[克而瑞]2019年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100

??導 讀 

??8家企業(yè)貨值破千億，后50強房企加速納儲蓄力；多數(shù)房企拿地趨于理性，拿地方式逐漸多元化；下半年地市或迎轉折，拿地仍需保持理性。

??榜單解讀

??前言：5月土地市場回暖勢頭有所放緩，300城整體地價環(huán)比幾乎持平，溢價率則環(huán)比下降2個百分點，百強房企拿地也趨于理性，近半數(shù)成交地塊溢價率低于10%。

??目前土地市場分化明顯，雖然個別城市土拍火熱，“地王”頻出，但并不具備普遍性，規(guī)模房企也并未出現(xiàn)2016年“瘋搶地王”的情況。尤其在補倉需求得到滿足，以及未來拿地當年開盤難度增大的情況下，我們認為百強房企的投資節(jié)奏會進一步放緩。且從近期土拍熱點城市政策調(diào)控力度來看，未來拿地仍需保持謹慎，盲目獲取高價地并不可取。

??01

??政策調(diào)控反應迅速

??土地市場暫緩升溫

??受4月政策影響，5月份土地市場成交規(guī)模出現(xiàn)回調(diào)，加之5月份以來如蘇州、合肥等土拍熱點城市相繼發(fā)布調(diào)控政策，土地市場熱度上升勢頭暫緩：成交均價漲勢趨緩，環(huán)比微漲1.6%，溢價率迎來2019年首次回落，下降2個百分點。

　　今年以來土地市場熱度明顯升溫的走勢在維持了僅僅2個月后迅速轉緩，政策及時出臺更是說明調(diào)控的決心和力度仍保持較高水準，就此來看，在調(diào)控“高壓線”的嚴防死守下，地價穩(wěn)定運行仍將是接下來的市場主基調(diào)。

　　02

??8家企業(yè)貨值破千億

??后50強房企加速納儲蓄力

??截至2019年5月末，銷售百強房企新增總土儲貨值已經(jīng)超過3.4萬億，突破千億的房企共8家，突破百億房企共74家，較4月份增加16家。其中碧桂園、綠地、融創(chuàng)分列前三，貨值均突破2000億元。從集中度來看，土地資源仍高度集中于頭部房企，且銷售集中度相比上月再增3個百分點，行業(yè)集中化的趨勢愈演愈烈。

??值得一提的是，TOP50-100房企新增貨值占百強15%，比銷售集中度高出7個百分點，部分企業(yè)如新希望、中交、大華等補倉意愿強烈，前五月加速納儲?？紤]到此前拿地能夠在今年上市銷售，最終會對全年業(yè)績形成有效支撐，行業(yè)排名也有望再進一步。

　　03

??近半地塊溢價率低于10%

??多數(shù)房企拿地趨于理性

??1-5月，銷售TOP100房企拿地銷售比為0.41，百強房企拿地整體趨于謹慎。此外，雖然3-4月份土地市場迎來明顯的升溫，部分城市拿地熱度直線攀升，但從百強房企前五月拿地的溢價率分布情況來看，有47%的地塊溢價率不足10%，底價成交的地塊占比達到26%。

??另一方面，標桿型房企如碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)等均沒有在土地市場瘋狂搶“地王”，這些規(guī)模房企作為市場的風向標，一定程度上也可以反映出當前企業(yè)對待拿地的態(tài)度仍是相對理性的。

　　04

??收并購地塊數(shù)量占12%

??拿地方式逐漸多元化

??1-5月百強房企拿地方式來看，招拍掛獲取土地仍是主流，但拿地方式逐漸多元化，收并購地塊成交幅數(shù)占到12%。在個別城市地價攀升較快情況下，收并購可以有效降低納儲成本。電建、華遠、合景泰富等企業(yè)前5月的收并購比例都超過3成以上，且部分收并購項目的優(yōu)勢在于能快速上市，能夠?qū)衲昶髽I(yè)業(yè)績增長提供較強助力。例如電建地產(chǎn)近期收購了武漢地產(chǎn)集團旗下兩個項目公司，帶動新增土儲貨值大幅上升。

　　05

??百強房企三四線新增土儲

??占比較去年下滑10個百分點

??從百強房企新增土儲能級選擇來看，前五月二線、三四線旗鼓相當，分別為46%和48%。若同去年全年相比，三四線新增土儲建面占比下滑近10個百分點。可以看到，在三四線市場逐步調(diào)整之下，企業(yè)拿地的積極性有所減弱。相比之下，在回歸二線戰(zhàn)略調(diào)整中，二線新增土儲占比較去年快速上漲。

??從區(qū)域布局來看，中西部和長三角依舊是百強房企布局的重心。中西部新增土儲建面占比接近4成，西安、重慶是前五月最受百強房企青睞的城市。

　　06

??下半年地市或迎轉折

??拿地仍需保持理性

??當前土地市場的確出現(xiàn)了局部升溫現(xiàn)象，但自住建部實施預警機制點名地價、房價上漲過快的城市后，熱度較高的城市也相繼發(fā)布調(diào)控政策防止市場過熱，如合肥要求關聯(lián)公司不得競買同一宗土地，蘇州擴大限售限購范圍并下調(diào)地塊出讓價格等。

??結合目前市場表現(xiàn)和時間節(jié)點來看，受以下因素的影響，下半年土地市場或?qū)⒂瓉磙D折：第一，隨著溢價率攀升，開發(fā)企業(yè)拿地積極性會下降；第二，下半年之后拿地當年開盤難度較大，企業(yè)在這一時間點上納儲的迫切程度降低；第三，亟需補倉的企業(yè)需求得到滿足后，投資將更趨于理性。因此，我們認為，當前投資拿地仍需保持理性，多看看標桿房企的動作，盲目高價拿地并不可取。