[克而瑞]2018年中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值排行榜TOP100

??百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)去化周期平均4年；8家企業(yè)土儲(chǔ)貨值超萬(wàn)億；保利、招商、萬(wàn)科總土儲(chǔ)貨值較2017年增長(zhǎng)顯著；中西部成重要戰(zhàn)略要塞。

??榜單數(shù)據(jù)說(shuō)明

??1.企業(yè)范疇：主營(yíng)業(yè)務(wù)在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（華夏幸福、華僑城等企業(yè)的土地儲(chǔ)備中含有大量產(chǎn)業(yè)用地和文旅用地且無(wú)法區(qū)分,暫不計(jì)入）。

??2.項(xiàng)目屬性：本榜單土地?cái)?shù)據(jù)包含招拍掛土地以及收并購(gòu)項(xiàng)目；包含住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地，而一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、未確權(quán)土地不予計(jì)入。

??3.指標(biāo)解釋：貨值計(jì)算中參考的項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值以報(bào)告期當(dāng)前時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)，不對(duì)未來(lái)價(jià)格預(yù)測(cè)。

??4.時(shí)間跨度：各項(xiàng)數(shù)據(jù)如無(wú)特殊說(shuō)明，統(tǒng)計(jì)時(shí)間段均為截止到2018年底。

??5.數(shù)據(jù)范疇：企業(yè)在中國(guó)大陸地區(qū)的土地或項(xiàng)目，海外及港澳臺(tái)地區(qū)的數(shù)據(jù)不予計(jì)入。

??榜·單·解·讀

??重要說(shuō)明

??企業(yè)總土儲(chǔ)是指企業(yè)所有已確權(quán)土地中未售部分。大部分企業(yè)在年報(bào)中會(huì)公布其總土儲(chǔ)，但口徑參差不一，很多會(huì)按照結(jié)算口徑公布，例如旭輝在2018年業(yè)績(jī)會(huì)公布其總土儲(chǔ)貨值近8000億元，其中包含了“已售未結(jié)算”部分，實(shí)際其并不能作為未來(lái)可售資源。因此，在我們的統(tǒng)計(jì)中已將該部分做了扣除。

??同時(shí)，舊改項(xiàng)目中未確權(quán)部分，由于未來(lái)土地出讓時(shí)間，出讓方式，受讓方仍然存在變數(shù)，此次總土儲(chǔ)榜單中也將該部分扣除。此外，與《銷售排行榜》不同，在房企總土儲(chǔ)的統(tǒng)計(jì)上，我們未將“代建土儲(chǔ)”納入。

??恒大、碧桂園、保利貨值超2萬(wàn)億

??萬(wàn)億土儲(chǔ)企業(yè)達(dá)8家

??2018年總土儲(chǔ)貨值TOP100門檻達(dá)到769.8億元，較2017年上升13%。恒大、碧桂園和保利發(fā)展分列前三，三家企業(yè)貨值均已突破2萬(wàn)億。另外貨值儲(chǔ)備在3000億以上的企業(yè)共有37家，千億陣營(yíng)的后續(xù)儲(chǔ)備依然充足。

??此外，已有8家房企儲(chǔ)備貨值超過(guò)萬(wàn)億，較2017年增加2席，全部來(lái)自銷售TOP10。而總貨值榜TOP20企業(yè)合計(jì)貨值超22萬(wàn)億元，是剩余80個(gè)企業(yè)貨值總和的1.3倍，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)盡顯。

??總土儲(chǔ)貨值TOP100企業(yè)中，有51家企業(yè)儲(chǔ)備貨值集中在1000-3000億，多數(shù)來(lái)自銷售TOP50，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。其中美的置業(yè)、中駿集團(tuán)都是在未來(lái)業(yè)績(jī)沖擊1000億、甚至1500億的種子選手。

??土儲(chǔ)資源高度集中

??銷售TOP20與總土儲(chǔ)TOP20高度重合

??從總土儲(chǔ)貨值和銷售金額占百?gòu)?qiáng)的集中度來(lái)看，銷售TOP10均占到4成以上，資源仍高度集中于頭部房企，未來(lái)行業(yè)集中度仍有上漲空間，短期龍頭房企的地位難以撼動(dòng)。

??對(duì)比銷售金額TOP20和總土儲(chǔ)貨值TOP20來(lái)看，幾乎高度重合。銷售TOP20企業(yè)中僅泰禾、正榮不在總土儲(chǔ)貨值TOP20。由此也可以看出，資源正逐步傾向規(guī)模房企。相較而言，世茂房地產(chǎn)總土儲(chǔ)貨值位列第十位，較其2018年銷售金額排名高出一位。充裕的土儲(chǔ)也是企業(yè)向第一陣營(yíng)發(fā)起沖擊的底氣。

??百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)平均去化近4年

??兩類房企需要更積極

??受市場(chǎng)調(diào)控、樓市預(yù)期轉(zhuǎn)冷等因素影響，2018年房企拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。因此，在謹(jǐn)投資、促銷售的策略下，2018年百?gòu)?qiáng)企業(yè)總土儲(chǔ)平均去化周期為3.9年，相較2017年末的4.6年有明顯下降。

??分梯隊(duì)來(lái)看，銷售TOP30企業(yè)的去化周期均已降至4年以內(nèi)，其中去化最快的是TOP11-20梯隊(duì)，僅為3.7年，低于百?gòu)?qiáng)平均。后50強(qiáng)企業(yè)由于受到自身規(guī)模限制，且去化相對(duì)較快，在投資拿地優(yōu)勢(shì)不大的情況下，未來(lái)生存環(huán)境不容樂(lè)觀。

