州,分別高于上年平均價格的1.9%、1%。

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??從結(jié)構(gòu)上看,與上月相比,南京、鄭州、重慶、廈門、武漢、北京90平方米以下戶型銷售價格較上月有明顯上漲;成都、上海、深圳90-144平方米戶型價格增速較快;天津144平方米以上大戶型價格環(huán)比漲幅突出。

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??四、總結(jié)

??本月多個一二線城市發(fā)布新規(guī),從實(shí)施住房限售、規(guī)范中介行為、建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制等方面入手,對擾亂市場秩序的行為進(jìn)行精準(zhǔn)的糾偏與堵漏,旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展。

??從成交量來看,3月樓市整體成交上行,二手房成交量價呈回暖趨勢。除武漢外,其余典型城市二手房成交量較上月均呈現(xiàn)增長,成交總量環(huán)比上升逾六成。從具體城市來看,同上月相比,上海、天津、鄭州、青島、廈門成交量翻倍。因去年同期疫情影響未完全消除,成交量基數(shù)相對較低,二手房同比漲幅不具備參考意義,故本月僅做環(huán)比分析。同期二手房成交量是新房成交量的0.83倍,成交情況區(qū)域分化明顯,北京、上海二手房交易仍占主導(dǎo)地位。

??從二手房銷售價格來看,十三個典型城市二手房價格延續(xù)前期態(tài)勢,環(huán)比指數(shù)均呈現(xiàn)顯著上漲。廣州、北京二手房價格環(huán)比增速并列第一,同比增幅持續(xù)位居高位;深圳受2月出臺的二手房參考價等一系列限制性政策影響,二手房價格環(huán)比漲幅有所收窄,但同比繼續(xù)領(lǐng)漲全國;鄭州、天津、青島二手房價格環(huán)比微增,同比持續(xù)下跌。

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