[中房研協(xié)]2021年2月典型城市二手住宅市場分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

??一、二手住宅相關(guān)政策

??2月，為抑制升溫過快的房地產(chǎn)市場，上海、深圳等多地繼續(xù)出臺限貸限購等調(diào)控政策，進一步維護交易秩序、降低市場活躍度。上海對城市更新提出補充意見，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的目標具體化，有利于二手房保值增值。

??二、典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1   上海二手住宅成交量位列第一

??2021年2月典型城市二手住宅成交面積合計887.8萬平方米，較上月減少39.63%，十三個典型城市成交量均不及上月。其中，上海成交量居典型城市首位，達到158.1萬平方米，環(huán)比減少57.4%，較去年同期增加337.9%（去年同期上海二手住宅成交面積36.1萬平方米，但由于受疫情影響，不具可比性）；北京、重慶、武漢成交量均超過100萬平方米，成交量最低的為鄭州，僅17.4萬平方米，環(huán)比減少54.9%，較去年同期增加近一倍。由于去年同期受疫情影響，本月同比變化差異較大，部分城市同比增加20余倍，不具可比性，故本月僅用環(huán)比增長率示意。

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??2.2   成交套數(shù)與成交面積趨勢保持一致

       2月，十三個典型城市二手住宅共成交9.8萬套，上海成交套數(shù)居十三個典型城市首位，達到1.9萬套，較去年同期增長319.9%，環(huán)比減少57.3%；北京成交1.3萬套，位居第二；重慶、武漢成交套數(shù)均超過1萬套；深圳、青島、成都、廈門、鄭州成交套數(shù)均低于0.5萬套，其中，鄭州成交套數(shù)最少，僅有0.18萬套，環(huán)比下跌55.5%，較去年同期增加84.5%。

??2.3 典型城市二手住宅銷售價格環(huán)比均有所上升

??2.3.1 深圳環(huán)比漲幅出現(xiàn)回落，同比漲幅仍居第一

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，2月，典型城市中，十三個城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比增速均有所增加，上海較上月增加1.3個百分點，漲幅位居第一；北京環(huán)比漲幅較上月增加1.2個百分點，位列第二；天津二手住宅價格較上月微增0.1%。同比漲幅最大的為深圳，較去年同期高16個百分點；其他城市中，廣州、成都、上海、北京等七個城市同比漲幅均超過5%；天津、鄭州二手住宅價格同比降幅接近3%。

??按照統(tǒng)計制度規(guī)定，2021年1月起，房地產(chǎn)銷售價格定基指數(shù)開始使用2020年平均值作為新一輪對比基期。從定基指數(shù)的角度來看，十三個典型城市中，十個城市二手住宅價格高于上年12個月平均價格，其中漲幅最大的為深圳，高于12個月內(nèi)平均價格8.6個百分點，其次為廣州，高于過去平均價格7個百分點；重慶較過去平均價格微增0.9%，低于平均價格的為青島、鄭州和天津，分別低于平均價格0.7%、1%和1.4%。

??2.3.1   合肥、成都、武漢大戶型價格漲幅突出從結(jié)構(gòu)上看，2月二手住宅交易市場上，北京、南京、青島、鄭州、重慶90平方米以下戶型價格呈顯著增長；上海、廣州90-144平方米戶型價格漲幅突出；合肥、成都、武漢144平方米以上戶型價格漲幅較大。

??2.3.1   合肥、成都、武漢大戶型價格漲幅突出

??從結(jié)構(gòu)上看，2月二手住宅交易市場上，北京、南京、青島、鄭州、重慶90平方米以下戶型價格呈顯著增長；上海、廣州90-144平方米戶型價格漲幅突出；合肥、成都、武漢144平方米以上戶型價格漲幅較大。

??3.2    十三城市新房價格環(huán)比均有所增漲，廣州環(huán)比及同比均列第一

??2月，十三個典型城市新房銷售價格延續(xù)上月上漲態(tài)勢，環(huán)比指數(shù)均呈現(xiàn)增長，廣州環(huán)比漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑樣本城市，較上月提升0.9個百分點。從同比指數(shù)來看，典型城市新房銷售價格較去年同期均有顯著提高，其中漲幅最大的為廣州，同比增加6.9%，其次為成都，同比上漲6.5%，鄭州較去年同期微增0.3%。

??從定基指數(shù)的角度來看，十三典型城市中，除鄭州與上年12個月內(nèi)平均價格基本持平外，其他城市新房價格均顯著高于上年平均價格，新房價格漲幅最大的為廣州，較平均價格提高5.5個百分點；其次為合肥，高于過去平均價格4.1個百分點；武漢、成都、廈門、上海高于過去平均價格的近3%。

??從結(jié)構(gòu)上看，同期新房中，廣州、合肥、青島90平方米以下戶型銷售價格呈明顯上漲；鄭州、武漢、重慶90-144㎡戶型價格增速較快；北京、南京、上海、深圳等七個城市144平方米以上大戶型價格增速顯著高于其他兩種戶型。

??四、總結(jié)

??本月上海、深圳等多個城市限貸限購政策密集落地，疊加春節(jié)假期的影響，房地產(chǎn)市場降溫效果明顯，整體呈現(xiàn)價升量跌的態(tài)勢。隨著土地和房源供應的加碼，預計后續(xù)會為房地產(chǎn)市場進一步降溫。

??2月，十三個典型城市二手房成交量較上月均有所下降，成交總量環(huán)比下降近四成。從具體城市來看，上海交易量較上月減少逾五成，深圳、青島、廈門、合肥環(huán)比減少均超過40%。因受疫情影響，去年同期基數(shù)相對較低，二手房成交量同比漲幅不具備參考意義，故本月僅做環(huán)比分析。

       從二手房銷售價格來看，十三個典型城市二手房成交價格延續(xù)前期態(tài)勢，環(huán)比指數(shù)均呈現(xiàn)上漲，深圳同比繼續(xù)領(lǐng)漲全國，但環(huán)比漲幅出現(xiàn)回落；鄭州、天津、青島二手房價格環(huán)比微增，同比持續(xù)下跌。