??結(jié)合去化周期和總土儲(chǔ)貨值來(lái)看，百?gòu)?qiáng)中多數(shù)企業(yè)土儲(chǔ)仍處于相對(duì)安全的區(qū)間，去化情況尚佳。典型如碧桂園、萬(wàn)科等龍頭房企，土儲(chǔ)貨值雖大，但整體去化均能維持3年左右。此外，總貨值在3000億以上的房企，除了遠(yuǎn)洋、金融街等，多數(shù)去化風(fēng)險(xiǎn)可控，例如陽(yáng)光城、旭輝等，土儲(chǔ)足夠支撐企業(yè)未來(lái)3-5年的發(fā)展。

??但部分房企存在一定去化風(fēng)險(xiǎn)，其中有兩類房企值得關(guān)注，也需更加積極。第一類如藍(lán)光、新力等快速發(fā)展的企業(yè)，現(xiàn)階段土儲(chǔ)并不充裕，去化周期不足2年，想要規(guī)?？沙掷m(xù)增長(zhǎng)，未來(lái)仍需要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)在土地市場(chǎng)積極納儲(chǔ)。第二類是土儲(chǔ)相對(duì)較小，但去化偏慢的企業(yè)，如中建東孚、寶能等，當(dāng)前主要任務(wù)仍是積極增加銷售、提高周轉(zhuǎn)率。

??整體而言，大部分房企土儲(chǔ)去化仍然處在合理區(qū)間。未來(lái)只需要繼續(xù)完善其機(jī)制體制、戰(zhàn)略布局、運(yùn)營(yíng)管控、銷售策略等，不僅整體風(fēng)險(xiǎn)可控，規(guī)模增長(zhǎng)也依然可期。

??保利、招商、萬(wàn)科

??總土儲(chǔ)貨值較2017年增長(zhǎng)顯著

??適當(dāng)?shù)耐恋刎浿凳俏磥?lái)企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)的基石，在2018年行業(yè)整體拿地保持謹(jǐn)慎的態(tài)勢(shì)下，仍有部分企業(yè)總土儲(chǔ)貨值較2017年大幅上漲，表現(xiàn)更為積極。典型如保利、萬(wàn)科、中海等規(guī)模房企，2018年末貨值儲(chǔ)備相比2017年增幅達(dá)到3000億元以上，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變。

??其中保利發(fā)展2018年末土儲(chǔ)貨值22524億元，規(guī)模已排進(jìn)前三，同比增幅達(dá)到20%，漲幅高于恒大、碧桂園。在儲(chǔ)備貨值大增的基礎(chǔ)上，房企2019年的銷售也表現(xiàn)得底氣十足：保利發(fā)展2019年第一季度銷售金額已經(jīng)同比上漲22%，全年銷售有望沖擊5000億元。

??此外，2018年首次沖進(jìn)銷售前十的新城，2018年末貨值儲(chǔ)備較2017年上漲30%。充裕的土儲(chǔ)使得新城對(duì)未來(lái)銷售信心十足。業(yè)績(jī)會(huì)上，新城也將其2019年銷售目標(biāo)提升至2700億。

??金茂、中駿未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障

??華鴻嘉信、朗詩(shī)等企業(yè)或后勁不足

??對(duì)比房企2018年末的土儲(chǔ)貨值排名和銷售排名來(lái)看，部分企業(yè)雖然銷售排名相對(duì)靠后，但其貨值排名相對(duì)較高。如中交、花樣年等，中交地產(chǎn)2018年銷售業(yè)績(jī)排85名，剛剛進(jìn)入百?gòu)?qiáng)門檻，但其總土儲(chǔ)貨值卻排在52名。另，銷售排名在TOP50以內(nèi)的房企如金茂、越秀、中駿等，其總土儲(chǔ)貨值也較銷售排名大幅提升，充裕的土儲(chǔ)是這些企業(yè)未來(lái)規(guī)模再上臺(tái)階的重要保障。

??值得注意的是，部分銷售百?gòu)?qiáng)企業(yè)甚至沒(méi)有排進(jìn)總土儲(chǔ)貨值榜前一百名。如華鴻嘉信、朗詩(shī)、海爾等，朗詩(shī)和華鴻嘉信2018年銷售排名分別位列76和68名，但總土儲(chǔ)貨值均未進(jìn)入百?gòu)?qiáng)，此類企業(yè)2019年銷售業(yè)績(jī)不僅可能會(huì)被部分供貨充足的企業(yè)追上，更面臨業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)后勁不足、拿地策略被迫調(diào)整的問(wèn)題。

??中西部占比排第一

??重慶更受百?gòu)?qiáng)房企青睞

??從百?gòu)?qiáng)房企2018年末土地儲(chǔ)備的分布情況來(lái)看，各能級(jí)的土儲(chǔ)占比維持穩(wěn)定，一線、二線和三四線以1:5:4的比例呈現(xiàn)。隨著2019年房企重回二線的戰(zhàn)略，未來(lái)二線城市的可供貨量占比還將提升。

??從區(qū)域?qū)用鎭?lái)看，四大區(qū)域貨值儲(chǔ)備相對(duì)均勻，去年持續(xù)高熱的中西部以32%的占比排在第一，另外三個(gè)區(qū)域占比相近。主因是由于近兩年中西部核心二線城市土地供應(yīng)量多、部分城市的部分區(qū)域存在價(jià)值洼地，吸引了較多百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

??細(xì)化到城市層面，重慶是百?gòu)?qiáng)房企囤貨量最多城市，百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)建面超過(guò)10000萬(wàn)平方米，按照重慶過(guò)去3年的成交量來(lái)看可供2.94年的去化；其次昆明、天津、成都均超過(guò)6000萬(wàn)平方米；一線城市廣州和北京分別位列6、7名，其中龍頭房企萬(wàn)科、保利等在這兩個(gè)一線城市均有豐富的土地儲(chǔ)備。