[克而瑞]2019年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜

??導(dǎo) 讀 

??1、TOP100房企業(yè)績(jī)環(huán)比上升23.9%，增速明顯快過去年；

??2、TOP100房企業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況不及去年同期；

??3、超8成TOP50房企業(yè)績(jī)環(huán)比上升，恒大全國促銷收效顯著。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單改版說明

??今年是克而瑞編制中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜的第11個(gè)年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權(quán)益榜，我們一直真實(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)、公正地記錄著10年來的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權(quán)益榜的基礎(chǔ)上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團(tuán)連同合營及聯(lián)營公司所有項(xiàng)目計(jì)入業(yè)績(jī)的統(tǒng)計(jì)方式，不考慮權(quán)益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數(shù)據(jù)中統(tǒng)一不包括代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績(jī)。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項(xiàng)目拓展的能力。

??操盤榜是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作開發(fā)，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)僅歸入操盤企業(yè)。反映的是企業(yè)的營銷和操盤能力，企業(yè)代建產(chǎn)生的銷售業(yè)績(jī)納入操盤口徑統(tǒng)計(jì)中。

??權(quán)益榜是以企業(yè)股權(quán)占比為口徑，即若某項(xiàng)目為多家房企合作，則該項(xiàng)目的業(yè)績(jī)按照股權(quán)占比計(jì)入相應(yīng)企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實(shí)力與投資能力。（注：權(quán)益口徑數(shù)據(jù)不包括母公司以及關(guān)聯(lián)方權(quán)益、員工跟投部分）

??鑒于目前絕大多數(shù)的上市房企已經(jīng)將業(yè)績(jī)公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)照的讀者，可以參考全口徑榜單。

??榜單解讀

??2019年前三季度，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，行業(yè)整體規(guī)模增速顯著放緩，TOP100規(guī)模房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速在4%左右。9月在推案量上升、促銷力度加大的推動(dòng)下，百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)較7、8兩月提升明顯，單月權(quán)益銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)23.9%，增幅較去年同期提升近11個(gè)百分點(diǎn)。

??我們認(rèn)為，四季度是房企沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的關(guān)鍵期，從房企的中期披露來看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點(diǎn)多集中在四季度，將為業(yè)績(jī)沖刺提供有力保障。相信在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會(huì)有一定的回升。

??同時(shí)，在政策調(diào)控持續(xù)、融資渠道全方位收緊、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的格局下，四季度房企整體投資將更趨理性，加速去化及回款、降杠桿控負(fù)債總量是主流。

??01 整體業(yè)績(jī)

??9月業(yè)績(jī)環(huán)比上升，增幅較去年同期明顯提升

??2019年前三季度，在“房住不炒”政策主基調(diào)下，行業(yè)整體規(guī)模增速顯著放緩。按照可比口徑統(tǒng)計(jì)，TOP100規(guī)模房企的累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速在4%左右，增速較上半年持平。9月，百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)較7、8兩月提升明顯，單月權(quán)益銷售金額環(huán)比增長(zhǎng)23.9%，增幅較去年同期提升近11個(gè)百分點(diǎn)。

??經(jīng)過上半年集中拿地補(bǔ)庫存，在新開工節(jié)奏的影響下房企四季度的供應(yīng)量將明顯提升；另一方面，在銷售承壓、項(xiàng)目總體去化率下降的背景下，四季度房企也將積極推盤去化、加大營銷力度，通過降價(jià)促銷、以價(jià)換量加速項(xiàng)目去化。相信在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會(huì)有一定的回升。

??02 上榜門檻

??TOP10房企權(quán)益金額門檻提升15%

??2019年前三季度，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)權(quán)益銷售金額門檻與去年同期相比都略有提升。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻達(dá)到1217.9億元，同比增幅最高達(dá)15%。TOP20房企和TOP30房企權(quán)益金額門檻分別為752.1億元和546.5億元，門檻增幅分別為2.9%和4.3%。TOP50房企競(jìng)爭(zhēng)格局加劇，權(quán)益金額門檻較去年同期大幅提升10.5%至364.6億元。另截止三季度末，TOP200房企權(quán)益金額門檻達(dá)到40.1億元。

