[克而瑞]2018年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100

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??前五月，房企銷售競爭激烈，在土地資源的搶奪上也進(jìn)入白熱化。一二線因供應(yīng)原因面臨“無地可拍”局面，房企對于三四線土地投資熱度快速上升，導(dǎo)致部分地塊高溢價(jià)成交。總體而言，政策寬松、市場較熱的長三角、珠三角的三四線，及部分中西部的核心二線城市成為百強(qiáng)房企擴(kuò)大土儲的主要戰(zhàn)場。此外，金融緊縮導(dǎo)致房企融資困難，土地資源集中流向規(guī)模房企，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面持續(xù)發(fā)酵。

??融資趨緊加速土地資源流向規(guī)模房企

??近兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)利潤空間收窄，行業(yè)逐步回歸資源主導(dǎo)模式，擴(kuò)充土地儲備成為房企迅速做大規(guī)模的首選。銷售百強(qiáng)房企中，從各梯隊(duì)房企拿地集中度來看，分化持續(xù)。

??銷售金額TOP1-20的規(guī)模房企，今年以來新增貨值集中度持續(xù)攀升，其中TOP10房企1-5月新增貨值在百強(qiáng)房企中占比超5成，行業(yè)資源愈發(fā)集中。

??而TOP11-20強(qiáng)房企占比也明顯上升，集中度達(dá)17%?？傮w而言強(qiáng)者恒強(qiáng)局面持續(xù)發(fā)酵，資源加速向規(guī)模房企集中。

??一方面是因融資收緊，規(guī)模房企融資成本低、流動資金足、融資渠道廣等優(yōu)勢明顯；另一方面，企業(yè)在銷售額不斷創(chuàng)新高，及高周轉(zhuǎn)模式帶動下，補(bǔ)充庫存意愿十分強(qiáng)烈。

??華潤、招商等土地投資熱情依然高漲

??前5月銷售百強(qiáng)房企平均拿地銷售比為0.3，低于2017年平均水平。金融環(huán)境收緊、部分二三線銷售下滑導(dǎo)致房企整體土地投資強(qiáng)度弱于去年，但仍有部分企業(yè)表現(xiàn)積極，快速擴(kuò)張。

??最明顯的表現(xiàn)在土儲相對較少、補(bǔ)倉態(tài)度較為積極的企業(yè)。如華潤、招商、中南。這些房企截止2017年底總土儲資源，僅能維持企業(yè)在規(guī)模不增長情況下3年左右的去化。由于本身土儲不充裕，為了能夠沖刺規(guī)模，迫使企業(yè)必須更加積極拿地?cái)U(kuò)張。此外有些土儲相對充足的企業(yè)，在土地市場上仍很積極，如福晟、中駿。截止17年底，兩家房企總土儲資源已十分充裕，但2018年企業(yè)規(guī)模加速擴(kuò)張的欲望較為強(qiáng)烈，整體拿地節(jié)奏未見放緩。

??長三角、珠三角的三四線更受青睞

??從TOP50房企1-5月份拿地選擇來看，三四線顯然更受關(guān)注， 新增土地建面占比達(dá)61%。一方面是由于一二線供地少、土地出讓條件苛刻的影響；另一方面，環(huán)城市圈周邊三四線市場火熱，房企不僅可以抓住棚改釋放的紅利，也與高周轉(zhuǎn)策略相吻合。

??就城市群而言，房企更熱衷于長三角和珠三角城市圈內(nèi)的三四線。例如環(huán)廣州的佛山和環(huán)上海的南通，分別是TOP50房企在三四線拿地較多的城市。此外，建面排名靠前的三四線中不乏政策相對嚴(yán)厲、去化周期較高的城市，由此可以看出，房企對城市群長遠(yuǎn)發(fā)展的潛力信心十足。

??二線城市聚焦點(diǎn)則在中西部，重慶、鄭州成為房企最關(guān)注的的兩個(gè)城市。這與當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟪渥?、政策寬松緊密相關(guān)，重慶、武漢的去化周期均處在同能級城市中較低水平。

??關(guān)注東部二線城市土地降溫帶來的機(jī)遇

??銷售門檻和集中度不斷上升，會倒逼和激發(fā)企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)大土儲、沖刺規(guī)模的意愿。尤其是全國化布局的房企，始終保持拼周轉(zhuǎn)、搶資源的“雞血”態(tài)勢。此外，對于在近2年踏空行業(yè)節(jié)奏的部分房企來說，也需要通過拿地調(diào)倉來彌補(bǔ)銷售上的劣勢。

??因此，在金融不斷收緊之下，未來對土地資源搶奪會更加激烈和殘酷。一線由于供地緊張、發(fā)展租賃市場等需求，投資難度較大、資金要求高，短期市場仍被規(guī)模房企壟斷。

??對于二線城市的選擇，目前主要集中在中西部。但隨著政府有意打壓市場熱度，市場風(fēng)險(xiǎn)加大，對于中西部高能級城市的布局我們認(rèn)為不宜過分激進(jìn)，可以適當(dāng)關(guān)注東部二線城市底部機(jī)會。尤其是下沉三四線較深又在快速擴(kuò)張房企，建議通過收并購等方式回歸二線。

??三四線得益于棚改延續(xù)，各大房企憑借高周轉(zhuǎn)策略繼續(xù)搶收紅利，市場競爭仍會激烈。但目前三四線地價(jià)已經(jīng)大幅上漲，建議房企將布局重點(diǎn)集中在環(huán)核心城市周邊、經(jīng)濟(jì)、人口發(fā)達(dá)、市場容量相對較大的城市，警惕和回避因短期炒作導(dǎo)致市場非理性過熱的三四線。