[克而瑞]2020年1-5月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

??榜單解讀

??前言：5月份土地市場延續(xù)了4月回暖趨勢，整體量價穩(wěn)中有升，長三角、珠三角核心城市土地吸引多家開發(fā)商激烈競拍，平均溢價率實現(xiàn)五連漲。 

??市場回暖、土地放量、融資略松等因素持續(xù)提振百強房企投資信心，平均拿地銷售比升至0.37，高于去年全年水平，由此可見投資力度在不斷加碼，其中二、三梯隊拿地更為積極。 

??單月來看，5月超過六成銷售TOP50房企拿地金額較1-4月份顯著提升，碧桂園、中海、世茂、綠地等規(guī)模房企投資金額超百億。而此前拿地積極的房企如綠城、中梁等投拓腳步略有放緩。 

??預(yù)計6月地市成交體量仍維持高位，核心省會城市、長三角三四線依舊是企業(yè)的主要投資目標。但在積極參與競拍的同時，注意市場回暖不及預(yù)期的風險，合理控制拿地成本。

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??土地市場持續(xù)回暖

       核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競拍超百輪

??截止至5月28日，300城經(jīng)營性土地總成交建面17975萬平方米，總價達5522億元，環(huán)比分別下降14.%和12.9%，考慮到月末浙江、武漢等地仍有多宗土地集中出讓，預(yù)計整月成交體量大概率會追平甚至高過4月。 

??隨著熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)放量，5月平均樓板價再創(chuàng)新高，達到3072元/平方米。溢價率也在一二線城市帶動下實現(xiàn)五連漲，升至16.5%。整體而言，土地市場呈現(xiàn)量價齊升、持續(xù)回暖的趨勢。

??從熱點城市部份地塊的競拍情況也可反映當前熱度，北京、深圳、成都、武漢等一二線城市部份地塊競拍輪數(shù)高于70輪，長三角寧波、無錫、宜興、海門等三四線城市也出現(xiàn)較多競拍輪數(shù)超百輪的地塊。

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??百強拿地銷售比持續(xù)回升

       TOP11-20房企投資更積極

??截止至5月末新增貨值百強門檻提升至65.9億元，環(huán)比提升26%，年內(nèi)新增貨值百強總貨值已經(jīng)接近3.3萬億，房企拿地節(jié)奏明顯提升。

??房企積極性的提升，在銷售百強房企拿地銷售比上也有所體現(xiàn)：1-5月銷售百強拿地銷售比漲至0.37，已高于去年平均水平，疫情影響褪去后一季度擠壓的納儲需求得到釋放。

??分梯隊來看，第二梯隊房企拿地最為積極，拿地銷售比高達0.54，其中綠城、中南、龍光前5月拿地銷售比均在0.7以上；其次TOP21-30企業(yè)拿地銷售比也達到了0.45，后兩個梯隊拿地銷售比也均高于均值。

??10強房企拿地銷售比僅為0.29，在各梯隊中墊底，一方面體現(xiàn)了10強房企土儲規(guī)模的優(yōu)勢顯著，仍有不急于拿地的底氣；另一方面也體現(xiàn)了行業(yè)加速整合、中小型房企加速拿地的迫切性。

??盡管從拿地銷售比來看，10強房企積極性不如其他梯隊，但10強企業(yè)年內(nèi)新增貨值仍占百強新增貨值的37%，前20強房企新增貨值占百強總貨值的6成以上，龍頭房企的規(guī)模優(yōu)勢依舊顯著，強者恒強格局難以打破。

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??銷售TOP50中超六成房企

??拿地金額較1-4月顯著提升在市場銷售轉(zhuǎn)暖、融資環(huán)境略放松、熱點城市土地供應(yīng)放量等多因素影響下，5月份成為房企拿地的小高峰，超過六成銷售TOP50房企單月拿地金額較1-4月份顯著提升，其中近半數(shù)房企投資金額超過50億元，投資強度在逐步加碼。

??投資強度顯著提升的一方面是全國化的規(guī)模房企如碧桂園、中海、世茂、旭輝等，其5月拿地金額幾乎接近前四月之和，較1-4月平均拿地金額漲幅超200%。另一方面，龍光、越秀、德信等區(qū)域型企業(yè)也在對根據(jù)地進行鞏固，根據(jù)CRIC監(jiān)測的德信5月份新增5塊地來看，有4宗位于長三角。

??值得注意的是，結(jié)合房企銷售來看，除了中海、龍光、中駿等單月拿地銷售比超過1，投資力度較大外，碧桂園、綠地、融創(chuàng)等多數(shù)房企單月拿地銷售比仍保持在行業(yè)平均水平，同樣從側(cè)面反映了投資加碼之下房企拿地仍然保持謹慎和理性的態(tài)勢，抓銷售、促回款，彌補疫情造成的銷售空缺仍是未來一到二個季度的首選。

??此外，近三成銷售TOP50房企5月投資金額較前4月均值有所下滑，例如綠城、招商、新城、中梁等下滑幅度在25%以上，主要是由于投資節(jié)奏不同所致，這些企業(yè)均是前四個月拿地金額較多，5月份相對“緩一緩”，如綠城在一季度持續(xù)投入之后，5月拿地金額降至71億，即便投資放緩，但其單月拿地金額仍然領(lǐng)先大多數(shù)房企。

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??核心省會城市最受青睞

       長三角城市競拍更激烈

??從拿地分布來看，百強房企拿地建面中，一二線成交占比約為5成，三四線占比微漲2個百分點；區(qū)域分布上，中西部和長三角仍是企業(yè)最積極拿地區(qū)域，尤其中西部的省會城市和長三角城市，如重慶、合肥、南京、寧波、無錫、常州等城市較多地塊吸引了10家以上開發(fā)商的參拍，部分地塊競拍輪數(shù)甚至超百輪，企業(yè)拿地熱情較高。

??截止至5月末，杭州是最受百強房企青睞的城市，本地房企濱江、德信均有落子，綠地、新力、龍湖、東原等外來房企也有所斬獲；其次西安、重慶、成都、武漢等來自中西部的省會仍然是房企重點投資城市；三四線城市中，百強在溫州投資遠超其他城市，隨著市場開始回暖，未來利潤可期。整體而言，較受歡迎三四線城市依然主要位于長三角、珠三角區(qū)域，尤以中南、新城、華鴻嘉信、金成集團等本地房企拿地較多。

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??地市逐步回歸正軌

??重點關(guān)注一二線核心城市一

??5月地市成交整體量穩(wěn)價升，溢價率和流拍率指標也進一步向好，市場信心逐步恢復(fù)，尤其優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)受到開發(fā)商關(guān)注；結(jié)合供應(yīng)來看，本月掛牌總建面仍然較多，預(yù)計6月份成交量繼續(xù)維持年內(nèi)較高水平。

??地市逐步回歸正軌的同時，城市、地塊和企業(yè)之間的分化也持續(xù)加劇，投資潛力大的城市、以及部分城市優(yōu)質(zhì)地塊將面臨更激烈競拍，一二線城市和長三角三四線城市尤為明顯，“撿漏”難度持續(xù)提升。

??近兩月融資環(huán)境相對寬松，冰封一時的外債也重新開始發(fā)行，房企拿地積極性明顯提升，但仍需警惕土地成本，在積極參拍優(yōu)質(zhì)地塊的同時，也應(yīng)通過尋求合作、收購等多元化拿地渠道，既能擴充土儲、又能控制總土儲成本。