房?jī)r(jià)持續(xù)下跌6個(gè)月 典型三四線(xiàn)城市樓市進(jìn)入橫盤(pán)期

市場(chǎng)李燕星 2021-01-25 08:31:03 來(lái)源:中房報(bào)

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??1月15日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2020年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》

??記者梳理2020年1月至12月份全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況發(fā)現(xiàn),遵義、南充、韶關(guān)、瀘州、常德、牡丹江這6個(gè)分布在不同區(qū)域的三四線(xiàn)城市,全年新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌時(shí)長(zhǎng)竟超過(guò)6個(gè)月。

??其中,南充和常德2020年房?jī)r(jià)環(huán)比下跌時(shí)長(zhǎng)8個(gè)月,牡丹江2020年房?jī)r(jià)環(huán)比下跌時(shí)長(zhǎng)7個(gè)月,其余遵義、韶關(guān)、瀘州2020年房?jī)r(jià)環(huán)比下跌時(shí)長(zhǎng)6個(gè)月。這一年,這些三四線(xiàn)城市究竟經(jīng)歷了什么?

??有的“坐過(guò)山車(chē)”有的“帶不動(dòng)”

??2020年3月之后,全國(guó)疫情剛剛得以控制,南充房地產(chǎn)市場(chǎng)突然熱了起來(lái)。熱到什么程度?3月住宅成交量環(huán)比上升299.38%,4月以9610套的住宅成交量一舉登頂成為“近10年來(lái)單月住宅成交量之最”,環(huán)比上升49.04%。

??受疫情影響,被壓抑的剛需和改善性需求在此時(shí)加速釋放,是南充樓市突然變熱的原因之一,但這并不全面,因?yàn)橄衲铣錁鞘谢嘏E象,并未同期出現(xiàn)在此文提到的其他5個(gè)三四線(xiàn)城市。當(dāng)南充房?jī)r(jià)在3月已經(jīng)開(kāi)始連續(xù)3個(gè)月上漲時(shí),其他5個(gè)城市房?jī)r(jià)仍處于環(huán)比下行狀態(tài)。

??其背后更重要原因是,在四川省人口數(shù)量排名第二,且近年來(lái)一直“爭(zhēng)創(chuàng)成渝第二城”的南充,在2020年3月10日到5月31日曾針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)執(zhí)行購(gòu)房補(bǔ)貼政策,因此引來(lái)房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量雙漲。

??2020年3月10日,南充發(fā)布《應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的十三條措施》提到,“對(duì)在我市主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房的醫(yī)護(hù)人員、農(nóng)民工、引進(jìn)人才、新就業(yè)大學(xué)生等購(gòu)房困難群體,可按成交房屋合同總價(jià)3%給予購(gòu)房人一次性困難補(bǔ)貼”。

??但該輪刺激結(jié)束后,南充房?jī)r(jià)很快從2020年6月開(kāi)始進(jìn)入持續(xù)環(huán)比下行狀態(tài),且至12月期間,除9月環(huán)比持平之外,其余月份房?jī)r(jià)指數(shù)均低于100。

??顯然又是一波“政策性”刺激,南充樓市在2020年坐了一場(chǎng)“過(guò)山車(chē)”。即便2020年7月24日南充被四川省批復(fù)成立臨江新區(qū),也未能扭轉(zhuǎn)樓市頹勢(shì)。

??相比南充的“高光時(shí)刻”,同樣實(shí)施鼓勵(lì)買(mǎi)房政策的牡丹江運(yùn)氣就不那么好。2020年4月27日,牡丹江印發(fā)《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情影響吸收優(yōu)秀人才購(gòu)房享受補(bǔ)貼政策的通知》,對(duì)市區(qū)優(yōu)秀人才購(gòu)房補(bǔ)貼政策自5月20日?qǐng)?zhí)行,執(zhí)行期限到7月31日。即便這樣,牡丹江房?jī)r(jià)從3月到7月也沒(méi)有出現(xiàn)上漲跡象,房?jī)r(jià)環(huán)比指數(shù)均為超過(guò)100。