??03 集中度

??百強(qiáng)房企規(guī)模增長(zhǎng)分化持續(xù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇

??2019年前三季度，TOP100各梯隊(duì)房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。其中，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展，TOP3房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.2%，同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。TOP4-10及TOP11-20梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場(chǎng)份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。而隨著多數(shù)城市成交回落，銷售難度加大，20強(qiáng)之后房企的權(quán)益金額集中度出現(xiàn)一定回落。

??04 目標(biāo)完成率

??完成情況不及去年同期，千億房企表現(xiàn)較佳

??從目標(biāo)完成情況來看，截止到9月末，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷售目標(biāo)的房企中，近4成房企目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，其中，陽光城、世茂、寶龍、九龍倉、大發(fā)地產(chǎn)等9家房企目標(biāo)完成率實(shí)現(xiàn)80%以上，業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出。另有近4成房企的目標(biāo)完成率處于65%-75%區(qū)間，剩余房企目標(biāo)完成率未達(dá)到65%。規(guī)模房企整體目標(biāo)達(dá)成情況不及去年同期。
前三季度，千億房企的整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均水平，14家公布業(yè)績(jī)目標(biāo)的千億房企中，超6成房企目標(biāo)完成率已超過75%，中海、世茂、龍湖、招商、金茂等房企業(yè)績(jī)完成情況均較為樂觀?？傮w來看，在行業(yè)增速放緩、調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，部分房企完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)仍有一定壓力，四季度仍需加速推貨入市，積極推盤去化。

??05 企業(yè)表現(xiàn)

??TOP50房企中超過8成單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升

??從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，受益于供貨力度的加大，9月TOP50房企中有超過8成的企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升。TOP3房企中，恒大加大營銷力度，9月單月實(shí)現(xiàn)全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模830億元，較8月環(huán)比大幅增長(zhǎng)73.6%，相比去年同期增幅提升。世茂和陽光城房企9月實(shí)現(xiàn)單月銷售金額320.9億元和271.9億元，分別環(huán)比增長(zhǎng)49%和60.3%。華夏幸福9月在南潯、固安、嘉善等城市項(xiàng)目去化表現(xiàn)較佳，單月實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)173億元，環(huán)比提升82.1%。

??06 財(cái)務(wù)表現(xiàn)

??盈利能力進(jìn)入平穩(wěn)期，負(fù)債率和融資成本上升

??隨著行業(yè)增速放緩、集中度上升、規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)加劇，企業(yè)在盈利、融資、周轉(zhuǎn)等方面都出現(xiàn)了一些變化。復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)企業(yè)運(yùn)營能力的要求也在不斷增加。

??1）房企整體盈利水平進(jìn)入平穩(wěn)期，中小規(guī)模房企盈利能力承壓

??2019年上半年，受行業(yè)整體銷售增速放緩影響，上市房企整體結(jié)算收入和利潤(rùn)規(guī)模在保持增長(zhǎng)的同時(shí)，增速較2018年明顯放緩。同時(shí)，行業(yè)整體盈利能力也逐步進(jìn)入到平穩(wěn)期。截止上半年末，172家上市房企凈利率和歸母凈利率的中位數(shù)為12.2%和10.4%，分別較2018年末提升0.5和0.9個(gè)百分點(diǎn)。我們認(rèn)為，雖然短期內(nèi)受益于行業(yè)集中度上升及收并購紅利，規(guī)模房企整體的利潤(rùn)率尚穩(wěn)定在較高水平。但在目前政策調(diào)控常態(tài)化、行業(yè)增速放緩、房企利潤(rùn)空間持續(xù)受到擠壓的市場(chǎng)周期下，企業(yè)要保持目前的盈利水平仍面臨一定的客觀壓力。特別是對(duì)于中小規(guī)模房企而言，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局加劇、集中度提升的背景下，如何平衡規(guī)模增長(zhǎng)與增長(zhǎng)質(zhì)量，提升精細(xì)化經(jīng)營的管理水平對(duì)經(jīng)營者提出了更高的要求。