??因此,牡丹江又將該人才政策延期至2020年9月底。期間,除8月迎來(lái)一波短暫上漲行情外,此后樓市又開(kāi)始恢復(fù)原狀。公開(kāi)資料顯示,牡丹江、南充、瀘州2020年房?jī)r(jià)跌幅位居于全國(guó)前十。其中,牡丹江跌幅最大,相比2019年下跌10%,相比5年前下跌1.6%。牡丹江是70個(gè)城市中唯一一個(gè)房?jī)r(jià)跌回5年前的城市。

??相比南充樓市“過(guò)山車(chē)”急轉(zhuǎn)直下與牡丹江的“帶不動(dòng)”,其他4個(gè)城市樓市漲跌狀態(tài)相對(duì)平緩,且房?jī)r(jià)上漲時(shí)間大多出現(xiàn)在疫情得以控制后的市場(chǎng)反彈期4月至6月、“金九銀十”開(kāi)發(fā)商大力促銷(xiāo)期,其余月份表現(xiàn)平平或者環(huán)比下跌。

??其中,瀘州樓市在2020年持續(xù)上漲周期是最長(zhǎng)的,房?jī)r(jià)指數(shù)從4月到9月一直保持在100以上,呈現(xiàn)連續(xù)半年房?jī)r(jià)環(huán)比增長(zhǎng)。其中, 1月、9月、12月出現(xiàn)領(lǐng)取預(yù)售證小高峰??梢钥吹?,開(kāi)發(fā)商還是一如既往地在為“返鄉(xiāng)置業(yè)”做準(zhǔn)備。

??另外,遵義2020年房?jī)r(jià)從6300元/平方米一路下跌至5900元/平方米,韶關(guān)房?jī)r(jià)從6150元/平方米降至5900元/平方米,常德房?jī)r(jià)從5671元/平方米降至5379元/平方米。

??棚改紅利漸褪 人口外流嚴(yán)重

??事實(shí)上,在這些三四線(xiàn)城市中,遵義、南充、常德、瀘州、韶關(guān)在2020年以前都曾出現(xiàn)過(guò)樓市高光時(shí)刻:

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年1月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示,遵義房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅居全國(guó)第四,湖南常德房?jī)r(jià)漲幅突破“兩位數(shù)”;在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年2月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》中,南充房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅曾全國(guó)第一;2018年,瀘州房?jī)r(jià)漲幅也多次超過(guò)2%,居于全國(guó)前列;此前的2017年下半年,韶關(guān)房?jī)r(jià)漲幅也一度居于全國(guó)前列。

??對(duì)于這些三四線(xiàn)城市在這一輪房?jī)r(jià)下行且周期被拉長(zhǎng)的原因,主要是棚改、貨幣化安置的放緩甚至停滯。

??“遵義中心城區(qū)前幾年棚改力度很大,比如南舟片區(qū)、蘭家堡片區(qū)等,自2017年初至今房?jī)r(jià)漲幅至少在10個(gè)點(diǎn)以上,一個(gè)弱三線(xiàn)中心城市房?jī)r(jià)已經(jīng)破7000元/平方米,這在前幾年是想不到的?!弊窳x市民李秋虎稱(chēng)。

??確實(shí),棚改貨幣化催動(dòng)、人口回流的刺激、返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮,都在過(guò)去幾年拉動(dòng)了南充、常德、遵義、韶關(guān)、瀘州樓市與房?jī)r(jià),但隨著近年來(lái)三四線(xiàn)城市棚改叫停、房地產(chǎn)信貸收緊,置業(yè)熱度重回省城,這些三四線(xiàn)城市樓市不得不進(jìn)入橫盤(pán)期、調(diào)整期。

??唯一不同的是“帶不動(dòng)”的牡丹江樓市,因人口外流明顯且城市發(fā)展動(dòng)能不足,其受房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性影響較弱。2020年7月,黑龍江省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《牡丹江市人口發(fā)展現(xiàn)狀分析報(bào)告》顯示,由于牡丹江市經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、經(jīng)濟(jì)總量小、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理、城市化水平不高,缺少能牽動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大項(xiàng)目,導(dǎo)致在報(bào)酬、福利、待遇等方面缺少吸引力,加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90后”“00后”成為流出人口主力軍,比重達(dá)27.1%。

??在人口外流、產(chǎn)業(yè)續(xù)力不強(qiáng)的狀況下,三四線(xiàn)城市樓市進(jìn)入橫盤(pán)期。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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