??2）凈負(fù)債率與融資成本雙增，債務(wù)結(jié)構(gòu)更趨穩(wěn)健

??2019年初，多數(shù)房企在融資窗口期下加大舉債，致使上半年房企整體融資規(guī)模上升。截至上半年，21家房企負(fù)債規(guī)模超過千億；同時(shí)，174家典型房企的加權(quán)平均凈負(fù)債率較年初上升4.29個(gè)百分點(diǎn)至91.37%，達(dá)到歷史最高值。其中TOP10房企凈負(fù)債率增長(zhǎng)最為顯著，而TOP31-50房企的凈負(fù)債率較2018年末有所下降。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，上半年174家典型房企的長(zhǎng)短債務(wù)比提升至2.23，較期初上升8.3%，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)更趨合理。此外融資成本方面，基于近年來境內(nèi)融資環(huán)境持續(xù)收緊，加之房企原有的低成本公司債陸續(xù)到期，近期新進(jìn)行的境內(nèi)外融資成本均有提高。上半年70家重點(diǎn)房企的平均融資成本由去年末的6.68%提升至7.04%。

??3）存貨增速收窄，房企去化壓力進(jìn)一步減小

??2019年上半年，市場(chǎng)的趨冷和融資的收緊促使房企投資更加謹(jǐn)慎，房企存貨總量保持上漲趨勢(shì)，但增速較去年同期收窄約3個(gè)百分點(diǎn)。截至2019年6月末，有32家房企存貨超過1000億元，較年初增加了3家；20強(qiáng)門檻提高至1600億元。從規(guī)模增速來看，174家房企的存貨規(guī)模較年初增長(zhǎng)8.5%，68家重點(diǎn)房企的存貨增幅為8.9%，均較去年中期下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。上半年房企整體的存貨周轉(zhuǎn)率較去年同期微升，主要由于企業(yè)前期銷售項(xiàng)目逐步步入結(jié)算期，如果企業(yè)想要再提升自身的周轉(zhuǎn)速度，則需要將更多的精力放在加快開發(fā)竣工及項(xiàng)目整體流程上。已竣工存貨占比連續(xù)4年下降，企業(yè)庫存去化壓力得到緩解。2019年上半年，68家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企的已竣工存貨占比進(jìn)一步下降1個(gè)百分點(diǎn)至11%，延續(xù)了近幾年的趨勢(shì)。未來企業(yè)加強(qiáng)運(yùn)營管控、加速周轉(zhuǎn)以提升資金效率仍是關(guān)鍵。

??07 四季度投融資策略

??整體投資更趨理性，降杠桿控負(fù)債總量是主流

??1）拿地：四季度或出現(xiàn)機(jī)會(huì)窗口，房企整體仍以理性、謹(jǐn)慎為主

??受土地市場(chǎng)持續(xù)低位運(yùn)行的影響，更多的房企表示會(huì)根據(jù)市場(chǎng)和企業(yè)需求伺機(jī)而動(dòng)，例如，以碧桂園、萬科為代表的房企下半年會(huì)更加關(guān)注企業(yè)現(xiàn)金流狀況，繼續(xù)保持理性的拿地態(tài)度，其中萬科則明確表示放棄高溢價(jià)地塊。我們認(rèn)為，四季度企業(yè)投資將繼續(xù)保持理性和謹(jǐn)慎。但土地市場(chǎng)整體繼續(xù)下行降溫，也會(huì)有投資機(jī)會(huì)出現(xiàn)，對(duì)于現(xiàn)金流狀況良好、財(cái)務(wù)穩(wěn)健以及有納儲(chǔ)需求的房企是補(bǔ)倉的不錯(cuò)時(shí)機(jī)，最終“逆周期”抄底拿地關(guān)鍵還是在于價(jià)格是否合理。例如，旭輝集團(tuán)在半年度業(yè)績(jī)會(huì)明確表示未來會(huì)關(guān)注四季度的投資機(jī)會(huì)，8、9月份會(huì)適當(dāng)減少投資，為四季度拿地做準(zhǔn)備。中駿集團(tuán)盡管自身拿地計(jì)劃不會(huì)發(fā)生變化，下半年維持95億預(yù)算，但也認(rèn)為下半年是拿地的好時(shí)機(jī)，并判斷11、12月是一個(gè)窗口機(jī)會(huì)。此外，拿地方式方面，拓寬拿地渠道以降低綜合拿地成本成為主旋律，更多房企將通過合作、舊城改造等方式獲得更為核心的地塊，尤其對(duì)于部分核心一二線城市來說，參與舊改已經(jīng)獲取城市中心地塊的方式。

??2）融資：房企融資渠道全方位收緊，降杠桿控負(fù)債總量成為主流

??從企業(yè)融資層面來看，多數(shù)房企在2019年初出現(xiàn)的融資窗口期加大了融資力度，上半年企業(yè)整體融資規(guī)模進(jìn)一步上升。而自5月發(fā)布23號(hào)文限制信托貸款后，下半年以來政府加強(qiáng)了對(duì)境外債、信托、開發(fā)貸及海外債等融資方式的監(jiān)管力度，開啟了房地產(chǎn)融資的新一輪調(diào)控。特別是隨著8、9兩月融資限制政策的密集出臺(tái)，企業(yè)融資規(guī)模急劇下降。目前，隨著融資渠道的全方位收緊，多數(shù)房企對(duì)未來的預(yù)期進(jìn)行了調(diào)整。一方面，在融資環(huán)境保持低位運(yùn)行的背景下，企業(yè)將更加重視項(xiàng)目銷售回款，降杠桿控負(fù)債總量成為主流。另一方面，企業(yè)將加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作、關(guān)注資產(chǎn)證券化等創(chuàng)新型融資產(chǎn)品的搭建，積極拓展融資渠道。同時(shí)，企業(yè)將更著力于對(duì)境外債的匯率風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動(dòng)管理，控制融資成本。

??08 市場(chǎng)展望

??政策調(diào)控主基調(diào)未變，城市市場(chǎng)走勢(shì)將繼續(xù)分化

??從政策調(diào)控層面來看，三季度政治局會(huì)議明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，表明“四限”調(diào)控仍將從緊執(zhí)行。部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策再升級(jí)，大連、洛陽等加碼調(diào)控。我們認(rèn)為，“房住不炒、因城施策”政策主基調(diào)未變，調(diào)控措施仍圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，夯實(shí)地方主體責(zé)任。
城市市場(chǎng)成交層面，今年以來各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)頻繁。在政策持續(xù)發(fā)酵的背景下，銷售轉(zhuǎn)冷基本符合預(yù)期，但不同城市依然呈現(xiàn)出顯著的分化。一方面，部分城市樓市、地市成交明顯下滑，庫存風(fēng)險(xiǎn)再次浮出水面且有加劇趨勢(shì)；另一方面，也有一些城市市場(chǎng)依然高歌猛進(jìn)、部分項(xiàng)目仍能開盤日光，供求矛盾仍相對(duì)突出。我們預(yù)計(jì)：一線城市四季度市場(chǎng)將繼續(xù)小幅回調(diào)，不過介于剛需面仍有支撐，預(yù)期2019年總體成交規(guī)模仍有望超出2018年水平。二線城市整體成交規(guī)模會(huì)穩(wěn)中有升，中西部剛需和改善需求仍有待進(jìn)一步釋放。其中，諸如重慶、武漢、鄭州等去化周期較短的中西部核心城市，四季度供給會(huì)相對(duì)充足、需求仍較為旺盛，預(yù)計(jì)四季度成交仍會(huì)沖高；而西安、貴陽、青島等近兩年房?jī)r(jià)快速上漲的城市，居民購買力透支、后續(xù)需求或無以為繼。而三四線城市整體來看需求已經(jīng)有所透支，再加上棚改政策的整體“收緊”，貨幣化安置比例下降，未來市場(chǎng)回落也在情理之中。僅部分環(huán)一線和熱點(diǎn)二線的三四線城市，受核心城市市場(chǎng)外溢需求影響，成交熱度或?qū)⒗^續(xù)維持。

??來源：克而瑞地產(chǎn)研究